Кино, бассейн, гранд-лобби: что в новостройках оказалось ненужным

Приватные кинотеатры, закрытые бассейны и двухсветные лобби площадью 300 кв. м оказались невостребованной инфраструктурой в новостройках премиум-класса. Девелоперы меняют назначение таких помещений, не дожидаясь ввода домов в эксплуатацию, рассказала Движение.ру Мария Кукса, ведущий эксперт по проектированию жилых сред «Школы Девелопера», член жюри BRICS Property Awards.

По ее словам, кинозалы для жителей проектировали повсеместно, но реальная загрузка оказалась низкой. Та же история с гранд-лобби: часть жильцов туда просто не спускается, потому что попадает домой через паркинг. Отдельный случай — бассейны и полноценные спортклубы, доступные только резидентам комплекса. В Москве такие объекты еще строят, и ежемесячный платеж в 750 руб. за 1 кв. м здесь считается нормой. В других городах схема иная: бассейн открывают для посетителей с улицы, а жителям дают скидку на абонемент. «Иначе нагрузка ложится на самих жителей, и они потом отказываются платить за „личный бассейн“ в составе коммунальных платежей», — пояснила эксперт.

Сколько это стоит жильцам

Обслуживание инфраструктуры добавляет жильцам 16–25% к базовому тарифу на содержание и ремонт, отметила Иоланта Овчинникова, ведущий эксперт по проектированию сервисных концепций «Школы Девелопера». Набор из фитнеса, коворкинга и детской игровой дает примерно 20% надбавки. Более скромный вариант — просторное лобби для встреч, небольшая детская зона, колясочная и лапомойка — около 16%.

В абсолютных цифрах разброс большой. По оценке Федора Соломатина, основателя группы международных компаний Prime (агентство элитной недвижимости) и XALER (девелопмент), члена жюри международной премии BRICS Property Awards, эксплуатация элитных домов обходится в 200–700 руб. за 1 кв. м в месяц:

• в премиуме это 200–300 руб.;
• в де-люксе — 400–500.

Тариф зависит от числа квартир, инженерии и набора сервисов. При этом в цену метра инфраструктура не зашивается, отмечает Кукса. Стоимость квартиры считают по виду из окна, этажу, метражу и другим характеристикам самого лота. В комфорт-классе, например, коммьюнити-центр в цене никогда не учитывался — это бонус, а не ценообразующий фактор, отметила эксперт. Соломатин объясняет механику иначе: девелопер строит общую площадь здания, и именно она формирует себестоимость каждой квартиры. По его словам, если здание имеет площадь, например, 20 тыс. кв. м не так важно, что разместится на первом этаже — коворкинг или квартира, фасад и фундамент нужны в любом случае. Поэтому чем плотнее инфраструктура, тем выше стоимость метра в целом по проекту.

Что приходит на смену

Тренд один — сокращение площади и мультиформатность, когда одна комната работает в нескольких режимах, говорит Кукса. По ее словам, в спросе во всех классах остаются:

• небольшие мультиформатные залы и фитнес-румы, где можно позаниматься с тренером или провести детский праздник;
• детские комнаты (с няней или репетитором);
• деловые гостиные с шумоизоляцией. Это не коворкинг на 15–20 мест, а микрооффис;
• кафе и пекарни, работающие с утра;
• курьерские помещения с постаматами и холодоматами: в премиуме в среднем около четырех доставок в день на квартиру;
• примерочные с локерами;
• небольшие мойки для жителей: омывка и подкачка колес, комната ожидания водителя.

Отдельно сейчас в Москве развивается тенденция, связанная с сервисом. Соломатин приводит в пример проект «Казачий» MR Group и White Rabbit Family, где ресторанный бренд берет на себя инфраструктуру гостеприимства: консьерж, шеф-повар, который приедет и приготовит ужин, официант, наполнение холодильника продуктами. УК застройщика при этом отвечает за технические функции дома. Заявленная стоимость — 300 руб. за 1 кв. м, то есть около 30 тыс. руб. в месяц за квартиру в 100 кв. м. Для покупателя лота за 300–700 млн руб. это умеренная статья расходов. В крупных проектах вроде Фрунзенской набережной и Nicole появляются сигарные комнаты, батлеры, SPA и доставка из ресторана, расположенного в самом комплексе, подчеркивает эксперт.

Инфраструктуры станет не меньше, а больше

При этом говорить о массовом отказе от инфраструктуры как таковой преждевременно, считает Соломатин. Выделять какой-то конкретный формат как повсеместно невостребованный, по его словам, не стоит: «в крупных премиальных проектах сейчас идет, наоборот, насыщение инфраструктурой». Девелоперы конкурируют в том, насколько плотно они могут сформировать среду вокруг жителя и насколько комфортно он сможет ею пользоваться.
Речь идет о формировании нового сценария проживания, отмечает эксперт. Человек может приехать в собственную квартиру и получить опыт, близкий к пятизвездочному отелю, — с той разницей, что все пространство и сервисы остаются его собственными.

Сокращение же отдельных функций — это не отказ от инфраструктуры, а ее пересмотр. Рынок постепенно пересматривает состав общественных пространств и может отказываться от узкоспециализированных помещений, которые сложно регулярно загружать, заключает Соломатин.