Рост цен и снижение маржи: как эскроу-счета изменят рынок недвижимости Узбекистана

Рынок недвижимости Узбекистана, который начал активно развиваться в 2021–2022 годах, сейчас переживает переходный период. Летом 2025-го в стране в тестовом режиме заработала система эскроу-счетов. К июлю 2026-го ее планируют сделать обязательной — законопроект подготовлен и проходит общественные слушания, документ опубликован на портале рассмотрения нормативно-правовых актов. Согласно новым правилам, договоры будут заключать только по зарегистрированным в госреестре строительным объектам, а средства дольщиков направлять на специальный счет в банке. Кредитная организация в свою очередь будет перечислять девелоперу или выдавать кредит на строительство лишь после выполнения 30% работ. 

Механизм вводят не только для противодействия мошенничеству, но и для повышения устойчивости финансовой системы, считает генеральный директор Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP Uz) Денис Соколов. Но для рынка это означает снижение рентабельности и подорожание новостроек, что вызывает вопросы и сложности у некоторых банков и застройщиков, говорят участники дискуссии, прошедшей на саммите недвижимости «Движение» в Ташкенте.  

Эскроу консолидирует рынок и сократит прибыль бизнеса 

Исторически финансирование строительства в Узбекистане осуществлялось за счет выручки от продаж и собственных средств компаний, банковские кредиты были не особо популярны среди бизнеса и использовались редко и по договоренности. Как правило, займы оформлялись под залог других активов, говорит Алексей Болдин, председатель наблюдательного совета ASSALOM ESTATE. 

Раньше объем собственных средств у компаний был ограничен, поэтому в случае низких продаж работы останавливались. С внедрением эскроу и проектным финансированием ситуация изменится: рынок станет прозрачнее, а строительство объектов — стабильнее, так как банковский кредит будет рассчитан на все расходы. 

Одновременно эксперты выделяют и риски введения эскроу. Например, после внедрения механизма: 

• из-за расходов на проектное финансирование снизится маржинальность девелоперских проектов. По оценке ASSALOM ESTATE, застройщики могут потерять до четверти прибыли. Но конкретные показатели будут зависеть от условий по кредитам; 
• на время снизится вывод новых проектов на рынок;
• в среднесрочной перспективе, после исчерпания «старых» проектов, реализуемых без участия проектного финансирования и эскроу-счетов, повысятся средние цены продаж;
• девелоперам и банкам придется выстраивать новые компетенции по разработке и контролю финмоделей проектов или привлекать эту функцию на аутсорсинге;
• из-за снижения маржинальности рынок может консолидироваться, а некоторые игроки — уйти. 

«В этих условиях для поддержания высоких темпов развития отрасли чрезвычайно важно стимулировать спрос, сделать покупку квартир в новостройках более доступной. Одним из важных инструментов здесь является ипотека на этапе строительства. Необходимо распространить госпрограмму под 17,5% в сумах и программу субсидированной ипотеки на этап строительства, а не только на готовые объекты», — добавил Алексей Болдин. 

Участники дискуссии по-разному оценили готовность рынка. Так, операционный директор Murad Buildings Вячеслав Кривошеев считает, что банковский сектор морально готов к внедрению инструмента, проблемы возникают с финансовыми аспектами, так как для работы механизма требуются «дешевые» деньги. Их в Узбекистане нет — основная ставка (аналог ключевой ставки в России — прим. ред.), по данным Центробанка страны, составляет 14%. На решение этого вопроса потребуется порядка 3–5 лет. 

Девелоперское сообщество в целом настроено на внедрение новых механизмов регулирования, отмечает начальник департамента аналитики и методологии Ассоциации застройщиков Узбекистана Сохибжон Мажитов. По его словам, наиболее активную позицию на этапе проработки законопроекта занимали столичные компании. После принятия документа застройщикам предстоит адаптировать бизнес-процессы под новые требования.

На этом фоне крупные девелоперы уже рассматривают партнерство с более мелкими игроками, которые адаптируются к нововведениям, но им может недоставать компетенций или финансов, говорит заместитель генерального директора Golden House Артем Крескас.

Снижение маржинальности потянет вниз стоимость земли

Одним из главных вызовов узбекистанского девелопмента эксперты называют стоимость земельных участков — частные инвесторы, как правило, не ориентируются на рыночную конъюнктуру и завышают цены. После введения эскроу-счетов они упадут, уверены эксперты. На снижении скажется и сокращение бюрократических барьеров. 

Сейчас основная часть земли, в том числе в Ташкенте и Новом Ташкенте, принадлежит государству. Есть участки в частном владении, но после принятия генплана столицы на них разрешают строить только среднеэтажные дома — 5–8 этажей, добавил Вячеслав Кривошеев. Из-за высокой стоимости земли и этого ограничения экономика проектов «эконом» и «комфорт» не складывается, поэтому девелоперам приходится строить в более дорогом сегменте. 

Усложняют работу и долгий процесс поиска, приобретения и подготовки земли. На переговоры с лендлордом необходимо закладывать от полугода до года, еще полгода — на подготовку участка, говорит Айбар Муканов, директор по развитию бизнеса BI Group. Поэтому проекты, которые будут запускаться в 2028 году, прорабатываются уже сейчас. 

В целом представители отрасли отмечают, что строительство в Узбекистане уходит от точечных проектов к комплексным. Если раньше рынок был фрагментированным и контролировался несколькими ведомствами, то теперь подход стал единообразным и централизованным.  

«Сейчас мы адаптируемся к новым механизмам — проектное финансирование, эскроу, комплексная застройка. Совсем буквально недавно были уже понятны дальнейшие стратегические планы. То есть какая-то определенная локация, или как мы ее называем, точечная локация, от этого будет поэтапно уходить, переходить в сопряженную уже на комплексное развитие территории с учетом всех основных факторов, таких как пространство, озеленение, социальная инфраструктура, транспортные развязки, инженерная и градообеспечивающая составляющая», — добавил заместитель генерального директора Golden House.

Эскроу не приведет к кратному подорожанию квартир 

Что касается стоимости новостроек, в среднесрочной пятилетней перспективе рост цен составит в среднем 10% в год. Одновременно с широким распространением ипотечных программ и других механизмов стимулирования спроса и упрощения бюрократических процедур в девелопменте это сделает жилье более доступным и приведет к дальнейшему росту и расширению рынка строительства в Узбекистане, говорит соучредитель ASSALOM ESTATE. 

Однако взрывного роста в будущем ожидать не стоит, хоть рынок и находится в первом цикле развития. Пока классы на местном рынке ниже международных стандартов, а четвертая часть населения живет в малоэтажных районах, говорит Денис Соколов. 

«Цены действительно сильно выросли с 2018 года, когда в Ташкенте нельзя было прописаться и когда нерезидентам запрещали покупать недвижимость. Тогда строящееся жилье в Ташкент-Сити продавалось по 500 долларов за “квадрат”, а сейчас ценник на сопоставимое жилье составляет около 2 тыс. долларов. Тогда рынок искал базу, от которой он сможет отталкиваться, прицеливался. Сегодня такого взрывного роста, скорее всего, не предвидится. Динамика будет рыночно обоснованной — не плюс 300%, а, например, плюс 33%», — резюмировал эксперт. 

Источник: CMWP Uz, цены усредняются по проектам развития на разных этапах строительства