Банки создают риски для каждой второй новостройки — Движение.ру

По итогам анонимного опроса 52-х крупнейших застройщиков страны аналитический центр Движение.ру рассчитал:

• 59% проектов с вводом в 2026–2027 годах рискуют не дойти до сдачи из-за нехватки кредитного лимита;
• 55% проектов изначально имели недостаточный кредитный лимит;
• еще 43% проектов испытали сложности в получении дополнительных средств.

То есть в зоне риска находится каждый второй объект.

Банковская нагрузка на проекты растет быстрее всех остальных статей бюджета. По оценкам участников опроса, в ряде проектов все банковские расходы уже достигают порядка 20% цены квадратного метра — это пятая часть себестоимости. Для общего контекста: совокупная выручка рынка новостроек за первое полугодие 2026 года, по данным ДОМ.РФ, составила около 2,3 трлн руб., из которых сотни миллиардов оседают в банках в качестве платы девелоперов за кредитные и многие другие услуги. 

Медианный рост вознаграждения банков за два года — 64%, средний — 102%. Медианная доля расходов на проектное финансирование достигла 11,5% от выручки, средняя — 12%. Для сравнения: фактическая рентабельность самих девелоперов — медианно 10,3%, в среднем 9,8%. Иными словами, банк в ряде проектов зарабатывает существенно больше, чем тот, кто этот проект строит. И это только расходы на проектное финансирование, а ими доходы банков не ограничиваются.

Как считали: методология

Аналитический центр Движение.ру провел анонимный опрос застройщиков об их взаимоотношениях с банками. В опросе участвовали 52 девелопера из списка топ-150 крупнейших застройщиков РФ по объемам строительства, в том числе 6 компаний из топ-10, 10 из топ-20 и 17 из топ-30.  

Идею опроса в рамках форума недвижимости «Движение» озвучили игроки рынка. Работу возглавил девелопер и основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин. Обезличенные результаты передали на рассмотрение в профильные ведомства. Движение.ру публикует частичные результаты опроса, отмеченные тенденции и выявленные риски.

«Цель этой работы — чтобы она стала поводом для выработки более сбалансированных взаимоотношений. В качестве диалоговой площадки можно рассмотреть Строительную неделю БРИКС в Казани 10–13 ноября. Вся строительная отрасль страны там будет», — предлагает Илья Пискулин.

Рост расходов

Респонденты отмечают: при обсуждении инфляции и роста цен многие не учитывают влияние банковских расходов. Между тем в последние годы они выросли сильнее всего: в проектах с вводом в 2026–2027 годах медианный рост вознаграждения банков за два года составил 64%, средний — 102%. Остальные статьи росли меньшими темпами: расходы на строительно-монтажные работы прибавили 20% (медиана — 18%), служба заказчика — 15% (медиана — 12%), коммерческие расходы — 34% (медиана — 20%).

Как растет доля банковских комиссий в выручке

Медианная доля расходов компаний на проектное финансирование составляет 11,5% от выручки, средняя — 12%. У 37% опрошенных компаний они превышают 15%, еще 22% девелоперов назвали долю более 20%. При этом почти половина компаний на старте планировала уложиться в 5% (медиана плана — 5,2%), а фактическая доля превысила 10% у 52% участников.

Может показаться, что ситуация не критична, а экономика многих компаний вполне нормальна. Но опрос охватывал разных девелоперов, включая тех, кто работает в регионах с высоким спросом, обеспеченным серьезной господдержкой продаж и дефицитом предложения. 

Приведенная картина наблюдается в проектах с вводом в 2026 и 2027 годах. По оценкам участников, в жилых комплексах с более поздним вводом банковская нагрузка выше, однако эти объекты не вошли в опрос.

Но это еще не все вознаграждения банков. Данная статистика относится лишь к договору проектного финансирования. Заработок банкиров им не ограничивается. 

Как на расходы влияют дополнительные услуги банков

Девелоперы отмечают: предыдущая статистика по расходам учитывает только проектное финансирование. Однако при заключении договора компании почти всегда оплачивают дополнительные услуги. В их перечень входят резервирование, комиссия за невыбранный лимит, хеджирование ставки, открытие лимита и организация сделки, пересмотр условий финансовой модели.

Девелоперы оплачивают эти услуги отдельно. Например, за организацию сделки и выход на кредитный комитет застройщик может заплатить до 2% от суммы финансирования, за резервирование — до 0,35%, за невыбранную часть кредита — до 0,7%.

