Новые вклады: станут ли ПИФы недвижимости альтернативой депозитам

От ваучеров до «неквалов»

История коллективных инвестиций в России началась в 1992 году с чековых инвестиционных фондов (ЧИФ). Именно они, аккумулировав приватизационные ваучеры населения, стали предшественниками современных ПИФов. В свою очередь, рынок розничных ЗПИФов, работающих с недвижимостью, зародился в 2004 году. Именно тогда был создан один из первых фондов, работающий с коммерческой недвижимостью. 

Доступными для широкого круга частных инвесторов они стали в 2021 году после того, как УК снизили порог входа. С тех пор начался активный рост как числа фондов, так и стоимости их частных активов (СЧА). Прозрачности и понятности инструменту добавило множество изменений в законодательство, сделанных с тех пор.

Согласно последним данным Банка России, по итогам III квартала 2025 года общая стоимость недвижимости в составе ЗПИФ превысила 2,6 трлн руб. Это более чем в два раза превышает результаты 2021 года, когда на недвижимость приходилось чуть более 1,1 трлн руб. За последние три года количество инвесторов ЗПИФов выросло в 20 раз, и большинство из них — это именно инвесторы фондов недвижимости, рассказывает совладелец краудинвестинговой платформы Aktivo Михаил Костромин. 

Пик инвестиций ЗПИФН пришелся на 2023 год, когда, по данным NF Group, УК фондов приобрели недвижимость на 142,5 млрд руб. В последующие годы эти цифры стали меньше, но продолжили держаться на высоком уровне, превышая 60 млрд руб. в 2024-м и 2025-м годах. При этом почти каждая 10-я инвестиционная сделка с недвижимостью в прошлом году, по данным NF Group, приходилась на ЗПИФН.

Источник: NF Group

«Снижение ставок по банковским вкладам лишь ускорило уже сформировавшийся тренд. Часть вкладчиков действительно рассматривает ЗПИФы как альтернативу депозитам — инструмент с более высокой потенциальной доходностью и привязкой к реальным активам. Поэтому текущую динамику можно охарактеризовать, скорее, как устойчивый структурный тренд, а не временный переток средств», — считает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Эксперты отмечают, что в обозримой перспективе период «охлаждения» реального сектора экономики закончится, и будет найден новый баланс между финансовым и реальным сектором. 

«Поэтому сейчас мы наблюдаем начало постепенного дрейфа денежных средств населения с депозитов в потребление и инвестиции по мере снижения ключевой ставки», — отмечает управляющий фондами недвижимости УК «Т-Капитал» Цанава Бачуки.

При этом, по его словам, популярность ЗПИФ недвижимости объясняется возможностью для частного инвестора поучаствовать в прибыли от объектов недвижимости, которые они не могут купить из-за недостаточного размера капитала.

«Условный торговый центр или склад может стоить миллиарды рублей, и инвестиции в эти объекты доступны только узкому кругу состоятельных людей и компаний отрасли. ЗПИФ недвижимости практически позволяет любому инвестору с любой суммой стать коллективным владельцем таких объектов», — говорит он.

Кто и как инвестирует в ЗПИФы

Основной интерес для вкладчиков банковских депозитов, ищущих альтернативы для своих инвестиций, представляют розничные ЗПИФы. Речь идет о фондах с числом пайщиков более 20, чьи паи можно купить на открытом рынке. На них приходится около 0,6 трлн руб., отмечают в IBC Real Estate. В свою очередь, они делятся на фонды для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Доля последних, по данным Банка России, составляет около 40%. При этом крупные инвесторы в последнее время увеличили свой интерес к фондам, работающим с «неквалами». 

В компании Aktivo, которая работает именно с таким типом фондов, рассказали, что раньше процент участия крупных игроков был на уровне 45%. А уже в 2025 году именно они в очень сжатые сроки сформировали 90% инвестиций в один из фондов компании со складским комплексом в составе. 

«Можно сделать вывод, что крупные инвесторы при ребалансировке портфелей сейчас делают ставку на недвижимость», — считает Михаил Костромин.

