Дачный вопрос: как избежать изъятия участка

С 1 марта 2025 года в России стартовала реформа регулирования дачных и садовых участков. Вступил в силу новый закон, который определяет правила эксплуатации и содержания этих территорий [1]. А в июне власти юридически закрепили критерии заброшенности, которые сначала станут основанием для штрафов, а позже — и процедуры изъятия участков.

Новые требования к использованию земель

Согласно изменениям в Земельный кодекс РФ, владельцы участков обязаны:

• Освоить землю в течение трех лет с момента приобретения или с 1 марта 2025 года для участков в собственности;
• Поддерживать территорию в надлежащем состоянии, предотвращая зарастание сорняками и захламление.

В случае невыполнения этих требований собственникам грозят штрафы:

• Для физических лиц — от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тыс. руб.;
• Для должностных лиц — от 1,5% до 2%, не менее 50 тыс. руб.;
• Для юридических лиц — от 3% до 5%, не менее 400 тыс. руб.

«Если дачу не используют по назначению в течение трех лет, то ее могут изъять. Сначала собственника предупреждают о нарушении. Если ничего не меняется, то администрация подает на него в суд и тот принимает решение о дальнейшей судьбе земли», — поясняет Сергей Сергеев, юрист московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры».

Признаки заброшенного участка

С 1 сентября текущего года вступают в силу критерии неиспользования участков [2]. Приняты они были Правительством РФ в июне, срок действия до сентября 2031 года. Итак, земля будет считаться заброшенной, если:

• Захламлено более 50% земли в течение одного года после выявления нарушения надзорными органами;
• Земельный участок, предназначенный для возведения объектов капитального строительства (кроме частных домов), остается незастроенным в течение пятилетнего периода, несмотря на наличие зарегистрированных прав собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Исключение составляют ситуации, когда разрешительная документация предусматривает иной временной интервал;
• Участок, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), не используется для постройки жилого дома в течение семи и более лет, даже если права на такой объект зарегистрированы в ЕГРН. Однако эта норма не действует, если судом установлено, что невыполнение строительных работ произошло по инициативе органов власти;
• Находящиеся на даче строения в аварийном состоянии: разрушены стены, кровля, отсутствуют окна. Но это при условии, что собственником не начаты восстановительные мероприятия в течение двенадцати месяцев после обнаружения указанных повреждений.

«Нарушения будут рассматриваться в рамках административных дел. У владельца есть шанс объяснить, почему он не мог вовремя привести участок в порядок. Если хозяин надолго уехал или заболел, землю разрешено сдать кому-то другому в аренду или доверительное управление, чтобы тот поддерживал ее в порядке. Можно также привлечь сторонних специалистов за плату, чтобы ухаживали за территорией профессионально. Изъятие — крайняя мера», — уточнили в пресс-службе Росреестра.

Законодательная активность властей связана с большим количеством неиспользуемых угодий — примерно от 20 до 30%, подчеркивает Людмила Бурякова, глава общественной приемной «Союза садоводов России».

«Заброшенные дачные участки встречаются по всей России, но особенно много их в сельской местности, вокруг небольших городов и на периферии крупных мегаполисов, где расположены садоводческие и огороднические товарищества. Владельцы стареют или уходят из жизни, а их наследники не заинтересованы в использовании дачи. Какая-то доля участков не была оформлена должным образом, а некоторые собственники просто потеряли интерес к даче из-за изменения жизненных обстоятельств или финансовых трудностей», — поясняет Людмила Бурякова.

Другие инициативы по дачным участкам 

Еще одной инициативой властей стало включение дачных участков в проекты комплексного развития территорий (КРТ). Например, Постановление правительства Московской области №1757 от 28.12.2024 впервые в России легализовало включение в границы КРТ земель с домами блокированной застройки, индивидуальными и садовыми домами. Московская область стала пилотным регионом.

Новые правила устанавливают критерии: для деревянных строений степень износа должна быть не менее 60%, для остальных — 70%. Основанием также является отсутствие двух и более инженерных систем — теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения.

