Ипотечный стандарт 2025: надзорные санкции для банков

С января в России начал действовать Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков — документ, ограничивающий использование высокорисковых схем кредитования. Чтобы узаконить санкции за нарушение этих правил, в ЦБ создали так называемый надзорный стандарт — он вступит в силу 1 апреля 2025 года.

Что такое ипотечный стандарт

Ипотечный стандарт — это документ, который регулирует порядок предоставления информации заемщикам при заключении ипотечного договора, а также предусматривает требования к отдельным условиям кредитования и включает рекомендации для банков. Стандарт, по замыслу разработчиков, должен защищать права покупателей и минимизировать высокорисковые схемы ипотечного кредитования.

Действие документа распространяется на все ипотечные сделки, заключенные по договору участия в долевом строительстве и договору уступки прав требования (ДУПТ) после 1 января 2025 года. Условия не действуют на кредиты, выданные на индивидуальное жилищное строительство.

Надзорный стандарт и штрафы за неисполнение ипотечного стандарта

Надзорный стандарт — это документ, который регулирует меры ответственности кредитных организаций за нарушение правил ипотечного стандарта. За исполнением условий следит комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, который создали в мае 2024 года. Орган на две трети состоит из представителей банков и банковских ассоциаций.

Меры будут применяться к кредитным организациям с 1 апреля. При нарушении норм ипотечного стандарта комитет обязан сначала направить рекомендацию об их устранении. В случае, если банк не прислушался к обращению, следующим шагом является предупреждение, затем — требование.

Если в результате обращений регулятора кредитная организация так и не устранила несоответствия, ее внесут в список банков-нарушителей, его опубликуют на сайте ЦБ РФ. Регулятор считает это строгим наказанием. Но если этой меры будет недостаточно, санкции ужесточат.

«Сами санкции могут показаться мягкими, потому что речь идет о том, что будет публиковаться имя банка-нарушителя на сайте. Это будет, конечно, сигнал для покупателей. Но если нарушения будут системными и мы увидим, что эти санкции не срабатывают, будем дорабатывать, ужесточать регулировку. <…> По всем ипотечным кредитам, которые не будут отвечать этому стандарту, мы готовы будем предъявить более высокие требования к банкам», — рассказала глава Центробанка Эльвира Набиуллина на пресс-конференции, посвященной решению ЦБ сохранить ключевую ставку на уровне 21%.

Также ЦБ РФ будет учитывать практику соблюдения банками стандартов в дальнейшем надзоре и доработке регулирования.

Единый ипотечный стандарт 2025: условия

Положения стандарта закрепляют условия выдачи кредита и сведения, которые банк обязан предоставить заемщику до оформления сделки. Основные пункты документа включают ряд ограничений и условий: 

• Эскроу-счета вместо аккредитива. Стандарт запрещает банкам выдавать средства на аккредитив, где деньги могут храниться долгое время и не использоваться по целевому назначению. Условие снижает риски граждан, так как средства на эскроу-счетах, в отличие от аккредитива, защищены системой страхования вкладов;
• Первоначальный взнос только из собственных средств заемщика. В составе платежа больше нельзя учитывать кешбэк от застройщика или банка за приобретение квартиры и деньги, полученные за счет другого кредита. Мера направлена на исключение сделок без первоначального взноса;
• Прозрачное информирование заемщика. До заключения договора банки обязаны отвечать на все вопросы покупателя, а также в понятной форме предоставлять информацию об условиях кредита, бонусных программах, о возможности использования государственных жилищных программ, о необходимости страхования квартиры после завершения строительства и оформления права собственности;
• Запрет на вознаграждение за пониженную ставку. Теперь банкам запрещено получать деньги за снижение процентной ставки от застройщика, если это повлечет за собой искусственное повышение стоимости жилья. Кроме того, документ запрещает банкам взимать комиссию за снижение процента и платежа по ипотечному кредиту с заемщика. Эта норма начнет с 1 июля 2025 года;
• Сумма кредита и возраст заемщика. Стандарт рекомендует заключать договоры на сумму не выше 80% от справедливой стоимости недвижимости и на срок не более 30 лет. 

В документе уточняется, что цена сделки не может рассматриваться в качестве справедливой стоимости объекта в случаях, если оплата осуществляется с рассрочкой на период более года, а также если покупатель получает материальную выгоду от продавца или целевые средства из бюджета или от работодателя. При выявлении этих факторов регулятор обязывает проводить анализ справедливой стоимости недвижимости.

В дальнейшем ЦБ РФ также не исключает возможные изменения ипотечного стандарта, решение будет принято в зависимости от внешних условий и выявляемых нарушений, сообщили Движение.ру в пресс-службе регулятора.

«Мы внимательно анализируем информацию, связанную с рынком ипотеки, которая может содержательно влиять на уточнение положений стандарта. Это живой документ и он может меняться с учетом изменения внешней среды и выявляемых недобросовестных практик», — отметили в пресс-службе.