Путин предложил ограничить продажу апартаментов в отелях долей в 5–15% номеров

Продавать частным инвесторам можно будет лишь небольшую часть номерного фонда гостиничного комплекса — от 5 до 15% апартаментов. Остальные площади объекта должны работать исключительно как гостиница. С такой инициативой выступил президент России Владимир Путин на пленарном заседании форума-съезда «Деловой России» 15 октября в рамках обсуждения проблемы строительства апартаментов на земле гостиниц.

Он отметил, что возможны два варианта регулирования.

«Конечно, нужен договор на управление с тем, чтобы гостиница была именно гостиницей. По поводу того, что тот, кто вложил деньги в условно апарт-отель, он обязан сдавать его или предоставить для сдачи в качестве гостиничного номера, — это вариант. Но есть и другой вариант. Как я представляю себе, можно ограничить количество таких апартаментов на продажу. Ну, условно, 5-10-15%, а все остальное — это только гостиница», — сказал Путин.

По словам президента, второй вариант активно применяется в курортных районах многих стран. Он поручил чиновникам обсудить вопрос с бизнесом и не затягивать с решением.

Напомним, в границах Сочи в 2026 году строится 665 тыс. кв. м недвижимости, из них 456 тыс. кв. м (69%) приходится на апарт-отели и сервисные апартаменты.

Что нужно знать об апартаментах

На рынке сосуществуют два принципиально разных типа апартаментов. Первый — так называемое псевдожилье: объекты в жилых районах, внешне неотличимые от квартир, но юридически относящиеся к коммерческой недвижимости. Налог на имущество по ним выше (0,5% против 0,1% для квартир), коммунальные услуги считаются по коммерческим тарифам, а на такое помещение может быть обращено взыскание, даже если оно у владельца единственное. Второй тип — апартаменты для временного размещения, фактически гостиничные номера с кухонной зоной. Если они продаются в частную собственность, речь идет о кондо-отеле: в отличие от классического апарт-отеля с единым владельцем, здесь у инвестора появляются соседи-собственники, а объект управляется профессиональным оператором.

Как поясняет старший директор департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Commonwealth Partnership Ирина Акутова, смешение этих двух продуктов — главный риск для покупателя, более существенный, чем даже выбор ненадежного застройщика.

При этом с 2025 года понятие «апарт-отель» как отдельная категория исчезло из классификации гостиниц, а кондо-отели с сентября 2026 года получают четкие правовые рамки. Новые правила строятся на трех положениях:

• средства инвесторов размещаются на эскроу-счетах — при остановке стройки деньги возвращаются полностью, без очередей кредиторов и многолетних судов;
• постоянное проживание в приобретенных номерах запрещено: это инвестиционный актив, а не замена квартире;
• в проекте обязан участвовать профессиональный гостиничный оператор, причем выбрать его нужно еще до получения разрешения на строительство, а уровень доходности на номер — зафиксировать в договоре.

Разговоры о перегреве рынка и удвоении номерного фонда к 2030 году Акутова считает преувеличенными. Обеспеченность качественным номерным фондом в России остается крайне низкой: чтобы восполнить дефицит, строить нынешними темпами придется не менее 10 лет. Из заявленных 75 тыс. номеров реально возводится едва ли 10% — те, что уже вышли на площадку; остальные, вероятно, останутся на бумаге, поскольку гостиничные проекты нередко реализуются не за три-пять, а за семь-девять лет либо не доходят до стройки, подчеркивает эксперт.