Диверсификация бизнеса: какие смежные рынки осваивают девелоперы

Девелоперы так или иначе в рамках реализации проектов не ограничиваются строительством только жилых домов, говорит Дмитрий Сергиенко, старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА». Во многих проектах предусмотрено строительство сопутствующих инфраструктурных объектов.

«Застройщики, а таких примерно 90%, не только возводят квадратные метры — в портфелях также офисные помещения, торговые центры и т.д. Но иногда полноценной диверсификацией деятельности это сложно назвать, т.к. доля сопутствующих направлений в объеме выручки незначительна. Например, есть компании, где от направления коммерческой недвижимости она достигает лишь 20%», — поясняет Дмитрий Сергиенко.

О том, что застройщики жилой недвижимости стремятся расширить бизнес, развивая в большей степени проекты офисной, коммерческой и туристической сферы, говорит и Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). По его словам стратегия расширения по другим направлениям является эффективным стратегическим инструментом, позволяющим бизнесу более уверенно преодолевать трудности на рынке и оставаться конкурентоспособными в текущей экономической ситуации.

Данный механизм, по мнению Антона Глушкова, дает возможность:

• Получать доход из разных источников: строительные организации могут увеличить источники прибыли, добавив к строительству и продаже недвижимости другие бизнес-направления, такие как аренда коммерческих помещений, управление недвижимостью или строительство инфраструктуры.
• Повышать конкурентоспособность: девелоперы, расширяя свой бизнес, могут предоставлять более широкий спектр услуг и продуктов, что может привлечь новых клиентов и повысить конкурентоспособность.
• Приспосабливаться к изменяющимся рыночным условиям: диверсификация позволяет быстрее реагировать на изменения на рынке, адаптировать бизнес-модель к новым требованиям и возможностям, что способствует сохранению стабильности и росту компании.

При этом наиболее перспективен для входа сектор складской и офисной недвижимости, считают в NF Group.

«Складская и офисная недвижимость, несмотря на высокую конкуренцию, остается перспективной благодаря стабильному спросу со стороны бизнеса, что подтверждается низкими уровнями вакантности и ростом арендных ставок в ключевых городах. Но успешный вход требует компетенций в проектировании и управлении коммерческой недвижимостью, а также готовности работать в условиях более сложного регулирования и управления», — поясняет Максим Чернядьев, директор департамента земельных проектов NF Group.

Такое расширение бизнеса позволит снизить риски, а также увеличить устойчивость компании в условиях неопределенности и открыть доступ к новым источникам дохода, уточнили в NF Group,

Риски запуска нового бизнеса в кризис

Направления офисной, торговой, складской недвижимости более устойчивы к макроэкономическим изменениям, но и менее рентабельны, а также обладают значительно более долгим сроком окупаемости по сравнению с жилой недвижимостью, говорит старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА». Также это все-таки другой вид бизнеса, который требует иного подхода в управлении, поэтому маловероятно, что именно сейчас девелоперам стоит переориентироваться и стараться увеличивать диверсификацию своего бизнеса в кризис.

Дополнительные виды деятельности девелоперам позволяют увеличивать доход, однако в нынешней экономической ситуации даже при такой схеме существуют риски, говорит Артем Колесников, исполнительный вице-президент DOGMA.

«Сейчас для застройщиков есть риск сокращения инвестиций в новое направление бизнеса, из-за того что основной доход девелопера все же зависит от рынка жилищного строительства, его актуального состояния. Среди сложностей для входа в новые проекты можно назвать необходимость значительных начальных инвестиций для разработки новых продуктов и исследований рынков, а также усложнение управления компанией из-за разнообразия направлений бизнеса», — уточняет Артем Колесников.

Гостиничный бизнес

Одно из перспективных направлений, которое поможет пережить трудные времена, — туристическая сфера. Внутренний туризм в России демонстрирует значительный рост. В начале 2024 года число туристических поездок составило 134 млн, а в гостиницах и апартаментах разместились 65 млн человек, что на 10% больше, чем за тот же период 2023 года, отмечают аналитики Mantera Group. Лидирующими регионами стали Центральный федеральный окру, где в гостиницах остановилось 19,9 млн человек, Южный федеральный округ с показателем 12,2 млн человек и Северо-Западный федеральный округ, принявший 9,1 млн путешественников.

«Туристический рынок пока сталкивается с недостатком предложений сервисных апартаментов, а существующий объем может покрыть лишь 30–35% текущего спроса на этот формат недвижимости. В долгосрочной перспективе ожидается рост востребованности сервисных апартаментов, особенно в элитном сегменте, где важны высококачественные услуги. Поэтому это перспективное направление для диверсификации портфеля застройщиков жилой недвижимости», — считает представитель «Прайм Лайф».

Этот рынок менее подвержен колебаниям спроса, чем рынок жилой недвижимости, а также не зависит от наличия субсидированных кредитных программ, отметил Антон Глушков, президент НОСТРОЙ.