Самой большой статьей расходов иногда становятся продукты экосистемы, на покупке которых банк настаивает при оформлении кредита. Это услуги, которые оказывают дочерние компании банка. Например, прохождение обучения, страховка для сотрудников или заказное исследование. Как правило, такие услуги обходятся в 0,5–1,5% от кредитного лимита. При этом у одного из опрошенных девелоперов совокупные банковские услуги сверх процентов по кредитной линии и без учета ипотечных программ доходили до 6,5% от лимита.

«Проблемы здесь две. Первая — банки выдают девелоперу кредит и хотят, чтобы он ему же этот кредит вернул за какие-то работы. Вторая проблема — это инфляция. Чтобы получить кредит, застройщик должен заложить в проект окупаемость этих расходов с определенной рентабельностью. Исходя из требований банков, целевая цена, к которой должен стремиться застройщик для выполнения показателя LCR (Liquidity Coverage Ratio, коэффициент покрытия ликвидности — прим. ред.), должна обеспечивать рентабельность порядка 20%. Поэтому, чтобы упрощенно понять, как это влияет на цену квадратного метра, все банковские расходы нужно умножить на 1,2», — объяснил Илья Пискулин.

Как застройщики оценивают рентабельность

Расчетная рентабельность девелоперов в проектах с вводом в 2026–2027 годах — медианно 10,3% от выручки, в среднем 9,8%. При этом 5% респондентов описали деятельность как убыточную, 9% не раскрыли показатель.

Аналитики подчеркивают: рентабельность, которую называют девелоперы и которую показывают финмодели, — расчетная. Ее удастся достичь, только если все квартиры в объектах, вводимых в 2026–2027 годах, будут проданы по плановым ценам и в плановом темпе. С учетом большого объема предложения, обновленной программы семейной ипотеки и экономической ситуации вероятность того, что заложенные цены и темпы подтвердятся, низка.

«Так что застройщик эти деньги, скорее всего, не увидит, а даже если они образуются, на данные средства будет претендовать банк, который видит рентабельность в старых проектах и в рамках кредитования новых хочет, чтобы намечающаяся прибыль была девелопером израсходована. Это тоже то, что отмечают респонденты — они даже если добираются до прибыли, иногда не могут ее получить», — добавил основатель форума недвижимости «Движение».

Каждому второму проекту не хватает средств

Наиболее острой темой в рамках опроса стала нехватка денег на достройку: у 59% проектов есть риск срыва сроков строительства из-за нехватки кредитного лимита. При этом 55% проектов изначально стартовали с недостаточными лимитами, а у 43% возникают сложности с получением дополнительного финансирования. Таким образом, в зоне риска находится каждый второй проект.

Практически все участники опроса указали на одну и ту же тенденцию. Она выглядит так: на старте проекта банк выдает кредит, которого заведомо не хватает, и оговаривает, что лимит позже увеличат. Когда застройщик приходит за дополнительным финансированием, условия оказываются существенно хуже, чем на входе. Отказаться от них застройщик не может: эскроу-счета привязаны к кредитору, механизма переноса в другой банк нет, а значит, нет и альтернативного предложения, с которым можно было бы прийти на переговоры.

Вторая тенденция — сроки. Заявки на дофинансирование рассматриваются заметно дольше, чем на старте. По словам участников опроса, к моменту согласования проект уже находится в той стадии, когда любая задержка критична, и застройщик соглашается на условия, которые при прочих равных не принял бы.

На что девелоперам не хватает средств

Респонденты также назвали статьи расходов, которые финансируются недостаточно. Так, 70% девелоперов среди недофинансированных выделяют расходы заказчика, 68% — коммерческие расходы. Еще 36% компаний отмечают недостаток средств на строительство.

Из этого можно сделать вывод, что застройщиков подталкивают к запуску новых проектов: содержать девелоперскую компанию за счет одного жилого комплекса невозможно, а бюджета одного проекта физически не хватает на его продажу. 

Срыв ввода из-за отсутствия нужных банковских продуктов

Респонденты отмечают, что несмотря на наличие рисков, связанных с нехваткой средств на достройку, этот вопрос решается через переговоры с банками. Тем не менее, достроить дом и ввести его — это не одно и то же. Девелоперы заявляют, что есть вероятность переноса сроков ввода жилья еще и в силу того, что застройщики не могут себе позволить этот самый ввод и владение построенной недвижимостью. Дело в том, что ввод объекта чреват расходами, но это не такая проблема, как коммунальные платежи за непроданные квартиры. Этих средств нет ни в одном кредите и подобный банковский продукт не спешит появляться, а собственные средства у девелоперов отсутствуют.

