Апарт-отели по 214-ФЗ: как в России продают номера по ДДУ

По итогам первого квартала показатели гостиничного бизнеса во многих регионах стабилизировались, а где-то даже упали. Выручка компаний снизилась — люди стали меньше путешествовать и больше экономить, выбирая более дешевое жилье, выяснили аналитики IBC Real Estate. В некоторых регионах выручка пока растет, но только из-за эффекта низкой базы — это временная тенденция, уверены эксперты.  

Одновременно инвесторы стали реже покупать готовые объекты: в первом квартале заключили всего две сделки на 1 млрд руб., а год назад сумма была в восемь раз больше. При этом розничные инвесторы все еще интересуются апартаментами — прежде всего в Санкт-Петербурге и курортных направлениях. Еще на рынке набирает популярность продажа гостиничных номеров по договору долевого участия (ДДУ). 

Инвесторы действительно интересуются проектами по 214-ФЗ, но из-за охлаждения экономики спрос пока не стал массовым, говорят опрошенные Движение.ру эксперты. Это подтверждают данные крупных гостиничных операторов: например, 6 из 10 девелоперов, которые обращаются в AZIMUT Hotels с запросом на управление будущими отелями, рассматривают именно такую схему. 

«Это хороший рыночный инструмент: он действительно способен стать драйвером для привлечения в отрасль частных инвестиций и стимулировать ввод новых гостиничных объектов, одновременно открывая для граждан возможность получать пассивный доход», — прокомментировала Анна Борисова, вице-президент по развитию сети AZIMUT Hotels. 

Единой официальной статистики по гостиницам и апарт-отелям, которые продают по 214-ФЗ, сегодня нет — в Росреестре ее не ведут, уточнили Движение.ру в пресс-службе. В ЕИСЖС появилась категория «Гостиничный комплекс», но система не разделяет обычные жилые апартаменты и номера под управлением отельного оператора, говорит руководитель отдела стратегического и управленческого консалтинга CORE.XP Марина Жукова. 

Фактически инвестиционный гостиничный продукт сформировался недавно. По словам эксперта, с 2022 года рынок прошел три этапа:

1. В 2022–2023 годах строительство было точечным: сервисные апартаменты появлялись в Санкт-Петербурге, Москве и отдельных проектах Краснодарского края или Калининградской области.  
2. В 2024–2025 годах стройка сместилась в туристические регионы. На Юге предложение выросло втрое — до 1,5–1,6 млн кв. м, а количество работающих апарт-отелей — в 2,5 раза.  
3. В 2026 году рост продолжается, но неравномерно. В Москве предложение сокращается, в Санкт-Петербурге рынок почти насытился. В основном новые проекты концентрируются в Краснодарском крае, Крыму, на Кавказских Минеральных Водах, в Дагестане, Калининградской области и на Алтае.

«До недавнего времени мы наблюдали ажиотажный спрос на сервисные апартаменты в Сочи и спровоцированный этим перегрев локального рынка. Самой распространенной стратегией инвесторов был вход на этапе строительства и выход до ввода в эксплуатацию с целью получения спекулятивного дохода. Сейчас спрос существенно ниже, но и стратегия оставшихся розничных инвесторов ориентирована на получение рентного дохода от гостиничных услуг. Это как раз тот сегмент целевой аудитории, на поддержку которого нацелены законодательные инициативы», — пояснила Марина Жукова. 

Что касается прогнозов, в качественных проектах цены могут номинально расти в среднем на 5–10% в год. В дефицитных туристических локациях — там, где мало свободной земли и есть хорошая инфраструктура для отдыха, — рост способен достигать 10–15%. А вот там, где на рынок одновременно выходит много однотипных проектов, цены будут расти лишь в пределах инфляции или вовсе остановятся.  

Как строятся гостиницы по ДДУ 

По 214-ФЗ можно строить не только многоквартирные дома, но и другую недвижимость, объяснила член Ассоциации юристов России (АЮР), управляющий партнер ЮК «Легес Бюро» Мария Спиридонова. Именно так отельеры продают гостиничные номера как нежилое помещение в составе строящегося объекта.

Но есть нюанс: ДДУ регулирует только стройку и передачу помещения. Схема не гарантирует, что здание будет эффективно работать как гостиница и что собственник получит заявленный доход, уточняет Марина Жукова. Все остальное — отношения с оператором, аренда, распределение выручки, размер комиссии, ремонт, комплектация и др. — прописывают в отдельном договоре.

Помимо 214-ФЗ, девелоперы используют и другие юридические схемы для продажи апартаментов, добавила юрист Land Law Firm Кристина Мершон. Например: 

1. Инвестиционный договор. Инвестор переводит деньги, а после ввода застройщик передает ему апартаменты.   
2. Договор паевого участия в строительстве. Инвестор платит паевый взнос, а компания передает ему апартаменты в строящемся объекте.  
3. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Инвестор обещает купить номер, когда гостиницу построят. Но деньги перечисляются заранее. 

214-ФЗ не избавляет от рисков  

Риски в строительстве отелей по ДДУ все равно остаются. Но они связаны не с самим законом, а с позицией чиновников и их решениями, говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Например, в Москве запретили строить новые апарт-отели и усилили проверки уже строящихся проектов. А в Санкт-Петербурге, наоборот, приравняли нормативы для гостиниц к нормативам для многоквартирных домов. 

