Арктическая зона: динамика цен и объемы строительства

Два десятка лет Арктика считалась малоперспективной территорией для строительства, но геополитический разворот на Восток стал стимулом для активного развития Заполярья. Темпы возведения новых квадратных метров и рост стоимости жилья за последние три года проанализировали аналитики Движение.ру.

Арктическая зона России включает Мурманскую область, республики Карелия, Коми и Саха, частично Красноярский край, часть Архангельской области и сразу три автономных округа: Ненецкий, Чукотский и Ямало-Ненецкий. Ее градостроительный потенциал составляет 22,9 млн кв. м жилой недвижимости

С распадом СССР жилищное строительство в Заполярье практически прекратилось. Активно возводить новые ЖК здесь начали лишь год назад. Возрождению отрасли способствовали ряд государственных программ, в том числе запущенная в ноябре 2023 года арктическая ипотека.Так, за прошлый год ввод жилья здесь составил 4,6 млн кв. м. Это на 10% больше, чем в 2022 году. Кроме того, по данным Минстроя, в 2024 году выдано 301 разрешение на строительство объемом в 1,6 млн «квадратов».

Ввод жилья: региональные лидеры и аутсайдеры

Показатели по вводу жилья в Арктической зоне за период с 2021 по 2024 год демонстрируют серьезные различия между регионами. На отдельных территориях отмечается уверенный рост строительства, другие сталкиваются с нестабильностью или даже спадом. В редакции ИА «Движение.ру» проанализировали данные Росстата, чтобы выявить регионы-лидеры и аутсайдеров.

Топ-5 регионов в Арктической зоне по вводу жилья*

* По данным Росстата

Лидеры ввода жилья

Наиболее впечатляющие показатели ввода жилья демонстрируют Красноярский край, Якутия и Архангельская область.

• Красноярский край — абсолютный лидер по объемам строительства. В 2023 году здесь было введено 931 тыс. кв. м жилья, что является максимумом за весь исследуемый период. Учитывая, что к августу 2024 года уже построено 335 тыс. кв. м и регион продолжает наращивать объемы.
• Якутия также показывает стабильный рост: 316 тыс. кв. м в 2023 году и 188 тыс. кв. м в первые восемь месяцев 2024 года. Строительная активность здесь сохраняется на высоком уровне.
• Архангельская область с ее 293 тыс. кв. м в 2023 году и 156 тыс. кв. м в текущем подтверждает статус региона, активно развивающего свою инфраструктуру и жилищный сектор.

Регионы с колебаниями

В то время как ведущие регионы стабильно наращивают объемы строительства, Мурманская область и Ненецкий автономный округ демонстрируют менее стабильные результаты.

Например, в Мурманской области наблюдался резкий скачок строительства в 2022 году, но к 2023 году объемы упали в десять раз — до 6 тыс. кв. м. В 2024 году (по состоянию на август) было введено лишь 8 тыс. кв. м. Развитие строительной отрасли в регионе зависит от реализации крупных разовых проектов, поясняют эксперты.

В Ненецком автономном округе в 2022 году было построено 16 тыс. кв. м, после чего в 2023 году произошло падение до 2 тыс. кв. м. Но в 2024 году показатели вновь выросли до 11 тыс. кв. м, что свидетельствует о запуске новых проектов.

Текущие объемы строительства: как идет процесс

В ноябре 2023 года в России стартовала арктическая ипотека, что стало еще одним шагом к созданию более благоприятных условий для покупки жилья и стимулом к увеличению объемов строительства. Здесь использовались для анализа данные ЕИСЖС.

Активные строительные работы

• Красноярский край выходит на первое место. В сентябре 2024 года объем текущего строительства составил 1742 тыс. кв. м.
• Якутия занимает второе место с объемом строительства в 664 тыс. кв. м на тот же период.
• Архангельская область также сохраняет высокие темпы с объемом 656 тыс. кв. м к сентябрю 2024 года.

Медленно развивающиеся регионы

В то же время в Мурманской области только в сентябре 2024 года был зафиксирован существенный рост — с 5 тыс. кв. м до 43 тыс. кв. м. Это может свидетельствовать о запуске новых крупных проектов, но регион по-прежнему сильно отстает от лидеров.

Отдельного внимания заслуживает Ненецкий автономный округ и Чукотка, где строят очень мало или данные вовсе отсутствуют.

«Возведение домов в Арктической зоне имеет свои особенности, которые нужно учитывать при проектировании: повышенные требования к теплоизоляции, короткий сезон для выполнения работ при плюсовой температуре, более сложное устройство фундаментов из-за слабой несущей способности грунтов. Также не весь необходимый объем строительных материалов производится на территории региона, и их приходится доставлять их из соседних субъектов. Все эти факторы влияют на темпы и объемы строительства в Заполярье», — говорит Ольга Щилова, директор по девелопменту «Самолет Страна».

Рынок жилья: цены на первичное и вторичное жилье

Цены на жилье в Арктической зоне за последние годы также претерпели серьезные изменения. В большинстве регионов наблюдается устойчивый рост, что обусловлено как спросом на новое жилье, так и увеличением затрат на строительство. Приведенные данные основаны на статистике «Сбериндекс».

Цены на первичное жилье

1. Республика Коми

• Январь 2022: 71,5 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 92,0 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 117,3 тыс. руб. / кв. м.