Эксперты отмечают, что под угрозой сноса могут оказаться старые дачи в ближнем Подмосковье — в Малаховке, Краскове, Сходне, Балашихе и других населенных пунктах в радиусе 30 км от Москвы.
В мае 2025 года замглавы минстроя Татарстана Владимир Кудряшев заявил на Kazanforum-2025, что регион направит в федеральное министерство предложение разрешить включение в КРТ не только ИЖС и блокированную застройку, но и садовые товарищества.

«Это решит проблему многих разросшихся городов. В Казани есть СНТ, которые 50 лет назад были окраиной, а сейчас стали практически центром. Они в полузаброшенном состоянии, но включить в КРТ по закону их нельзя», — поясняет Владимир Кудряшев.

В Минстрой РФ документы от авторов инициативы пока не поступали, сообщили в пресс-службе. При этом в «Союзе садоводов России» считают, что даже с принятием такой меры проблема не будет решена.

«Проекты КРТ охватывают освоенные земли, стоящие на кадастровом учете, а не стихийно заброшенные участки. Решением может стать бесплатное проведение комплексных кадастровых работ (ККР) по всей стране. Это важно для добросовестных владельцев, которые не смогли оформить права. А также может побудить собственников к освоению или продаже участков», — считает Людмила Бурякова.

Процедура изъятия дачных участков

Вопрос требует системного подхода, в том числе с учетом уже действующих механизмов, говорят эксперты. В Росреестре напомнили, что закон позволяет изымать землю, если ее три года используют неправильно, еще с 1995 года, а обязанность владельцев соблюдать назначение своей земли прописали в законе еще в 2001 году.

Процедура следует по четко установленному алгоритму, который обеспечивает соблюдение прав собственников и предоставляет им возможность устранить выявленные нарушения. Первоначально государственный инспектор по охране земель составляет акт, в котором отражаются признаки неиспользования участка: наличие сорной растительности и отсутствие освоения.

«Законодательством не предусмотрен никакой “упрощенный” порядок изъятия земельных участков. Новый закон, напротив, дает дополнительные механизмы защиты прав собственности граждан. За первое нарушение владелец получит только предупреждение. Если оно не будет устранено в течение полугода, то ему вышлют второе уведомление, и только после последует обращение в суд», — пояснили в Росреестре. 

Искать нарушения в использовании земель будут представители Росреестра совместно с местными властями. Также, каждый человек, заметивший брошенный участок, вправе подать жалобу, уточнили в пресс-службе ведомства. Для выявления неиспользуемых участков уже применяются современные технологии. В некоторых субъектах федерации активно используются беспилотники [3].

Как узаконить заброшенный участок: варианты защиты прав владельцев 

Избежать крайней меры все же можно, говорит Сергей Сергеев. Первоочередными мерами являются регулярное скашивание сорной травы и вырезка кустарников, а также ограждение участка. Если финансовые возможности не позволяют установить полноценный забор, то можно просто вбить столбы по периметру. Эти действия демонстрируют намерение собственника использовать землю.

Для участков под строительство важно заказать градостроительный план и подать в органы местного самоуправления уведомление о планируемом возведении жилого дома. Следующим шагом является утверждение проекта в архитектурном бюро и закладка фундамента. Его рекомендуется зарегистрировать как объект незавершенного строительства.

«Дополнительными мерами, подтверждающими желание освоить участок, являются подача заявления на получение технических условий для подключения электричества и газа. Обустройство канализации и водоснабжения также рассматривается как несомненный плюс, поскольку такие действия можно расценивать как подготовительные мероприятия. Крайне важно сохранять все документы, полученные в ходе выполнения данных рекомендаций», — продолжает Сергей Сергеев.

В случае принятия решения об изъятии участка собственник имеет право его обжаловать в суде в течение трех месяцев, уточняет представитель «Яковлев и Партнеры». Как показывает судебная практика, даже если забирают землю для государственных или муниципальных нужд, то это не лишает владельца права требовать возмещения убытков.