Вчера жилье, сегодня — склад: новые тренды на рынке девелопмента

В 2024 году рынок складской недвижимости в России может вырасти до рекордных 50 млн кв. м. Наиболее мощными драйверами роста аналитики называют спрос со стороны малого и среднего бизнеса, а также расширение сегмента онлайн-торговли. В частности, спрос на помещения light industrial для развития собственного производства сейчас в 10 раз превышает предложение. Сегмент уже осваивают застройщики, теряющие на продажах в жилом секторе. Однако аналитики рынка утверждают, что подобная диверсификация успеха не гарантирует.

Ситуация на рынке складской недвижимости

За 9 месяцев 2024 года объем введенных площадей составил более 1,5 млн кв.м, что превышает итог всего предыдущего года на 63%. Как подсчитали аналитики NF Group, в эксплуатацию по итогам года будет введено 5,3 млн кв. м качественных складских площадей.

Однако эксперты сомневаются в том, что даже столь масштабные объемы смогут в ближайшее время устранить дисбаланс спроса и предложения. Только рынку складской недвижимости Московской области дополнительно требуется 10 млн. кв. м. В частности, малый бизнес сегодня нуждается главным образом в складских объектах небольшой площади — в среднем 1–1,5 тыс. кв. м, отмечают в RRG.

Не исключено, что итогом 2024 года в сегменте складской недвижимости станет и рекордное количество сделок на помещения. Аналитики Nikoliers отмечают, что огромный спрос со стороны маркетплейсов как тренд в ближайшее время сохранится. При этом только сделки таких компаний, как Ozon и «СберЛогистика», достигнут 47% и 38% общего объема спроса.

"Доля онлайн-каналов в объеме выручки компаний выросла с 3,9% до 5,2%. Безусловно, на потребность в складской недвижимости влияет продолжающееся развитие транспортного коридора Север-Юг",— говорит Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG.

На рынок складской недвижимости за последний год вышли серьезные игроки: ФСК, ПИК, Level Group, Крост, AVA Group и другие, отмечают в RRG. Ключевые интересанты достаточно крупных проектов BTS (built-to-suit) — это компании, которые уверенно и активно развиваются. Как следствие, доля недвижимости в проектах некоторых из них существенно выросла, в частности, у Level Group в ближайшей перспективе она составит 30%. Наиболее перспективным форматом в руководстве компании считают строительство проектов light industrial.

"Девелоперы на рынке складской недвижимости, занимавшиеся прежде исключительно строительством жилья, активизировались с начала реализации программы по созданию мест приложения труда (МПТ) в Москве. Кроме того, стимулом послужили и льготы для девелоперов, которые специализируются на жилищном строительстве«,— отмечает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers.

На развитие сегмента оказывает значительное влияние и программа комплексного развития территорий (КРТ). Власти стимулируют девелоперов переносить складские комплексы за пределы МКАД, к примеру, строить их на территории Новой Москвы. Место логистических объектов в столице должны занять проекты КРТ, которые приоритетны для городского руководства. По оценкам RRG, суммарный фонд профессиональных складов, расположенных внутри МКАД, в столице составляет 2,5 млн кв. м по сравнению с общим объемом в 13 млн кв. м складской недвижимости, приходящихся в целом на мегаполис.

Еще одной причиной активизации девелоперов стала потребность в диверсификации бизнеса из-за охлаждения и изменения конъюнктуры на рынке жилой недвижимости.

Тренды и форматы

Восходящим трендом в сегменте складской недвижимости стал особо востребованный формат light industrial — специальные производственно-складские помещения для малого и среднего бизнеса. Практически в одном помещении могут быть размещены производство, место хранения продукции, офис и шоурум.

На рынке складов России в данном сегменте работают как профессиональные игроки, так и несистемные девелоперы, у которых есть собственные бюджеты для реализации проекта небольшого формата — от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м с нарезкой на блоки.

За первые 9 месяцев 2024 года в Московском регионе было введено 231 тыс. кв. м качественных индустриально-складских площадей формата light industrial, что уже на 67% превышает объем по вводу за весь 2023 год, говорится в исследовании аналитического центра Ricci. В стадии строительства находится еще 624 тыс. кв. м, ввод которых запланирован до конца 2025 года. Три четверти этих объектов будут возведены в юго-восточном, южном и юго-западном направлениях Московского региона. Общий объем рынка в сегменте light industrial к концу 2025 г. может превысить 1 млн кв. м.

В структуре всего качественного предложения доля light industrial не превышает 3%, и здесь очевиден потенциал для роста, следует из данных CORE.XP. Дальнейшее развитие этого сегмента будет связано с появлением и развитием новых форматов, ростом предложения в других регионах, увеличением интереса со стороны инвесторов, в том числе крупных институциональных игроков.

Наиболее значимые проекты девелоперов в сегменте light industrial (в т.ч. анонсируемые):

• Capital Industry (Capital Group): проекты в Алабушеве и Крекшине;
• KR Properties: технопарк в Марьино;
• А101 анонсировал проект LI в ЖК «Бунинские кварталы» площадью 30 тыс. кв. м;
• Parametr (ПИК): как форматы light industrial, так и производственные здания.

Big box — классический формат, целевая аудитория — это крупные корпоративные клиенты: логисты, ретейлеры, маркетплейсы и крупные производства. Как правило, блоки в складах формата big box начинаются от 5000 кв. м. Основная часть блока big box — универсальное помещение для производства или хранения. Доля административно-бытовых помещений не превышает в среднем 10%.

Заявленные проекты девелоперов в формате big-box:

• ГК «Гранель» (проект в Терехове) — около 230 тыс. кв. м.
• Level Group (проект в Терехове на 76 тыс. кв. м, также проект Level Свободы — 250 тыс. кв. м, многоуровневый проект в формате light industrial).
• Инград (теперь в структуре Sminex) анонсировал строительство склада для оператора складской недвижимости «Крафтер-Евразия» в Первомайском площадью 81 тыс. кв. м.
• MR Group — анонс проекта складского комплекса общей площадью порядка 300 тыс. кв. м недалеко от Калужского шоссе в Новой Москве.
• ГК «Инсити», «ИНСИТИ Логистика» со складскими проектами в Москве (район Чашниково — 460 тыс. кв. м, Дурыкино — 348 тыс. кв. м) и Краснодаре (37 тыс. кв. м).
• Parametr (ПИК) — проекты в формате big box.

«Анонсируется большое количество промышленных объектов, в основном под пищевое производство. Так, один из известных девелоперов, занимающихся строительством клубных домов и жилых кварталов, заявил о планах строить пищевой кластер площадью 155 тыс. кв. м», — отмечает Виктор Афанасенко.

Затраты на строительство

Стоимость строительства складов в регионах Центральной России выросла на 14% с начала года, отмечают аналитики NF Group. Наряду с дефицитом площадей на рынке это привело к заметному повышению ставок аренды, в особенности для объектов высокого уровня, сыграла роль и дороговизна привлечения кредитных средств.

"Если рассматривать рентабельность девелоперского бизнеса при строительстве жилого комплекса и субрынка light industrial, то получится, что сектор жилой недвижимости практически сопоставим с возведением проектов в формате light industrial«,— отмечает Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG.

Аналитики «Аверта групп» рассчитали показатели рентабельности развития территории и строительства трех бизнес-сегментов: бизнес-центра, торгового центра и складского комплекса. Анализ показал, что на площади в 50 тыс. кв. м возведение проекта складской недвижимости оказывается выгоднее, чем иных объектов.

Затраты на строительство 1 кв. м на начальном этапе инвестирования:

• складская недвижимость — 35 тыс. руб. / кв. м.
• торговая недвижимость — 60 тыс. руб. / кв. м
• офисная недвижимость — 70 тыс. руб. / кв. м.

В частности сумма, которую заплатит инвестор за земельный участок, в случае с объектом складской недвижимости будет в два-три раза меньшей, чем если бы он приобретал землю под строительство торгового либо офисного центра.

Такие показатели, как чистая приведенная стоимость (NVP), внутренняя норма доходности, CAPEX, значительно превышают результаты, характерные для проектов торговой и офисной недвижимости.