Рост: Цены выросли на 64% за два с половиной года.

2. Республика Карелия

• Январь 2022: 82,3 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 112,3 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 123,4 тыс. руб. / кв. м.

Рост: Цены на первичное жилье увеличились на 50%.

3. Красноярский край

• Январь 2022: 83,0 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 115,2 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 127,3 тыс. руб. / кв. м.

Рост: Цены увеличились на 53%.

4. Ямало-Ненецкий автономный округ (ЯНАО)

• Январь 2022: 117,9 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 168,9 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 175,2 тыс. руб. / кв. м.

Рост: Цены выросли на 48% за два с половиной года.

5 . Республика Саха (Якутия)

• Январь 2022: 146,8 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 164,5 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 184,1 тыс. руб. / кв. м.

Рост: Цены выросли на 25%.

6. Архангельская область

• Январь 2022: 100,0 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 86,7 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 120,0 тыс. руб. / кв. м.

Рост: Цены выросли на 20%.

Лидер по ценам на первичное жилье Республика Саха (Якутия) со стоимостью «квадрата» 184,1 тыс. руб. / кв. м. «Аутсайдер» — Республика Коми, где средняя цена на первичное жилье составляет 117,3 тыс. руб. / кв. м. Несмотря на активный рост цен, Коми остается одним из наиболее доступных регионов по стоимости новостроек. При условии, что цена квадратного метра выросла по региону максимально — на 64%

Данные Росстата по стоимости жилья на первичном рынке в Мурманской области, а также ЯНАО и ЧАО отсутствуют. Однако в других источниках говорится, что в Мурманской области рост цен на новостройки за год составил 45%, а с 2022 года по 2023 год первичное жилье подорожало на 34,9%.

Уникальность Мурманска для рынка новостроек заключается в ограниченном предложении. По итогам 2023 года в городе с населением 267,4 тыс. человек было продано до 10 квартир на первичном рынке, что составляет около 227 кв. м., уточнили в ГК «Самолет». При этом по среднедушевым денежным доходам, номинальной начисленной зарплате, покупательной способности населения Мурманская область входит в ТОП-15 регионов со значениями, которые превышают среднероссийские. Так за год средняя зарплата в Мурманске выросла на 16,5% — с 90,8 тыс. руб. по итогам первого полугодия 2023 года до 105,8 тыс. руб. в аналогичном периоде текущего года. Такие данные приводят аналитики РИА Рейтинг«.

В Ямало-Ненецком автономном округе за тот же период стоимость квадратного метра поднялась на 8,5% выше, а с 2022 года на 17,6%. В Чукотском автономном округе за последние два с половиной года рост цен составил примерно 17.7%, при этом с октября 2023 года по октябрь 2024 года цена на новостройки выросла аналогично с ЯНАО.

Цены на вторичное жилье

1. Ненецкий автономный округ (НАО)

• Январь 2022: 71,2 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 95,1 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 109,2 тыс. руб. / кв. м.

Рост: За два с половиной года цены выросли на 53%

2. Ямало-Ненецкий автономный округ (ЯНАО)

• Январь 2022: 93,4 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 125,3 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 133,5 тыс. руб. / кв. м.

Рост: За два с половиной года цены выросли на 43%

3. Архангельская область

• Январь 2022: 69,9 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 86,7 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 99,9 тыс. руб. / кв. м.

Рост: За два с половиной года цены выросли на 41%.

4. Красноярский край

• Январь 2022: 67, 9 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 88,5 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 94,7 тыс. руб. / кв. м.

Рост: Цены на вторичное жилье выросли на 39%.

5. Мурманская область

• Январь 2022: 62,6 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 74,5 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 82,2 тыс. руб. / кв. м.

Рост: За два с половиной года цены выросли на 31%.

6. Республика Саха (Якутия)

• Январь 2022: 91,8 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 117,5 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 127,4 тыс. руб. / кв. м.
• 

Рост: Цены увеличились на 39%.

7. Республика Карелия

• Январь 2022: 70,5 руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 86,4 руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 87,5 руб. / кв. м.

Рост: Цены увеличились на 22%.

8. Чукотский автономный округ (ЧАО)

• Январь 2022: 119,8 руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 140,2 руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 145,0 руб. / кв. м.

Рост: Цены на вторичное жилье выросли на 21%.

9. Республика Коми

• Январь 2022: 61,8 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2023: 73,0 тыс. руб. / кв. м.
• Сентябрь 2024: 73,3 тыс. руб. / кв. м.

Рост: За два с половиной года цены выросли на 19%.

Лидер по ценам на вторичное жилье — Чукотский автономный округ с ценой 145 тыс. руб. / кв. м. «Аутсайдер» же по ценам является Республика Коми, где средняя цена составляет 73,3 тыс. руб. / кв. м, что остается одной из самых низких среди арктических регионов. Самый же высокий темп роста цен показал Ненецкий автономный округ, на 53% за два с половиной года.

«С вводом в эксплуатацию новых жилых зданий и увеличением количества новостроек цена за квадратный метр, скорее всего, не снизится ни на первичном, ни на вторичном рынке. На данный момент на рынке новостроек ажиотажа со стороны покупателей не наблюдается. В то же время мы видим, что спрос постепенно, но растет», — подытоживает Ольга Щилова.