Есть и другие серьезные риски — правовые, налоговые и коммерческие риски, говорит Кристина Мершон. В их числе: 

1. Неопределенный правовой статус. По закону апартаменты относятся к нежилым помещениям, перевести их в жилье нельзя. 
2. Риски для ипотеки и перепродажи — ставки выше, льготных программ нет. Банки рассматривают апартаменты как более рискованные объекты: если заемщик перестанет платить, продать помещение будет сложнее. 
3. Управляющая компания (УК) и доходность. Инвесторы покупают апартаменты для сдачи в аренду, рассчитывая на пассивный доход. Но 214-ФЗ не регулирует пост-строительные отношения, доходность в целом не гарантируется законом. 
4. Защита по 214-ФЗ. Деньги хранятся на эскроу-счетах до ввода в эксплуатацию. Возврат возможен при задержках или банкротстве девелопера, но инвестор теряет время и потенциальную выгоду.
5. Риск переквалификации договора. Суды могут не признать договор ДДУ, если он заключен не с застройщиком, а с посредником, или если отсутствует госрегистрация. Тогда покупатель теряет все гарантии 214-ФЗ — неустойку, залог, преимущественное право на объект. 

Также юристы выделяют риск банкротства застройщика. Если площадь помещения, указанного в ДДУ, больше 7 кв. м, требование не попадает в реестр требований дольщиков, а рассматривается по общим правилам банкротства, объяснила представитель АЮР. В таких ситуациях обычные механизмы защиты дольщиков не работают — ни достройка объекта новым застройщиком, ни передача обязательств, ни восстановление прав. 

Судебная практика не учитывает специфику гостиниц 

Отдельной «гостиничной» судебной практики почти нет. Обычно суды рассматривают стандартные споры: срыв сроков, недостатки строительства, расхождения с проектом и т.д., объяснила Мария Спиридонова. Например, в одном из дел в Калининграде покупатель судился с застройщиком из-за задержки строительства. Хотя речь шла об апартаментах, суд применил общие принципы 214-ФЗ, а гостиничную специфику не учел.  

Еще одна категория споров — когда покупатели ориентируются не на договор, а на рекламу: бассейн, спортивные зоны, благоустроенную территорию, паркинг, вид из окна. Но если в договоре и проектной декларации их нет, взыскать компенсацию будет сложно.

«Показателен спор, рассмотренный Четвертым кассационным судом общей юрисдикции. Покупатель ссылался, в том числе, на несоответствие фактического объекта рекламным ожиданиям. Но суды исходили не из буклета, а из условий договора, разрешительной и проектной документации, факта ввода объекта в эксплуатацию и передачи помещения», — добавила Мария Спиридонова. 

Новый закон вытеснит слабые проекты   

Хотя схема уже работает, единых правил на законодательном уровне пока нет, говорят опрошенные Движение.ру юристы. В феврале 2026-го стало известно, что документ готовит Минэкономразвития РФ совместно с Минстроем, Росреестром, турбизнесом и банками. 

Пока что это концепция, а не финальная редакция, обращают внимание юристы. Предполагается, что новый механизм закрепит:

• гостиничный номер как объект ДДУ, продавать номера можно будет в гостиницах от трех звезд;
• сохранение гостиничного назначения, даже при перепродаже;
• обязательное привлечение профессионального управляющего оператора;
• невозможность произвольного вывода номера из общего управления;
• требования к составу инфраструктуры и уровню гостиницы;
• раскрытие информации не только о строительстве, но и о будущей эксплуатации.

В основном изменения будут регулировать уже саму работу таких объектов, отметил Игорь Кокорев, директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers. Например, сейчас арендой номеров нередко занимаются собственники, а по новым правилам весь номерной фонд перейдет под управление УК. 

Обсуждаемые изменения могут также разграничить две модели: апартаменты как квази-жилье и гостиничный номер как часть туробъекта, говорит Мария Спиридонова. Главная задача — сохранить за номером гостиничный статус через управление оператором, оказание услуг и запрет использовать его как постоянного жилья. 

«Рынок давно сталкивается с проблемой смешения разных моделей: апартаментов, которые фактически воспринимаются покупателями как жилье, и гостиничных объектов, которые должны работать как туристическая инфраструктура. Для инвестора эта разница принципиальна. Одно дело — приобретение помещения для собственного использования, другое — вложение в объект, доходность которого зависит от профессионального управления, загрузки, оператора и общей экономической модели проекта», — добавила Мария Спиридонова.  

В целом изменения дадут рынку двоякий эффект, отмечает руководитель отдела стратегического и управленческого консалтинга CORE.XP. С одной стороны, строительство гостиниц станет прозрачнее, вырастет доверие розничных инвесторов. С другой — требования к девелоперу, оператору и проектной документации станут жестче. 

«Часть небольших и недостаточно капитализированных компаний не сможет соответствовать новым условиям. Нововведения могут увеличить себестоимость проектов, но одновременно возможно помогут сократить количество экономически слабых объектов», — отметила Марина Жукова. 

При этом важно, чтобы такие проекты учитывали интересы застройщиков, инвесторов, собственников, а также сервис и качество управления оставались на высоком уровне, рассказали в пресс-службе Cosmos Hotel Group. Если закон детально проработают и правильно внедрят, он может стать дополнительным драйвером привлечения инвестиций.