За рамками опроса

Аналитики отдельно от границ опроса изучили мнение респондентов о крайне важном для отрасли инструменте — субсидировании ставок. Оно фактически является услугой банка.

Несмотря на высокий «ключ», девелоперы предлагают покупателям приобрести жилье в ипотеку с низкой ставкой. Делается это через субсидирование со стороны застройщика. При данной схеме девелопер по сути вносит за клиента разницу в банк и тот уменьшает заемщику платежи. Стоимость субсидии, как правило, застройщики закладывают в цену: квартиры по специальным условиям становятся дороже ровно на размер субсидии. Так что эта услуга способствует заметному росту цен на квартиры. В прейскуранте опроса субсидирование ипотечной ставки оценивается в 12–18% от суммы ипотечного кредита, по одной из оценок — 15–18% от выручки проекта.

Финансы на субсидирование берутся, как правило, из кредитных средств. То есть застройщик берет в банке кредит и частично банку же эти средства возвращает. Причем делается это, чтобы покупатель смог взять кредит у того же банка. 

Респонденты отмечают: проблема субсидирования в том, что на этапе получения проектного финансирования банк не готов в полной мере учитывать этот инструмент в коммерческих статьях и недофинансирует их. То есть, все знают, что субсидирование будет, понимают его объем, но не закладывают его в кредит в нужных параметрах. В итоге девелопер получает недостаточно денег на маркетинг и продажи, и значимую часть этих средств возвращает банку за субсидию. Как итог  — сам банк становится причиной нехватки денег на остальные коммерческие процессы.

Мнения девелоперов: что осталось за кадром

Штрафные ставки 

Критичный момент, который отмечают девелоперы, — штрафные ставки в кредитных договорах, которые вступают в силу в случае нарушения сроков гашения. Как правило, эти сроки привязаны к вводу объекта и к графику продаж. Если происходит нарушение, а оно в силу объективных причин происходит сейчас почти всегда, то поверх начислений процентов за использование кредита, добавляются серьезные штрафы. Это приводит к тому, что общая стоимость кредита с учетом штрафов, по словам респондентов, обходится девелоперу в 35–40% годовых. 

LCR при достройке объектов 

Еще одна серьезная проблема при получении дополнительного финансирования на достройку — целевые показатели банков. Банкиры требуют выполнения LCR (коэффициент покрытия за срок кредита) в 1,2–1,25, но достичь этого показателя на завершающей стадии невозможно, считают респонденты. В итоге партнеры на финальной стадии проекта ставят разные цели: застройщик — достройку, банк — прибыль.

Капитализация процентов 

Обычно вознаграждение банка в договоре проектного финансирования рассчитывается по формуле «ключевая ставка плюс маржа 3–5,5% на непокрытую эскроу часть долга и 3,5–4,5% на покрытую». По мере продаж девелопера и пополнения эскроу-счетов оно уменьшается. Но это не единственное вознаграждение в рамках проектного финансирования. Обозначенные выше проценты не уплачиваются застройщиком в моменте: они копятся и фактически берутся в кредит на тех же условиях.

Получается, что проценты по ставке «ключ + маржа» начисляются на уже накопленные проценты по той же ставке. То есть происходит двойное кредитование. По словам респондентов, это запускает маховик, который раскручивается каждый месяц все сильнее и создает риск невозврата кредита.  

Дополнительное вознаграждение, которое открывает доступ к кредиту 

Несколько участников указали на противоречие: банки отказывают в финансировании проекта из-за слабой экономики, но спустя время предлагают выдать кредит при увеличении вознаграждения. Это еще сильнее ухудшает финансовую модель.

Кредит за долю в проекте

Несколько респондентов отметили, что банки предлагают получение кредита при условии включения банковской структуры в состав учредителей. 

Среди положительных моментов респонденты называют то, что банкиры понимают сложную ситуацию и стремятся ее разрешить, именно поэтому мы говорим в статье не о риске появления недостроев, а именно о срыве сроков ввода. 80% респондентов назвали конкретные положительные практики: пересмотр финмодели и графиков погашения при изменении рынка, оперативное перераспределение лимитов между статьями бюджета, отказ пересматривать ставки по действующим кредитным договорам, отсрочка обязательств по собственному участию при перевыполнении плана продаж, невзыскание штрафов за незначительные нарушения ковенантов, гибкость по авансовым платежам, электронный документооборот, индивидуальные условия при длительной истории сотрудничества, отраслевая аналитика и совместное структурирование проектов.

Резюме:

«Взаимоотношения застройщиков и банков точно требуют коррекции. Баланс нарушен. Если учитывать объекты с вводом не только в этом и следующем году, но и с более поздними сроками ввода, то услуги банков обходятся покупателю квартиры уже более чем в 20% цены. 

То, что было создано для снижения рисков, начало их создавать. В какой-то степени сейчас застройщик уже перестает быть самостоятельным финансовым субъектом. Его прибыль — это побочный эффект деятельности, а основная задача — прямая или косвенная продажа услуг банков и компаний, связанных с ними. Застройщик берет кредит на проект с субсидиарной ответственностью и риском уголовной, затем часть кредита возвращает банку за услуги, в кредит рекламирует ипотеку, сам же в кредит ее субсидирует, а потом добирает кредит на сложных условиях, чтобы достроить объект, и в конце в награду получает штрафные ставки. Одновременно банки ежеквартально рапортуют о рекордных прибылях. И это в то время, как правительство борется с инфляцией, а Минстрой призывает банкиров к ответственности в части завершения строительства всех начатых объектов. 

Важно помнить, что застройщики и банкиры — это партнеры. Цель этого партнерства — не подвести простого человека, купившего квартиру, и сделать так, чтобы он получил максимально комфортное жилье за минимальную цену. Нам необходимо вернуть отношения в партнерский формат. Для этого девелоперское сообщество подготовило ряд предложений», — отмечает Илья Пискулин. 

Что предлагают девелоперы

По результатам опроса предложения высказали 95% респондентов: Основные из них: 

1. Раскрывать эскроу поэтапно по мере готовности объекта.
2. Начислять проценты или отрицательную ставку при перепокрытии эскроу свыше 100–120%: сегодня застройщик не получает ничего за средства, которыми пользуется банк.
3. Вести котловой учет эскроу и ссудной задолженности по всем проектам группы — усреднять коэффициент покрытия вместо пообъектного расчета.
4. Ввести промежуточные ступени в шкале ставки вместо резкого перехода между покрытой и непокрытой частью.
5. Разработать механизм переноса эскроу-счетов в другой банк при рефинансировании.
6. Развивать конкуренцию в банковском секторе в части продукта «проектное финансирование». По словам респондентов, когда застройщик получает от трех предложений по кредитованию, условия гораздо более выгодные, чем когда есть всего два предложения. Необходимо смягчить требования к резервированию по кредитам девелоперов. Это расширит круг банков, работающих с отраслью, и через конкуренцию снизит маржу.
7. Ввести единые формы заявки на кредитование, перечень документов и метрики отчетности для всех банков. Это сократит сроки рассмотрения.
8. Нормировать сроки работы банков по выдаче проектного финансирования — особенно в проектах КРТ.
9. Нормировать рентабельность банков по договорам проектного финансирования и ограничить пул статей, за которые можно брать деньги.
10. Создать единый портал сбора предложений банков по проектному финансированию, прозрачный для надзорных органов: он сделает условия сопоставимыми и вернет застройщику возможность выбора.
11. Рассмотреть возможность внедрения альтернативных форм финансирования. Например, до получения проектного финансирования девелопер мог бы строить по договорам инвестирования.
12. Сделать эскроу-счета и проектное финансирование необязательными. Эти инструменты могли бы быть конкурентным преимуществом, за которое клиент платит. При альтернативной форме клиент получает статус инвестора, который предполагает соответствующие риски.
13. Дифференцировать требования к коэффициенту покрытия (LCR) в зависимости от стадии строительства  и снизить норматив с 1,2–1,25 до 1,05–1,1: на завершающей стадии жесткий норматив блокирует дофинансирование проекта, который уже почти построен.
14. Не занижать бюджет проекта на входе — признать, что практика «дофинансируетесь позже» переносит риск на стадию, когда он дороже для всех.
15. Учитывать рыночную стоимость земельного участка как собственное участие.
16. Отказаться от обязательного хеджирования и навязанных продуктов: по словам респондентов, так банк страхует свои риски за счет заемщика.
17. Ограничить комиссии, возникающие при пересмотре условий, и штрафы за незначительные отклонения от ковенантов.
18. Ввести мораторий на штрафные надбавки за просрочку погашения после ввода дома.
19. Реформировать продукт «проектное финансирование», чтобы он в полной мере учитывал все реалии текущей девелоперской деятельности.
20. Создать кредитный продукт для объектов, которые не гасят долг при раскрытии эскроу в нужных параметрах: сегодня такого продукта, по оценке респондентов, у банков нет, и все кредитование идет по штрафным тарифам.
21. Ввести особые кредитные условия для инфраструктуры в проектах КРТ.
22. Рассмотреть возможность разработки законодательной базы для уменьшения или секвестирования капитализированных процентов.