«Туристический сектор обычно обладает более высоким спросом как инструмент инвестирования. Кроме того, застройщики могут получить дополнительные льготы от государства за развитие туристического направления и строительство рекреационных объектов. Таким образом, выход на другие рынки может быть выгодным для строительных организаций, так как это позволяет им диверсифицировать свой портфель объектов недвижимости, минимизировать риски и получать стабильный доход на долгосрочной основе, направляемый на запуск новых проектов», — уточнил Антон Глушков.

Например, строительный холдинг «Группа ЛСР» и гостиничный оператор Rotana в начале этого года подписали соглашение об открытии отелей в Сочи по договору-франшизе в 2026 году.

«Все три гостиницы будут работать на территории курортного комплекса „Приморская“. Ожидается, что заключение о соответствии будет получено в 2025 году, а полное открытие отелей запланировано на 2026 год. Они все будут относиться к высшей категории звездности», — сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР».

Также на этот рынок в 2024 году вышла и ГК «Галс-Девелопмент». Первым проектом станет четырехзвездочный отель, который войдет в состав административно-делового квартала «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге.

«Возведение объекта стартовало в июне 2024 года, а открытие отеля запланировано на 2027 год. Кроме того, мы рассматриваем возможность реализации гостиничных проектов и в других регионах России, включая такие туристически привлекательные локации, как Москва, Казань, Сочи, Нижний Новгород и Камчатский край. Развитие нового направления связано с государственной программой поддержки внутреннего туризма и индустрии гостеприимства. Накопленный опыт в создании жилых, коммерческих и спортивных объектов позволяет компании реализовывать гостиничные проекты на уровне ведущих мировых стандартов», — отметил Андрей Мухин, генеральный директор «Галс-Девелопмент».

Уральский девелопер «Атомстройкомплекс» в декабре 2024 тоже объявил, что планирует построить восемь отелей для развития автомобильного межрегионального туризма в регионах Уральского федерального округа (УрФО).

«Отельная сеть способна стимулировать развитие внутреннего туризма. Ожидается, что к 2030 году количество автомобильных путешествий по России увеличится в два раза — с 26 млн до 50 млн поездок ежегодно. Одноэтажные и двухэтажные придорожные отели будут рассчитаны на 40 номеров категории „стандарт“. Рядом возможно размещение заправок, супермаркетов и кафе», — уточнил Александр Копылов, директор корпорации «Атомстройкомплекс».

Активно в туристический кластер вкладывается и AVA Group. Застройщик говорит о том, что сейчас экономика страны направлена на развитие курортных зон, а также запущены полномасштабные государственные программы на федеральном уровне. А там, где вкладывают деньги в территорию, появляются возможности в разных сферах, в том числе и для девелоперов.

«Мы полагаем, что в ближайшем будущем спрос на курортную недвижимость на побережье Черного моря будет только увеличиваться. У нас уже есть объекты „Кислород“ и „Летний“ в Сочи, а также жилой комплекс AVAnta в Анапе», — уточнили в компании.

О том, что важную роль в росте инвестиций со стороны девелоперов жилой недвижимости в туристический кластер играет активная поддержка со стороны государства, говорит и Наталья Снегирева, эксперт ставропольского филиала Президентской академии.

«Одним из основных механизмов стимулирования является программа льготного кредитования для строительства гостиниц, которая будет расширяться, несмотря на повышение ключевой ставки. Это даст возможность бизнесу воспользоваться выгодным финансированием и осуществить масштабные проекты в области туризма», — считает Наталья Снегирева.

Офисный сегмент

Максимально актуальным на сегодня остается офисный сегмент, особенно в Москве, считают эксперты. В ноябре 2020 года мэр столицы Сергей Собянин подписал постановление, которое значительно увеличило стоимость смены вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. В то же время администрация пообещала предоставить льготы застройщикам, которые будут менять ВРИ при условии строительства коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК). Такие меры должны способствовать появлению новых рабочих мест. Застройщики не стали медлить и воспользовались этими льготами.

В числе участников программы по стимулированию создания мест приложения труда (МПТ) значатся девелоперы: ГК «Пионер», ФСК, ПИК, Capital Group, «РГ-Девелопмент», «Страна Девелопмент», «Самолет», «Гранель», Level Group и другие. Также застройщиков в этот сектор бизнеса привлекает растущий спрос.

Когда девелопер создает МПТ, льгота можно быть существенной и в некоторых случаях даже окупать весь проект, реализуемый в рамках программы МПТ, комментирует Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. Под льготу могут попадать разные виды недвижимости, но наиболее перспективны сейчас строительство офисов, складов. Поэтому застройщики жилой недвижимости активно заходят в этот сектор.

«Для нас новым сегментом может стать новое строительство бизнес-центров, и, возможно, мы к этому придем. В любом случае в офисном сегменте мы останемся, но расширим профиль деятельности, добавив к редевелопменту возведение офисов с нуля. Пока в Москве дефицит качественных деловых пространств, именно в этой нише видим возможности для роста», — говорит о планах Елизавета Ильюхина.

Слова эксперта подтверждают и данные по рынку. Так за январь — ноябрь 2024 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России превысил триллион руб., что на 50% превышает показатель аналогичного периода 2023 года, уточнили в CORE.XP. Наиболее заметный рост инвестиций произошел в офисном секторе, увеличившись в 3,5 раза по сравнению с прошлым годом.

Складская недвижимость

Помимо офисной недвижимости, многие девелоперы, ранее специализирующиеся на жилом строительстве, также начали активно заниматься развитием складской недвижимости. Сейчас на этот рынок вошли такие крупные игроки, как ФСК, ПИК, Level Group, Krost, AVA Group и другие, отмечают эксперты RRG. Ключевые интересанты достаточно крупных проектов BTS (built-to-suit) — это компании, которые уверенно и активно развиваются. Как следствие, доля недвижимости в проектах некоторых из них существенно выросла, в частности, у Level Group в ближайшей перспективе она составит 30%. Компания выделяет строительство проектов формата light industrial как одно из наиболее перспективных направлений.

На развитие этого сектора влияет и программа комплексного развития территорий (КРТ), поддерживаемая властями. Городское руководство стимулирует девелоперов переносить складские объекты за пределы столицы, например, строить их в Новой Москве. Помимо этого, аналитики Nikoliers отмечают, что огромный спрос со стороны маркетплейсов как тренд в ближайшее время сохранится. Только сделки компаний Ozon и «СберЛогистика» достигнут 47% и 38% общего объема спроса.

«После рекордного 2023 года складской рынок России сохранил высокую активность: годовой объем сделок аренды и покупки в 2024 году составил 6,1 млн кв. м, что является вторым по величине результатом после 2023 года — 6,6 млн кв. м. Эта цифра показывает, что рынок складской недвижимости продолжает развиваться, несмотря на небольшое снижение по сравнению с предыдущим годом. Около 62% сделок происходили на региональных рынках, что говорит о смещении фокуса на периферию. Основным двигателем спроса на складские площади остается онлайн-ритейл, на который пришлось около 60% сделок», — уточнил Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Для удовлетворения потребностей растущего онлайн-ритейла ежегодно будет требоваться около 1 млн кв. м новых складских площадей, считают аналитики CORE.XP. Это означает, что к 2028 году потребуется дополнительно около 4 млн кв. м складов, что говорит о перспективности рынка для новых игроков.

Облачные кухни, производство рыбы и молзаводы: чем еще занимаются девелоперы

Также застройщики запускают собственные производства строительных материалов. Например, у «Прайм Лайф» в собственности находится завод светопрозрачных конструкций, производство которого оснащено линией изготовления стеклопакетов и цехом ламинации.

Брусника наладила выпуск таких компонентов, как: балконные плиты, маршевые лестницы и лифтовые узлы. В 2025 году компания планирует запустить производство панелей для отделки первых этажей. Группа «Аквилон» также имеет производственно-логистический комплекс, включающий завод по изготовлению железобетонных изделий и конструкций. Он не только снабжает все строительные площадки компании, но и поставляет продукцию другим застройщикам региона.

Помимо этого девелоперы вкладываются в смежные со строительством сегменты бизнеса. Так, летом 2021 года ГК «Самолет» приобрела долю в сети облачных кухонь «Твое место». Здесь можно арендовать полностью оборудованные профессиональные кухни, где может работать как целая команда, так и один частный повар. Также в феврале 2024 года стало известно, что компания запустила собственный банк. Он будет обслуживать счета управляющей компании группы и возьмет на себя расчеты по безопасным сделкам, заключенным через «Самолет Плюс». DOGMA планирует в 2025 году построить в Краснодарском крае агропромышленный парк для разведения и переработки рыбы.

«Мы считаем необходимым создавать и развивать собственные производства. Во-первых, сегодня для этого есть все условия. Существует и реально работает целый спектр мер господдержки промышленной экономики и развития производств во всех отраслях, есть хорошие перспективы для производственного сектора страны», — рассказал президент DOGMA Денис Морозов.

У ФСК, согласно СПАРК, есть доля в Музее русского импрессионизма, солодовня, ресторан и многое другое, а у ГК «Железно» — завод по производству муки и гранул из мяса и мясных субпродуктов, а также IT-компания. Разработкой компьютерного программного обеспечения занимается А101 и ССК. «Брусника» владеет Институтом обогащения твердого топлива институтом горного дела имени А. А. Скочинского. AVA Group тоже развивает свой бизнес сразу в нескольких направлениях. У застройщика есть медицинское направление полного цикла — от превентивной медицины и диагностики до сверхспециализированной реабилитации,а также они занимаются развитием и управлением CПA и вeллнecc-пpoeктoв.

«В наших планах — реализация промышленного технопарка с несколькими функциями: пищевое производство, фармацевтическое производство, офисные помещения, а также ритейл и инфраструктурные объекты. Помимо этого, проявляется интерес к объектам науки и здравоохранения, а также спорта и культуры. Наша компания также принимает участие в программе по стимулированию создания рабочих мест труда — в этом случае мы отталкиваемся от современной градостроительной концепции, создавая рабочие кластеры в разных точках города», — уточняет Денис Коноваленко, управляющий партнер «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский»).

Мы видим на примерах, чем могут еще заниматься девелоперы, и в кризис это может помочь им снизить риски, увеличить доходность и повысить конкурентоспособность компании.