Открыть вклад или купить офис: куда частному инвестору выгоднее вложить деньги

Покупатели офисов стали избирательнее  

За девять месяцев 2026 года покупатели заключили 686 сделок по покупке офисов площадью до 500 кв. м в строящихся бизнес-центрах Москвы. Общая площадь проданных помещений составила 81,3 тыс. кв. м. По сравнению с тем же периодом прошлого года количество сделок сократилось на 40%, а их объем в квадратных метрах — на 42%. Такими данными с Движение.ру поделился Дмитрий Антонов, партнер, руководитель направления продаж и приобретений департамента офисной недвижимости Ricci.

После ажиотажного спроса на покупку офисов в розницу в 2024–2025 годах покупатели стали избирательнее, отметил эксперт. Они предпочитают проекты в сложившихся деловых районах и рядом с ними — там, где лучше развита транспортная и социальная инфраструктура.

Несмотря на снижение деловой активности частных инвесторов, офисы по-прежнему пользуются спросом: покупка помещений площадью до 500 кв. м требует сравнительно небольших вложений, по словам Дмитрия Антонова. Инвесторы рассматривают такие офисы как альтернативу жилой недвижимости.

По итогам первого полугодия цифры отличаются. Покупатели приобрели в Москве более чем вдвое больше квадратных метров в наиболее компактных офисных блоках, чем за тот же период прошлого года, говорит Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP. При этом доля таких помещений в общем объеме спроса осталась на уровне 10%.

На динамику повлияло расширение предложения: у покупателей стало больше возможностей выбрать подходящее помещение, пояснила эксперт. За первое полугодие 2026 года продажи открыли в 14 новых объектах, за весь 2025 год — в 37 зданиях. К концу июня общая площадь офисных лотов в продаже превысила 1,1 млн кв. м.

Данные CORE.XP также показывают рост по итогам первого полугодия. За этот период в Москве продали 97 тыс. кв. м небольших офисов и заключили 686 сделок. Годом ранее показатели составляли 60 тыс. кв. м и 495 сделок. Таким образом, объем продаж вырос на 62%, а количество сделок — на 39%.

При этом состав покупателей офисных блоков и этажей меняется. В 2025 году на инвесторов приходилось 56% объема покупок. В первом полугодии 2026-го их доля сократилась до 30%, а доля конечных пользователей выросла до 50%, говорит Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.

Соотношение этих групп меняется от года к году, но важно учитывать и характер покупок, отметила эксперт. Инвесторы приобретают небольшие площади, зато заключают больше сделок. Конечные пользователи покупают реже, но выбирают более крупные помещения. В первом полугодии 2026 года средняя сделка конечного пользователя была в 4,5 раза крупнее сделки инвестора, тогда как в 2025 году разница составляла 1,9 раза.

Почему инвесторов привлекают небольшие офисы

Среди покупателей офисных блоков есть владельцы депозитов и ценных бумаг, которые рассматривают возможность вложить часть средств в недвижимость, чтобы диверсифицировать портфель, говорит Елена Акатова. Более гибко распоряжаться деньгами позволяют условия оплаты: девелоперы предлагают рассрочку и отсрочку основной части платежа до ввода здания или передачи помещения. Такой график снижает финансовую нагрузку на период ожидания. 

Еще одна причина — более высокая доходность по сравнению, например, с жильем. Средняя годовая доходность офисных блоков от аренды до уплаты налогов составляет 10–12%, квартир — 4–6%, по словам Дмитрия Антонова.
 
Мария Зимина выделяет сразу несколько факторов:

• доходность альтернативных инструментов снижается вслед за ключевой ставкой. Инвесторы ищут другие способы сохранить и приумножить капитал;
• в ключевых деловых районах Москвы не хватает качественных офисов. Доля свободных площадей составляет 2–3%, что позволяет собственникам сдавать помещения по более высоким ставкам;
• арендные ставки продолжают расти, но в 2026 году медленнее. Пик роста пришелся на 2025-й — 40%, что впервые превысило инфляцию;
• потенциал роста стоимости за время строительства. В качественном проекте цена от момента получения разрешения на строительство до ввода здания вырастает в 1,3–1,6 раза; 
• доступный порог входа. Средняя стоимость лота площадью до 300 кв. м составляет около 50–52 млн руб.;
• на рынке появляются сервисные модели управления по принципу «все включено». Они упрощают владение офисом для частного инвестора и приближают такую покупку к готовому арендному бизнесу.

Дополнительный импульс рынку дает новый строительный цикл. На 2026–2030 годы заявлено 7,3 млн кв. м новых офисов. Из них около 38%, или 2,8 млн кв. м, планируют продать блоками и этажами. Более 90% сделок с небольшими блоками приходится на строящиеся объекты. Частные инвесторы и конечные пользователи готовы покупать на ранних этапах ради дисконта и будущего роста стоимости, пояснила Мария Зимина.

Какой стратегии придерживаются инвесторы в небольшие офисы 

Мария Зимина выделяет три основные стратегии. Первая — купить офис на ранней стадии строительства и продать после ввода здания. Инвестор зарабатывает на росте цены: за строительный цикл она увеличивается в 1,3–1,6 раза.

Вторая — купить готовое помещение с отделкой и сдавать его в аренду. В этом случае инвестор делает ставку на сохранение капитала и арендный доход, который можно получать без ожидания ввода здания. Офисы с готовой отделкой арендуют в среднем на 39% дороже, чем помещения «в бетоне». При этом 91% арендных сделок приходится на площади, готовые к въезду.

Третья стратегия сочетает первые две: инвестор покупает офис на этапе строительства, а после ввода здания сдает его в аренду. Позже он может продать помещение с арендатором как готовый арендный бизнес (ГАБ).

Чаще всего инвесторы выбирают небольшие офисы: они требуют меньше вложений, подходят широкому кругу арендаторов из малого и среднего бизнеса, их легче перепродать. Наиболее популярный лот — помещение под отделку площадью около 300 кв. м в строящемся бизнес-центре класса А между ТТК и МКАД, говорит Мария Зимина.

Инвесторы предпочитают готовые помещения и проекты на высокой стадии строительной готовности, добавляет Елена Акатова. Им важно увидеть объект, оценить его характеристики и в ближайшее время начать получать арендный доход. Покупку на более раннем этапе должны оправдывать существенный дисконт и перспектива роста стоимости.

Как долго окупаются инвестиции в офисы 

Офис окупается за 9–11 лет с момента ввода здания в эксплуатацию. В жилье этот срок в среднем составляет 20 лет и более, отмечает Дмитрий Антонов.

Конкретный срок зависит от стратегии, локации, качества и характеристик объекта, утверждает Мария Зимина:

• При сдаче офиса в аренду средний срок окупаемости составляет около 9–10 лет при рыночной ставке капитализации 10–11%.
• При перепродаже горизонт инвестиций равен строительному циклу — обычно это 2–4 года. К моменту ввода цена вырастает в 1,3–1,6 раза, что позволяет вернуть вложения при продаже офиса после завершения строительства.

Что выгоднее: банковский вклад или офис

Депозит приносит фиксированный доход на срок вклада. Ставки по новым вкладам зависят от ключевой ставки и снижаются вслед за ней. Офис может приносить доход из двух источников — от аренды и роста стоимости самого помещения. Это помогает защитить капитал от инфляции, объясняет Мария Зимина.

Покупка офиса может быть выгоднее депозита при соблюдении нескольких условий, говорит эксперт:

• Локация с устойчивым спросом: до метро не больше 10 минут пешком, рядом — деловые кластеры и развитая инфраструктура. Если путь до метро занимает более 15 минут, арендная ставка в офисе класса А может быть до 30% ниже, чем в аналогичных помещениях у станции.
• Качественный объект, готовый к использованию или с понятным сроком ввода.
• Стадия строительства на момент покупки. Чем ближе ввод здания, тем дороже офис и тем меньше потенциальная прибыль от перепродажи.
• Наличие парковки. Для крупных арендаторов это обязательное условие. Помещение без машино-мест дольше ищет арендатора или требует снижения ставки на 10–20%.
• Реалистичная финансовая модель. В ее основе должны быть цены реальных сделок, а не заявленные ставки. В расчетах нужно учитывать эксплуатационные расходы, периоды без арендатора, арендные каникулы и комиссии.

При таких условиях, по оценке Марии Зиминой, офис может оказаться выгоднее банковского вклада. В отдельных проектах доходность от аренды достигает 14–15% без учета роста стоимости помещения. Ставки по банковским вкладам, по ее прогнозу, продолжат снижаться.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией.