Как оформить в собственность заброшенный земельный участок: способы и нюансы

В России с 1 сентября 2025 года начали действовать критерии для определения заброшенности участков под строительство, а также садов и огородов. Норма позволит тщательнее контролировать их использование владельцами. Когда нарушение будет установлено, администрация сначала выставит предписание — на его устранение дается 12 месяцев. Далее законодательство предусматривает штрафы. Спустя три года власти имеют право запустить процедуру изъятия земли, но это — крайняя мера, утверждают чиновники.

Официальной статистики по объемам заброшенных частных земель в стране нет. По июньской оценке «Союза садоводов России», к неиспользуемым угодьям можно отнести от 20 до 30% территорий. Угроза утраты права собственности сократит эту долю, так как некоторые владельцы начнут ответственнее относиться к своему имуществу, считает Анастасия Асабина, юрист компании «Яковлев и партнеры».

Наибольший эффект от законодательных изменений эксперты ожидают в регионах с высоким спросом, где люди приобретали множество участков «про запас» для инвестиций. Например, в Московской и Ленинградской областях, Краснодарском крае и Крыму, а также пригородах мегаполисов и в субъектах с дефицитом площадей. Пока процедур по изъятию и продаже земли немного, прогнозировать дальнейшую динамику сложно, говорит Елена Тимошенко, руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики ​МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”».

Признаки заброшенного участка

С юридической точки зрения недвижимость может считаться бесхозяйной, если собственника нет, он неизвестен или добровольно отказался от прав на свое имущество. В ст. 224 ГК РФ указано, что по заявлению органов местного самоуправления такие заброшенные объекты ставятся на учет. Спустя год власти имеют право приватизировать их через суд. 

Участки в принципе не могут быть бесхозными, утверждают эксперты. Согласно ст.16 ЗК РФ, если земля не принадлежит частному или юридическому лицу, она становится собственностью государства или муниципалитета. То есть не остается без владельца. 

С 1 сентября в список нарушений, по которым землю можно считать заброшенной, также включили случаи, когда: 

• половину земли захламили мусором, или участок зарос сорняком высотой больше метра; 
• здание не построено в течение пяти, а индивидуальный жилой дом — в течение семи лет; 
• у строения повреждены или разрушены: крыша, стены, нет окон или стекла.

Власти могут выявлять эти признаки как самостоятельно, так и по жалобам соседей. 

В каких случаях можно оформить заброшенный земельный участок

Просто так приватизировать заброшенный участок не получится, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры». Это возможно в случаях: 

• если человеку выдали землю, но документы на нее утрачены или не актуализированы, право собственности не зарегистрировано;
• когда участок не оформлен и не предоставлен, необходимо обращаться за регистрацией в общем порядке.

Заброшенную землю можно оформить по различным основаниям — условия зависят от того, кому принадлежит такой участок. Если объект числится за «частником» и выкупить его не получается, единственным законным способом будет признание права собственности в силу приобретательной давности, говорит Анастасия Асабина. Если же это участок муниципалитета, его, как правило, можно купить на торгах.  

Как оформить в собственность заброшенный земельный участок: 3 способа

Существует три основных способа приватизации пустующих земель: сделка с собственником, оформление по праву приобретательной давности и покупка объекта у муниципалитета. Опрошенные Движение.ру эксперты рассказали, как действовать в каждом случае. 

1. Найти хозяина заброшенного участка

Открытые данные о владельце можно узнать в Росреестре и Национальной системе пространственных данных (НСПД) — с декабря 2024-го в нее перенесена публичная кадастровая карта. Записи о праве собственности туда вносят с 1998 года, но сейчас эта информация закрыта, поэтому помощь в поиске продавца могут оказать соседи, говорит представитель бюро «Де-юре».

«Если выяснится, что у земли есть собственник, то можно попробовать с ним договориться, так как неиспользуемые участки сейчас подлежат изъятию. Несмотря на длительность процедуры, это, вероятно, усилит вашу переговорную позицию и склонит владельца в пользу решения о продаже», — объяснила Елена Тимошенко. 

В случаях, когда владелец не рассматривает предложения или связаться с ним невозможно, нужно направить заявление в администрацию. В письме следует указать, что на территории муниципалитета есть участок с признаками заброшенности и потребовать принять меры.   

