Инвестиции в проекты транзитного девелопмента могут достигнуть 3,2 трлн рублей

Транзитно-ориентированный девелопмент (ТОД) предполагает комплексное развитие территорий вокруг транспортных узлов — станций метро, железнодорожных станций и транспортно-пересадочных узлов. В таких локациях формируются плотные, многофункциональные районы, где жилье, рабочие места, сервисы и общественные пространства расположены в шаговой доступности.

Международная практика показывает, что развитие территорий вокруг транспортных узлов существенно повышает эффективность использования городской земли. Такие локации становятся высоколиквидными активами: в зоне охвата проектов ТОД арендные ставки на коммерческую недвижимость могут увеличиваться на 15–35% в сегменте ретейла и на 10–25% в офисах, а стоимость жилья — на 5–15% по сравнению с территориями, удаленными от транспортной инфраструктуры. По оценкам экспертов, сопоставимый эффект может быть достигнут и на российском рынке.

«Транзитно-ориентированный девелопмент меняет саму логику развития городов. Транспортные узлы становятся точками притяжения городской активности и центрами формирования многофункциональных районов, где жилье, работа и сервисы находятся в шаговой доступности. Это позволяет снижать транспортную нагрузку и повышать качество городской среды», — отметила партнер «Яков и Партнёры» Анна Данченок.

Как отмечают эксперты, в России сегодня насчитывается около 90 перспективных проектов ТОД, а их развитие в стране началось около 15 лет назад со строительства транспортно-пересадочных узлов в Москве.

Взгляд в будущее

В качестве новых точек роста проектов ТОД эксперты выделяют несколько ключевых направлений. Самое масштабное — это развитие территорий вокруг крупных транспортных станций, в том числе вдоль будущих высокоскоростных магистралей Москва — Санкт-Петербург и Москва — Казань. Потенциально на прилегающих территориях может быть создано около 15 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Также проекты ТОД имеют потенциал в рамках интенсификации застроенных территорий вокруг действующих транспортных узлов в крупных городах и создания новых центров развития в периферийных районах агломераций.

По мнению экспертов, для масштабного развития транзитно-ориентированного девелопмента в России необходимо решить два ключевых системных вопроса: сформировать единые стандарты реализации проектов ТОД и развивать новые механизмы финансирования и партнерства между государством и частными инвесторами.

«Концепция ТОД открывает новые возможности для развития городов. Для российских мегаполисов и агломераций это шанс превратить транспортные узлы и прилегающие территории в полноценные центры экономической активности и городской жизни — при условии появления понятных стандартов и эффективных инструментов финансирования», — подчеркнула руководитель проектов, эксперт «Яков и Партнёры» Наталья Куваева.

В России уже действуют механизмы финансирования крупных инфраструктурных проектов через «Инфраструктурное меню». Однако в мировой практике есть механизмы, например, TIF, которые предлагают более широкий подход к окупаемости инвестиций. Так, TIF смотрит на зону охвата и учитывает рост стоимости земли и объектов недвижимости за счет улучшения инфраструктуры. Также он позволяет аккумулировать все выгоды от капитализации территории, а не только налоги от якорного инвестора.

Как правило, срок окупаемости крупных инфраструктурных проектов составляет не менее 20–30 лет. Однако использование механизма TIF — изъятия инкрементальных налогов в радиусе до 800 метров от транспортного узла (включая налог на имущество, земельный налог и НДФЛ) — может сократить этот период примерно вдвое, до 10–15 лет.

Реклама. Рекламодатель: ООО «ЯКОВ И ПАРТНЁРЫ», ИНН: 7710708760, erid: 2W5zFJXUSDF