От «бизнеса» до «премиума»: какое жилье выбирают российские инвесторы в Узбекистане

Россияне входят в список зарубежных инвесторов, которые чаще всего приобретают недвижимость в Узбекистане. Из общего числа сделок на них, а также граждан Казахстана и Южной Кореи, приходится около 3–5%. Такую оценку озвучили эксперты местного девелопера Golden House, по отдельным данным занимающего порядка 25% рынка нового жилого строительства в Ташкенте.

Запрос среди россиян на жилье в Узбекистане действительно есть, причем люди приобретают недвижимость для разных целей — и для инвестиций, и для себя, говорит директор по продажам Murad Buildings Ольга Бутенко. Особого всплеска спроса в последние два года не ощущается, но компания получает запросы ежемесячно. 

«Упрощенные правила въезда в страну не повлияли на долю продаж недвижимости иностранцами, так как действует ряд других ограничений, влияющих на сделки с недвижимостью. Например, установленные лимиты по суммам. Но изменение повлияло на сферу туризма и сделало страну более привлекательной — как следствие, это отразилось на рынке аренды, так как вырос турпоток и увеличилось количество запросов», — рассказала Ольга Бутенко.

Согласно действующему законодательству, иностранные граждане не могут приобретать в Узбекистане жилую недвижимость ниже определенной цены. В Ташкенте, Ташкентской области и Самарканде ценовой порог составляет:

• для объектов на стадии строительства — 150 тыс. долларов (11,6 млн руб. по курсу ЦБ РФ на 29 декабря);
• для объектов вторичного фонда — 180 тыс. долларов (13,9 млн руб.).

В других регионах:

• на стадии строительства — от 70 тыс. долларов (5,4 млн руб.);
• вторичный фонд — от 85 тыс. долларов (6,6 млн руб.).

В то же время существует отдельная категория иностранных специалистов, не подпадающих под ограничения — это обладатели IT-card, которые являются одними из самых активных покупателей недвижимости среди иностранцев, говорит первый заместитель генерального директора Golden House Данил Еремин. Они, как правило, выбирают недвижимость ниже указанного ценового порога — студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры в комплексах классов «комфорт» и «бизнес», с примерной стоимостью порядка 45–65 тыс. долларов (3,4–5 млн руб.). 

Обычно иностранные инвесторы отдают предпочтения центральным локациям Ташкента, добавила директор по продажам Murad Buildings. Особый интерес вызывают квартиры с террасами на последних этажах, крупногабаритные лоты площадью более 100 кв. м с хорошим видом из окна и эргономичными планировочными решениями. Также обращают внимание на высоту потолков.  

Кроме того, Узбекистан активно развивает международные отношения: на уровне государств подписываются инвестиционные договоры, в результате чего на рынок страны заходят многочисленные зарубежные бренды. На фоне этого руководители и топ-менеджеры иностранных компаний все чаще принимают решение о приобретении недвижимости. Особенно отчетливо этот тренд прослеживается в премиальном сегменте жилья, говорит Шухрат Шамсутдинов, СЕО компании Apex Development.

«Также многие иностранцы рассматривают покупку недвижимости как способ получения вида на жительство. По нашему опыту, в этом направлении сегодня лидирующие позиции занимают именно граждане России. Это связано с высоким товарооборотом между странами и активным развитием IT-сектора, в рамках которого значительное число специалистов и предпринимателей из России приобретает недвижимость в Узбекистане с целью долгосрочного проживания», — прокомментировал эксперт.

В первую очередь недвижимость приобретают собственники российских компаний, которые вышли на рынок Узбекистана, а также руководители и топ-менеджмент крупных предприятий, включая совместные российско-узбекские. Для многих покупка носит практический характер — собственное проживание, поэтому нередко сделки сопровождаются оформлением вида на жительство. 

Узбекистанский рынок сместился к стратегическим инвесторам 

Сегодня Узбекистан находится в зоне «оптимального развития» — сочетании стабильного экономического роста, благоприятной демографии и относительно низкой насыщенности рынка, говорят эксперты. Страна демонстрирует рост ВВП на 5,5–6% в год и ежегодное увеличение населения на 800–900 тыс. человек, что создает устойчивый спрос на жилье и инфраструктуру.   

«Миграционные потоки действительно увеличиваются из года в год. Растет туристический поток, объем инвестиций, а также число инвесторов и предпринимателей, которым интересен Узбекистан. Присутствие на рынке все большего числа зарубежных франчайзинговых проектов подтверждает: экономика развивается прогрессивно и динамично. На сегодняшний день страна, на мой взгляд, является одним из самых быстроразвивающихся и перспективных рынков», — объяснил СЕО компании Apex Development.

В массовом и комфорт-классе ключевым драйвером остается жилищное кредитование — местные покупатели практически полностью перешли на ипотечные продукты. Что касается иностранных инвесторов, они в большинстве случаев приобретают недвижимость с полной оплатой, однако есть и те, кто пользуется рассрочкой. 

Если говорить про инвестиционный спрос, его развитие фиксируется последние несколько лет. Так, в 2022 году рынок был наиболее активен за счет людей, которые всерьез рассматривали покупку недвижимости с целью диверсификации сбережений. 

В тот момент девелоперы оказались не готовы к новым клиентам: у компаний не было внятного предложения, менеджеры не могли описать схему покупки, юристы не владели актуальными нормами в законодательстве, рассказал генеральный директор Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP Uz) Денис Соколов. 

По его словам, власти тоже не были активны в сфере популяризации существующих мер защиты для иностранных инвесторов. Поэтому лишь небольшая часть тех, кто готовился к сделкам, смог купить недвижимость. При этом многие выбрали Дубай, где не прослеживалось недостатка в людях и компаниях, рассказывающих о безопасности и прибыльности рынка. 

На следующем этапе, в 2023–2024 годах, на рынок пришли так называемые «оппортунистические» инвесторы — они искали высокую доходность. Информации было немного, девелоперы еще не умели создавать инвестиционный продукт так, чтобы он давал возможность заработать. Привычное для местных компаний предложение «купи сегодня, потом будут дороже» не вызывало отклика у клиентов из России, добавил эксперт.

В 2025 году спрос сместился в сторону стратегических инвесторов, которые смотрят на фундаментальный потенциал экономики и городского развития, рассчитывая заработать в долгосрочной перспективе. Такие покупатели интересуются в первую очередь операционной доходностью и безопасностью вложений. 

При этом у узбекистанского рынка есть несколько факторов привлекательности, говорит генеральный директор CMWP Uz. Во-первых, это фундаментальные прогнозы по росту экономики, потребительского сектора, урбанизации и т.д. 

«На сегодняшний день Узбекистан — одна из самых быстроразвивающихся стран в мире. В совокупности с верхней строчкой в рейтингах безопасности это создает само по себе отличное предложение, так как обычно быстрое экономическое развитие сопровождается криминогенной обстановкой. Все жилые комплексы в развивающихся странах — ощетинившиеся заборами с колючей проволокой крепости, за ворота которых нельзя выпустить детей. Узбекистан в этом отношении представляет собой благоприятную и безопасную среду для проживания», — рассказал Денис Соколов.  

Во-вторых, незначительный языковой барьер — деловая и экономическая информация доступна на русском языке, благодаря чему инвестор может легко перепроверить данные агента. И в-третьих, сходство законодательства с другими странами СНГ и РФ — при незначительных отличиях сама структура и подходы к нормативному регулированию привычны для покупателя. 

Больше всего в цене растут «бизнес», «премиум» и «элит» 

Трансформацию в последние годы прошло и предложение новостроек. С 2022-го застройщики страны перешли от «акцентных» проектов бизнес-класса по типу комплексов «Новомосковская», «Гринвич», «Паризьен», расположенных в Ташкенте, в более массовый сегмент «комфорт» и «комфорт-плюс». Последние сейчас занимают порядка 50% рынка недвижимости, поделился первый заместитель генерального директора Golden House. 

«Доля проектов в “экономе” составляет 20%, в “бизнесе” — около 25%, “премиуме” — 5%. При этом количество новых комплексов бизнес-класса постепенно растет, отражая интерес покупателей к более качественному и современному жилью», — отметил Данил Еремин.

Наблюдается тенденция увеличения этажности: высотные дома от 20 этажей и выше становятся все более распространенными. Архитектурный стиль меняется в сторону современности, также появляется расширенная внутренняя инфраструктура комплексов: зоны барбекю, детские комнаты, колясочные, келлеры, места отдыха и пр. 

Что касается цен, в 2025 году эксперты фиксируют незначительное снижение стоимости новостроек и арендных ставок. По данным CMWP Uz, средняя стоимость 1 кв. м жилья в Ташкенте составляет 1,3 тыс. долларов (100,9 тыс. руб.). За счет роста качества объектов и отделки ситуация компенсируется, говорит Денис Соколов.

«Сейчас на рынке происходит ценовая консолидация: объекты, которые выставлялись по завышенным ценам, дешевеют, качественные — немного дорожают. Тем временем растут доходы населения, готовится ипотечная реформа. Поэтому мы ожидаем нового ценового импульса на 20–30%, но пока не можем обозначить срок. Скорее всего, в 2026 году продолжится стабилизация, и во второй половине 2027-го мы можем увидеть ценовые движения. Возможно, за этот период произойдет передел рынка, и мелкие застройщики, которые не профессионально подходят к финансовым расчетам, покинут отрасль», — объяснил эксперт. 

Источник: CMWP Uz

Для инвесторов недвижимость в Узбекистане обладает большим потенциалом роста, говорят представители рынка. Если рассматривать покупку квартиры на стадии «котлована», то к моменту сдачи через 2–3 года, ее стоимость увеличится на 30–40%. Для лотов с ремонтом прирост может достигать 50%, а для проектов класса «бизнес» и «элит» — 100% и выше.

Наиболее инвестиционно привлекательными локациями были и остаются Мирабадский и Яккасарайский районы Ташкента, являющиеся демографическим центром. Здесь традиционно фиксировались самые высокие цены на недвижимость: как на частный сектор и земельные участки, так и на вторичный рынок, говорит Шухрат Шамсутдинов. 

В этих местах аналитики отмечают быстрый рост стоимости премиальных объектов. По данным компании Apex Development, с 2018 года средняя цена «квадрата» такой недвижимости увеличилась втрое — с 1,4 до 4–4,5 тыс. долларов (с 108 до 310–349 тыс. руб. соответственно). При этом динамика оказалась неравномерной: в начальные годы темпы были ниже, тогда как в отдельные периоды достигали 50% в год. Более того, в текущем проекте застройщика за два месяца продаж цены выросли на 28%.  

«В общении с российскими предпринимателями и инвесторами мы видим, что даже 7% годового дохода они рассматривают как хороший результат. В нашем случае доходность за два месяца оказалась в четыре раза выше этого ориентира. Текущие темпы позволяют нам прогнозировать увеличение стоимости до 60% к третьему кварталу 2026 года», — добавил Шухрат Шамсутдинов. 

В целом же Узбекистан, по его словам, сегодня является одной из наиболее инвестиционно привлекательных стран в сфере жилой недвижимости в СНГ. Во многом это связано с активными государственными реформами, которые реализуются в последние годы. Дополнительным макроэкономическим фактором станет предстоящее вступление страны во Всемирную торговую организацию (ВТО), которое даст новый импульс притоку вложений и усилит доверие со стороны международного бизнеса.