Со своей стороны, аналитик Accent Capital Кристина Стефанова отмечает, что «ЗПИФы все чаще выбирают инвесторы, которые раньше покупали квартиру или нежилое помещение под сдачу, но увидели на собственном опыте, что управление, ремонт, простои и концентрация риска в одном объекте кратно снижают выгоду подобной стратегии».

На рынке сейчас порядка 70 рыночных фондов, большая часть которых доступна неквалифицированным инвесторам, где порог входа зачастую составляет от нескольких рублей, что делает инструмент доступным даже при относительно небольшом капитале, добавляет Микаэл Казарян. Инвестор может войти в ЗПИФ, по сути, в трех точках, рассказывает Цанава Бачуки. В первую очередь, это момент создания фонда, условное IPO и сбор средств на покупку объектов. 

Второй — это момент SPO (Secondary Public Offering, вторичное публичное размещение), когда фонд осуществляет дополнительную эмиссию паев для приобретения новых объектов. Либо можно купить паи фонда в любой момент времени на вторичном рынке.

«Сегодня существует целый спектр ЗПИФ недвижимости, от тех чьи паи можно купить на бирже с минимальным входом до 2 тыс. руб., и до необращаемых ЗПИФ с ценой входа от 1 млн руб.», — указывает управляющий фондами недвижимости УК «Т-Капитал». 

В Aktivo установили этот порог в 500-600 тыс. руб. для новых продуктов, и от 150 тыс. руб. для паев, которые реализуются на вторичном рынке. При этом сегодня большинство управляющих компаний дает возможность покупки паев онлайн и через специальное приложение.

Анатомия фонда

Чтобы понять суть инвестиционного инструмента, нужно заглянуть «под капот» типичного ЗПИФа недвижимости. «Недвижимость дает инвестору доходность в двух ипостасях: это capital gain или удорожание стоимости самого объекта и текущая доходность, они же дивиденды. Это полезный актив для любого портфеля, нацеленного на диверсификацию», — разъясняет Цанава Бачуки из УК „Т-Капитал“.

Первый и самый понятный источник — это аренда. Подавляющую долю недвижимости в структуре рыночных ЗПИФов составляют склады — около 79% по данным IBC Real Estate. Примерно 10,6% — это жилье. На офисы приходится 6,4%, торговая недвижимость занимает только 4,3%. В случае с коммерческой недвижимостью доходность формируется из ежемесячных арендных платежей. После того как из этой суммы вычтут комиссии, остаток превращается в чистый арендный доход. Именно его распределяют между всеми владельцами паёв в виде дивидендов на ежемесячной или ежеквартальной основе. 

«Комиссии зависят от управляющей компании.Кто-то берет комиссию как процент от дохода фонда, кто-то как процент от суммы чистых активов фонда. „Средняя по больнице“ комиссия УК составляет 1,8% от суммы чистых активов или до 14% дохода фонда», — говорит Цанава Бачуки. Как бы то ни было, эта стабильная и предсказуемая составляющая может приносить в районе 10% годовых, добавляет эксперт.

Но недвижимость — актив особый. В отличие от, скажем, автомобиля, она с годами не изнашивается, а дорожает. Здесь вступает в силу второй источник дохода — капитализация, то есть рост стоимости самих объектов в портфеле фонда. Причин, по которым они дорожают, несколько. Во-первых, общий рост цен на строительные материалы и работу, который автоматически тянет вверх стоимость уже существующих объектов. 

Во-вторых, это инфляция, которая заставляет индексировать арендные ставки (обычно раз в год), а чем выше арендный поток, тем дороже актив. В-третьих, это может быть удачное расположение или развитие инфраструктуры вокруг. Этот «бонус» инвестор получит не ежемесячно, а в конце пути — когда управляющая компания решит продать объект и распределить прибыль между пайщиками. Однако в среднем такое удорожание составляет около 6-8% в год, говорит Цанава Бачуки.