Также необходимо обратиться в администрацию, если собственник неизвестен. В таком случае лучше попросить признать земельный участок бесхозяйным. Орган власти поставит объект на учет, а через год — обратится в суд для обращения земли в собственность муниципалитета. После этого появится возможность приобрести на торгах.

2. Приобрести заброшенный участок по сроку давности 

Приобретение участка по правилам о приобретательной давности происходит исключительно в судебном порядке, обращает внимание Анастасия Асабина. Для решения в пользу заявителя нужно доказать, что владение земельным участком было:

• добросовестным — владелец не знал и не должен был знать о незаконности своих действий;
• открытым — использование имущества не скрывалось от других лиц;
• непрерывным в течение 15 лет;
• не в рамках аренды, договора безвозмездного пользования и других соглашений. 

«Перед обращением в суд важно убедиться, что участок не находится в публичной собственности, не ограничен в обороте или не изъят из него. Решение суда в пользу владельца участка является основанием для регистрации права собственности в Росреестре», — пояснила юрист «Яковлев и партнеры». 

Однако считать этот способ надежным нельзя, говорит Елена Тимошенко. Так как 15 лет — долгий срок, в течение которого собственник или его наследники могут в любой момент заявить права на участок. После этого приватизировать землю по сроку давности не получится. А за самовольный захват земли предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 5 тыс. руб. 

3. Приобрести заброшенный земельный участок у муниципалитета 

Заполучить муниципальный участок можно только на торгах. Такая процедура призвана гарантировать равный доступ всем желающим. Для участия нужно подать заявку, предоставить документ, подтверждающий личность и внести задаток.

Но аукцион организуется не всегда, говорит юрист «Яковлев и партнеры». Например, если участок под ИЖС намерен купить только один человек, торги не проводятся.

Также некоторые категории людей имеют право получить муниципальные участки безвозмездно и без проведения торгов. Например, многодетные семьи, инвалиды, ветераны, военнослужащие. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в местную администрацию напрямую, через МФЦ или портал Госуслуг с приложением документа, подтверждающего право на льготу.

Могут ли отказать в оформлении заброшенного земельного участка

Отказать в оформлении заброшенного участка могут по следующим причинам:

• в ЕГРН уже числится право собственности другого лица, участок не прошел процедуру изъятия; 
• документы предоставлены не полностью или с ошибками, отсутствует межевание, есть споры о границах;
• на земельный участок наложены ограничения (обременения) — сервитут, арест, судебный запрет;
• земля относится к категории, не подлежащей приватизации — например, лесной или водный фонд.

Также суд откажет признать права в порядке приобретательной давности, если выяснится, что участок находится в публичной собственности. Например, такой кейс уже произошел в Москве, поделилась юрист «Яковлев и партнеры». В одном из дел земля располагалась в границах ликвидированного СНТ. После упразднения товарищества площадка получила публичный статус. Суд пришел к выводу, что по этой причине положения о приобретательной давности применяться не могут.

«Другая причина отказа — отсутствие владения участком как своим собственным. Так, в ряде дел суды устанавливали, что истец пользовался объектом недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, договора передачи или другого договора, и отказывали им», — объяснила Анастасия Асаблина. 

Отрицательное решение можно обжаловать в административном или судебном порядке. В первом случае нужно подать жалобу в тот же орган или его вышестоящую инстанцию в течение 30 дней. Второй вариант предполагает направление иска в суд по месту нахождения участка. Сделать это можно на протяжении трех месяцев после отказа, добавила Елена Тимошенко. 

Главное о приобретении заброшенного участка

• Единого реестра учета заброшенных наделов пока не существует. Если даже земля пустует долгое время, это еще не говорит о том, что у нее нет хозяина.
• Чтобы начать оформление земли, нужно определить ее статус и узнать, есть ли собственник. Если владелец установлен, лучше попробовать договориться о выкупе. 
• Если владелец неизвестен, можно написать заявление в местную администрацию с требованием признать участок бесхозяйным и инициировать процедуру его изъятия в муниципальную собственность. После этого появится возможность выкупить его на торгах.
• Через суд можно признать право собственности в силу приобретательной давности. Для этого нужно доказать, что человек добросовестно, открыто и непрерывно владел участком как своим в течение 15 лет.
• Просто занять понравившийся заброшенный участок нельзя. За самозахват грозит штраф от 1 до 1,5% кадастровой стоимости, но минимум 5 тыс. руб.