По расчетам аналитиков компании RRG, цена продажи готового складского комплекса составит 100–110 000 тыс. руб. / кв. м, при этом инвестиционные затраты (без земли) оцениваются в 75 тыс. руб. / кв. м.

Выгодно ли строить и сдавать склады в аренду

Ставка аренды в объектах формата light industrial в Московском регионе к концу III квартала 2024 года в среднем составляла 14,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По данным IBC Real Estate, с начала года этот показатель увеличился на 46%. Выросла и стоимость продажи площадей в объектах такого формата. Тренд роста ставок аренды практически в таких же значениях наблюдается и на склады.

Рыночная цена 1 кв. м в комплексах light industrial сейчас находится на уровне 115 тыс. руб. за 1 кв. м, а это на 21% больше, чем было в январе 2024 года.

Основная причина роста стоимости помещений для промышленных компаний — существенный дефицит свободных площадей в таких объектах, объясняют эксперты. Востребованы также средние по размеру площади.

Риски для девелоперов складской недвижимости

Наибольшие сложности у жилых застройщиков вызывает отсутствие опыта строительства складской недвижимости и команды профессионалов, способной реализовать проект, в том числе с технической и коммерческой точек зрения.

"Строительство склада — это непривычный для жилого застройщика цикл проекта, особенно BTS в аренду. Желание построить объект по предварительному договору с арендатором или покупателем не всегда возможно осуществить, так как крупные арендаторы могут скептически отнестись к девелоперу, не имеющему опыта возведения складов на новых земельных участках. В рамках обязательств по срокам и стоимости в контрактах BTS/BTR девелопер также должен произвести тщательный расчет бизнес-модели проекта«,— резюмирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers.

Аналитики не исключают и вариант, при котором снижение активности торгового бизнеса может всерьез отразиться на спросе в сегменте складской недвижимости.

Есть и традиционные для девелоперов риски — это проблемы, связанные с градостроительными ограничениями (санзоны, ВРИ, подъезды), низкая капиталоемкость проекта по сравнению с жилой недвижимостью, сравнительно небольшое количество крупных игроков (торговля, е-commerce), способных поглотить крупные объемы нового строительства складской недвижимости, отмечают в RRG.

«Важно понимать, что рынок складской недвижимости имеет свою специфику, и применение привычных подходов из жилой недвижимости здесь может быть рискованным. Ключевые аспекты, требующие внимания, включают правильный выбор локации, учет конкурентного окружения и четкое понимание бизнес-модели. Ошибки на этих этапах могут привести к повышенным издержкам. А неудачно подобранное местоположение для склада, где недостаточно развит транспорт или инфраструктура, может потребовать дополнительных инвестиций в улучшение доступа, коммуникаций и сервиса. Это увеличит себестоимость проекта и может снизить его привлекательность для арендаторов», — отмечает Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.

Чтобы проект стал успешным, девелопер должен иметь опыт по управлению себестоимостью проекта. Застройщики, которые начинают строить склады в рамках программы МПТ, могут столкнуться с повышенными требованиями от города в части реализации инвестсоглашения. В том числе это дополнительные гарантии, обязательства по отчетности, обновленные требования к фасадам и рабочим местам, а также необходимостью прохождения государственной экспертизы и так далее, отметили в Nikoliers.

Перспективы строительства складской недвижимости

Ключевым драйвером развития складского сегмента на региональном рынке по-прежнему остается экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Wildberries, Ozon, X5 Retail Group и др.) и ожидаемый запуск их распределительных центров.

Больше всего качественных проектов в 2024 году построено в регионах. Лидерами по объему ввода складской недвижимости стали Екатеринбург, Самара, Омск и Ставрополь.

«В условиях растущего спроса на логистические площади, связанного с развитием e-commerce, регионы открывают значительные возможности для инвесторов, особенно на фоне более низкой конкуренции и высокой востребованности инфраструктуры. Прогнозы на 2024 год также указывают на рекордный объем инвестиций в размере 150–160 млрд рублей, что подтверждает устойчивый интерес к этому сегменту, как в столице, так и за ее пределами», — отметил Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.