Наконец, третий источник — это игра на курсе. Стоимость пая фонда не статична. Если фонд успешен, его активы растут в цене, управляющая компания эффективно привлекает финансирование и оптимизирует расходы, то цена пая на вторичном рынке начинает ползти вверх. Инвестор может продать свой пай, не дожидаясь окончания работы фонда, зафиксировав прибыль именно на этой разнице. Это уже элемент спекуляции, который добавляет инструменту гибкости. Также в некоторых фондах, добавляет Михаил Костромин из Aktivo, предусмотрена возможность возврата НДС в первый год работы, что повышает доходность в этот период.

Между спринтом и марафоном

Однако у этой медали есть и оборотная сторона, о которой эксперты предупреждают в первую очередь. ЗПИФ недвижимости — это не банковский вклад, с которого без потерь можно снять деньги если не в любой день, то после истечения срока действия вклада. Это инструмент для «длинных денег». «Формально в любой рыночный фонд легко войти и выйти, однако максимальный эффект от инвестиций в недвижимость достигается в более продолжительном горизонте. Оптимальный инвестиционный горизонт — 3–5 лет и более», — подчеркивает Микаэл Казарян.

Также существует проблема с ограниченной ликвидностью. Продать пай на вторичном рынке можно, но это не происходит по щелчку пальцев, как с акциями голубых фишек. А главное, что настоящая ценность актива раскрывается со временем.

«Объект недвижимости сам по себе неликвиден, и закрытие каждой сделки покупки или продажи объектов может занять от полугода до года. Поэтому инвестиции в ЗПИФ недвижимости — это инструмент для той части капитала, которая планирует „марафон“, а не „спринт“», — добавляет Цанава Бачуки.

В любом случае, для инвестора с капиталом в диапазоне 300 тыс. — 1 млн рублей ЗПИФ недвижимости сегодня выглядит одним из наиболее рациональных инструментов на рынке реальных активов, говорит Кристина Стефанова из Accent Capital.

«Прямая покупка недвижимости с таким бюджетом невозможна, а альтернативы в виде отдельных акций или высокорискованных инструментов требуют либо высокой вовлеченности, либо готовности к волатильности. ЗПИФ, в свою очередь, позволяет за относительно небольшую сумму получить доступ к качественным объектам коммерческой недвижимости, которые в одиночку недоступны частному инвестору», — объясняет она.

Прозрачность под колпаком регулятора

Одно из ключевых преимуществ ЗПИФов, которое особенно ценно на нестабильном рынке, — жесткие рамки, установленные государством. Фонды работают по 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», где до мельчайших подробностей прописаны все нюансы работы с ними. Активы фонда юридически отделены от баланса управляющей компании, что защищает их в случае банкротства УК.

«Во-первых, не будучи юридическим лицом, фонд не может обанкротиться, — поясняет Михаил Костромин механизм защиты. — Во-вторых, юридическую защищенность пайщика повышает цепочка контроля».

При этом эксперты призывают не забывать и про риски. Основные — это снижение доходности объектов, рост вакантности и ограниченная ликвидность паев, говорит Кристина Стефанова.

«Прямых „гарантий“ в ЗПИФах нет и быть не может — это принципиально важно. При этом механизмы защиты есть: строгие требования ЦБ к структуре активов, обязательная оценка недвижимости, контроль со стороны ЦБ РФ и спецдепозитария, обязательные раскрытие информации и регламентированные правила доверительного управления. Фактически инвестор защищен не обещаниями доходности, а системой регулирования и прозрачности», — подчеркивает она.

Но главное — инвестор должен быть готов к тому, что его деньги будут «заморожены» на годы. Это цена за потенциально более высокий доход.

Прогнозы экспертов на 2026 год осторожны, но в целом позитивны. Никто не ждет взрывного роста, но и краха не предвидится. Ожидается консолидация и стабилизация на достигнутых высоких уровнях.

«В 2026 году рынок скорее ожидает консолидация доходности в районе 16-18% годовых. Значительное снижение ставок капитализации возможно при снижении ключевой ставки ниже 8%, что в ближайший год вряд ли предвидится», — прогнозирует Цанава Бачуки, УК „Т-Капитал“.

«Ожидания по рынку коммерческой недвижимости в целом оптимистичные, где-то — умеренно оптимистичные. Падения арендных ставок не ожидается», — заключает совладелец Aktivo Михаил Костромин.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией.