Редевелопмент промзон: как заводы превращают в арт-пространства

Редевелопмент промзон возвращает в экономику депрессивные локации и повышает стоимость ближайших инфраструктурных объектов на 10-15%. Но девелоперу такие проекты часто обходятся дороже тех, что построены с нуля. Инвесторы сталкиваются и со сложностями при продаже новых объектов, т.к. покупателей смущает «заводское прошлое» новостроек, говорят эксперты.

Площадь бывших промзон занимает около 17% территории старой Москвы. Их перерождение началось с 2010-х годов, власти совместили программы реконструкции бывших заводов и реновации жилого фонда. В настоящее время тренд набирает обороты. Только в сентябре 2024 года запустили три программы КРТ на 9 га общей стоимостью 51,9 млрд рублей. Там планируется построить 229 тыс. кв. м. различных объектов недвижимости. В целом в Москве на разных стадиях реализации, по данным столичной мэрии, находится 236 подобных проектов общей площадью более 3,1 тыс. гектаров.

Поддержка властей

Суть программы — в создании новых жилых кластеров на месте бывших предприятий. В соседстве с ними строятся многофункциональные территории с развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой, а также создаются новые рабочие места.

«Возникновению программы КРТ способствовало увеличение численности жителей Москвы и развитие рынка недвижимости. А также стремление соответствовать международным требованиям к качеству городской среды, чтобы стать привлекательным местом для туристов и инвесторов», — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум» .

Поддержка же со стороны властей делает проекты более финансово привлекательными для застройщиков, говорит Анна Царева, руководитель архитектурного управления ASTERUS. Например, освобождение от налога на имущество на срок до 10 лет для компаний, снижение до 13,5% ставки налога на прибыль для проектов реновации промышленных зон.

Также предоставляются различные субсидии по затратам на проектирование и строительство инженерной и коммунальной инфраструктуры, выплачиваются частичные компенсации в случаях приобретения земельных участков, устанавливаются льготные ставки аренды. Кроме того, меры финансовой поддержки под такие проекты могут включать льготные кредиты, гарантом выступает правительство Москвы.

«Чтобы получить поддержку властей, проекты редевелопмента должны соответствовать определенным требованиям: реализовываться на территории, утвержденной для этих целей городом, предусматривать создание новых рабочих мест и развитие социальной инфраструктуры. Девелопер должен иметь опыт реализации подобных проектов, а предлагаемый проект соответствовать высоким стандартам архитектуры и градостроительства», — уточняет руководитель архитектурного управления ASTERUS.

Актуальные проекты

Тренд преобразования территорий заводов начинался с создания арт-кластеров, как достаточно простых в реализации проектов. Сегодня в тренде многофункциональность, и на месте заброшенных фабрик и предприятий развивается комплексная застройка по принципу «Город в городе»: с жилыми кварталами, деловыми центрами, современными спортивными площадками.

«Один из наиболее масштабных проектов — это ЗИЛ, редевелопмент бывшего завода имени Лихачёва. Это 65 га территории и 1,5 млн кв. м. жилья для 25 тыс. человек. Также нельзя не отметить „Серп и Молот“ — проект редевелопмента территории бывшего металлургического завода в Лефортово. Он предусматривает создание современного жилого комплекса и развитой инфраструктурой. Развивающийся сейчас проект — территория Южного порта, в прошлом одного из крупнейших логистических узлов Москвы — преобразуется в новый жилой район с деловым кварталом с культурными объектами. Еще один пример, Тушинский аэродром — масштабный проект преобразования бывшего военного аэродрома в современный жилой район на берегу Москва реки», — приводит примеры руководитель архитектурного управления ASTERUS.

Эти проекты застройки постиндустриальных пространств заметно улучшили плотность и качество городской ткани Москвы, создали новые рабочие места, повысили комфорт и уровень жизни людей, уточняет Анна Царева. Также есть заявленные перспективные проекты — Северный речной порт, Авиамоторная.

«Очень важно то, что в рамках проектов редевелопмента так называемого „ржавого пояса“ Москвы, девелоперам удается сохранять и преобразовывать исторические постройки и объекты наследия индустриальной архитектуры. В числе таких проектов, показательных с точки зрения создания дополнительной культурной ценности для города и жителей, можно назвать: Красный Октябрь, Даниловскую мануфактуру, Винзавод, Красную Розу, Большевик, Бадаевский, Кристалл», — подытоживает эксперт.

Отметим, что один из последних проектов был утвержден мэром Москвы в начале октября 2024 года. На территории завода «МиГ» появятся новые ЖК и инфраструктура. Здесь будут жить 16,3 тыс. человек и создано 27,6 тыс. новых рабочих мест. Об этом в социальных сетях сообщил мэр Москвы Сергей Собянин.

«Территория завода „МиГ“ — это большая локация, практически в центре города, к развитию которой мы приступаем. Здесь будет реализована концепция „15-минутного города“, которая ставит на первое место пешеходную доступность. Большую часть пространств создадим по программе комплексного развития территорий. В планах также строительство и реконструкция улично-дорожной сети, благоустройство близлежащих территорий, создание пешеходных зон и велодорожек», — уточнил Собянин.

Факторы успеха

Успех сложных и комплексных проектов зависит от множества связанных между собой факторов. Например, местоположение, ближайшее окружение, а также идея, которую хочет реализовать девелопер.

Факторы успеха проекта редевелопмента*:

• локация;
• продуманность проекта;
• транспортная доступность;
• экологичность.

*По данным Прайм Лайф

«Факторами успеха, безусловно, становятся локация — особенно, если речь идет о набережных или рекреационных зонах, а также возможность создания высококонкурентных проектов — ведь такие земельные участки дают простор для реализации разных по планировочным решениям и масштабности комплексов. Застройка бывших промышленных зон позволяет освоить неэффективно используемые участки, построить новые социальные объекты, создать зеленые зоны, улучшив экологию города», — говорит Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК Первый Нагатинский).

Большая картина и идея будущего проекта — это то, что должен видеть девелопер с самого начала, еще до входа в проект, уточняет Анна Царева. Это разносторонний образ места, и как оно будет жить по-новому вектор, в котором территория будет развиваться и какой результат ожидается.

«Для успеха нового проекта важно создавать различные сценарии транспортной доступности на этапе проектирования. Также необходимо наличие плана эксплуатации и технического обслуживания реконструируемой территории в долгосрочной перспективе», — поясняет представитель ASTERUS.

Как меняется уровень жизни в районах редевелопмента

Проекты редевелопмента индустриальных территорий являются еще и генераторами новых рабочих мест, причем в различных отраслях: строительство, розничная торговля, услуги, — а также в целом улучшают городскую среду.

«Любой удачно реализованный проект по редевелопменту увеличивает цены реализации жилья в ближайших ЖК. Также при строительстве в новых зданиях создается и коммерческая инфраструктура: рестораны, кафе и т.д. Это также влияет на рост стоимости жилья рядом. Редевелопмент промзон поднимает цену соседней коммерции и жилых помещений на 10-15%», — поясняет заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG.

Другие важные преимущества для города связаны со строительством или модернизацией транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, а также развитием культурной и событийной сферы.

«Редевелопмент может привести к появлению новых общественных пространств, креативных кластеров, которые становятся точками притяжения на карте города. Например, на бывшем заводе „Кристалл“ создан многофункциональный культурный кластер, который является источником вдохновения для жителей и резидентов города. Такое сочетание яркой архитектуры, истории места и нового развития очень органично и глубоко интегрируется в социальную среду, повышает качество и разнообразие городской жизни», — продолжает Анна Царева.

Трудности для застройщика

Есть у редевелопмента и свои неочевидные недостатки, с которыми сталкиваются компании. Это, например, вероятное загрязнение окружающей среды, которое могли вызвать хранящиеся на площадке промышленные отходы. Именно по этой причине часть покупателей не рассматривают в качестве вариантов квартиры в ЖК, построенных на месте бывших предприятий. Еще одно возражение: клиентов смущает, что им придется долгое время мириться с неудобствами, связанными с масштабным строительством, ведь в таких проектах объекты вводятся в эксплуатацию поэтапно.

Но далеко не на всех территориях находились вредные производства, значимый объем проектов КРТ занимают продовольственные складские помещения или вообще пустыри, уточняет Анна Царева, руководитель архитектурного управления ASTERUS. Кроме того, химические анализы почвы в таких промзонах нередко оказываются более экологически чистыми, чем участки вдоль крупных автомагистралей.

«Тем не менее экологические сложности объективно существуют, и для их преодоления требуется тщательная экологическая оценка территории, рекультивация загрязненных участков, установка систем очистки воздуха, иногда шумоподавления, а также безопасная утилизация отходов. При проведении редевелопмента, безусловно, учитываются принципы экологической безопасности, и в случае необходимости проводятся мероприятия комплексной нейтрализации заводского прошлого, чтобы создать здоровую и благоприятную среду для жизни», — комментирует руководитель архитектурного управления ASTERUS.

К сложностям, связанным с инфраструктурой при редевелопменте, относятся и устаревшие инженерные сети, которые могут требовать модернизации или замены, а также дефицит социальной инфраструктуры. Все это создает нагрузку на существующие объекты в соседних с новостройками локациях. Также в таких районах наблюдается дефицит зеленых зон, что влияет на экологию и качество жизни людей.

«При редевелопменте основные трудности связаны с обеспечением зданий инженерной инфраструктурой, так как изначально они не приспособлены для современных нагрузок. Прежде всего сложный вопрос с централизованными системами вентиляции и кондиционирования, лифтового хозяйства и вытяжки и, конечно, системами пожаротушения. Обеспечение инженерной инфраструктурой — самый затратный раздел при проведении редевелопмента», — уточняет Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG.

Помимо этого, проекты реконструкции с сохранением существующей застройки всегда гораздо сложнее и дороже нового строительства, подытоживает Иван Кашкин, управляющий партнер девелоперской компании COLDY. Основные технические сложности процесса — работа на ограниченном пространстве, необходимость проведения консервационных мероприятий для фундаментов и стен, замена устаревших коммуникаций, проведение в случае необходимости реставрационно-восстановительных работ.