Из промзоны в точку притяжения: как развитие городской среды меняет статус районов

Городам необходимо переосмысливать пустующие и неэффективно используемые территории. В результате на их месте появляются благоустроенные общественные пространства, улучшаются транспортная доступность и безопасность, возникают новые точки притяжения для бизнеса и жителей. На примере московского района Лефортово рассказываем, как могут преобразиться бывшие промзоны и депрессивные кварталы крупных городов.

До недавнего времени Лефортово был типичной промышленной окраиной с заводскими корпусами, логистическими комплексами и разрозненной застройкой, хотя район расположен всего в 5 км от Кремля. Благодаря близости к центру, развитой транспортной сети и преобладанию исторических зданий у Лефортово был большой потенциал для редевелопмента, и сегодня статус района постепенно меняется с непривлекательного на перспективный.

Сейчас здесь строят около 33,5 тыс. кв. м жилья, и большая часть приходится на проекты бизнес-класса. Интерес к району подтверждает и динамика цен: во втором квартале 2026 года Лефортово стал лидером среди локаций Старой Москвы по темпам роста стоимости новостроек бизнес-сегмента, следует из данных «Метриума». Средняя цена квадратного метра достигла 586,4 тыс. руб., прибавив за квартал 10,6%.

Деловая инфраструктура района пока только формируется. Сейчас здесь около двух десятков офисов общей арендуемой площадью 241 тыс. кв. м. Весь этот фонд — объекты классов В и B+. Новых офисов с 2014 года здесь не строили. Но ситуация изменится в 2028 году, считает исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина.

«В последние годы в Лефортово создаются условия для появления качественного офисного предложения. Район может стать одним из перспективных для запуска новых проектов. Сейчас здесь строят два объекта класса А общей площадью 87 тыс. кв. м. После их ввода офисный фонд Лефортово вырастет на 36%. Кроме того, в границах одного субрынка — Лефортово и соседние районы — до 2030 года заявлено около 105 тыс. кв. м новых офисных площадей», — отметила Мария Зимина.

Вместе с жильем и офисами в Лефортово появляется новая городская среда: общественные пространства, кафе и рестораны, магазины. Район меняется комплексно.

«Человек воспринимает район не по отдельным объектам, а по всему маршруту: насколько удобны улицы и общественные пространства, доступен ли транспорт, есть ли культурные площадки и разные сервисы. Когда эти элементы связаны между собой и дополняют друг друга, район становится цельным и узнаваемым. У него появляется собственная идентичность, он привлекает новых жителей, бизнес и инвестиции и со временем закрепляет репутацию востребованной локации», — отметила руководитель архитектурно-градостроительного бюро «Мастер’с план» Юлия Зубарик.

Привлекательность района зависит именно от разнообразия городской среды, соглашается руководитель архитектурного бюро ШИП Георгий Щуров. «Привлекательность Лефортово усиливают набережная Яузы, новое жилье и заметные общественно-деловые объекты с выразительной архитектурой — например, кампус Бауманского университета. Такой многослойный контекст создает для девелопмента трудности: проекты должны учитывать сложившуюся застройку, инфраструктуру и характер района. Но именно это делает район площадкой для нестандартных и заметных проектов», — считает он.

Один из таких проектов — редевелопмент бывшего ликеро-водочного завода «Кристалл». Сейчас там работает культурное пространство «Кристалл 19:01», которое уже стало новой точкой притяжения для горожан. В будущем здесь появится многофункциональный центр с кафе и ресторанами, культурными, образовательными и общественными пространствами, магазинами, рассказывает коммерческий директор Asterus Дарья Комиссарова.

«Сегодня статус локации формируют не только качество недвижимости, но и окружающая городская среда. Проект “Кристалл” должен стать частью экосистемы Лефортово и помочь создать новый, более комфортный и насыщенный формат жизни в районе», — отметила Дарья Комиссарова.

На территории завода также появятся офисы класса А — под них отведут 40% площадей. Строить деловой центр в активно развивающейся локации логично, считает руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов. Кроме того, арендаторов бизнес-центров всегда привлекала близость к историческому центру Москвы, добавил он.

«В целом при правильной общественно-деловой повестке и востребованности территории в формате 24/7 Лефортово может стать интересным для самых разных проектов», — добавил архитектор.

Помимо «Кристалла» под редевелопмент попали и другие промышленные площадки вдоль Яузы. Вместе они образуют новый кластер с офисами, креативными пространствами, культурными и деловыми объектами.

«Artplay, “Винзавод”, ARMA, Supermetal, деловые объекты у Бауманской, инновационный кластер МГТУ имени Н. Э. Баумана, “Система-Сити” и “Кристалл” формируют культурно-деловой коридор, где промышленное наследие, образование, креативные индустрии, технологии, жилье и офисы дополняют друг друга», — отметила Юлия Зубарик.

По ее мнению, этот коридор может стать важной частью Москвы со своей идентичностью: местом, где можно жить, работать, учиться и посещать культурные события. Его развитие расширит центр Москвы на восток, усилит Лефортово и свяжет район с другими частями города удобными пешеходными маршрутами и общественными пространствами.

Развитие городской среды не только повышает комфорт жителей, но и дает экономический эффект. То, как устроен район, напрямую влияет на стоимость недвижимости. Люди покупают не просто квартиру или офис, а сценарий жизни: рядом должны быть магазины, рестораны и кофейни, бытовые сервисы, культурные и развлекательные центры. Чем лучше это окружение, тем выше ценность недвижимости.

Качество окружения влияет и на спрос со стороны арендаторов офисов. Компании все чаще выбирают проекты, где рядом с деловыми центрами есть жилые комплексы, сервисы и общественные пространства: сотрудникам важно тратить меньше времени на дорогу до работы.

«В Лефортово уже появляются дорогие проекты, и девелоперы все активнее присматриваются к району. Тенденция задана: если здесь продолжат обновлять бывшие промышленные территории, благоустраивать общественные пространства и строить качественные проекты, в ближайшие годы Лефортово может стать новым высокобюджетным районом — особенно у набережных Яузы и в исторической части», — заключила Мария Зимина.