Ипотечный стандарт: новые правила для рынка недвижимости

Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций в сентябре 2024 года утвердил согласованный с Банком России стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Документ, который начал действовать с 1 января 2025 года, призван минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования.

В дальнейшем ЦБ РФ не исключает возможные изменения документа, решение будет принято в зависимости от внешних условий и выявляемых нарушений, сообщили Движение.ру в пресс-службе регулятора. В любом случае главной темой стандарта останется защита прав ипотечных заемщиков, в связи с чем и будет оцениваться целесообразность корректировок.

«Мы внимательно анализируем информацию, связанную с рынком ипотеки, которая может содержательно влиять на уточнение положений стандарта. Это живой документ и он может меняться с учетом изменения внешней среды и выявляемых недобросовестных практик. Комитет будет обобщать и надзорную практику», — отметили в пресс-службе.

Что такое ипотечный стандарт

Ипотечный стандарт — это документ, который регулирует порядок предоставления информации заемщикам при заключении ипотечного договора, предусматривает требования к отдельным условиям кредитования и включает рекомендации для банков. Стандарт, по замыслу разработчиков, должен защищать права покупателей и минимизировать высокорисковые схемы ипотечного кредитования.

Действие документа распространяется на все ипотечные сделки, заключенные по договору участия в долевом строительстве и договору уступки прав требования (ДУПТ) после 1 января 2025 года. Условия не действуют на кредиты, выданные под индивидуальное жилищное строительство.

Какие риски снижает стандарт

Положения стандарта не препятствуют оформлению траншевой ипотеки и реализации договоренности между покупателем и продавцом по рассрочке платежа, отмечают эксперты. Однако эти инструменты после определенного срока увеличивают платежи заемщика и, как следствие, повышают риски того, что он может оказаться не готов к погашению долга. А значит, может потерять и средства, и квартиру.

«Стандарт разрабатывался, когда действовала льготная ипотека и условия по другим программам еще не изменились. Тогда большое распространение получили схемы, которые просто были опасны как для потребителя, так и для застройщиков. Например, траншевая ипотека, когда банк выдавал заем поэтапно. Средства на счета эскроу тоже поступали постепенно. В случае банкротства застройщика, естественно, поступления средств вообще прекращались. Это фактически была схема обхода 214-ФЗ», — рассказал руководитель аналитического центра АО «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг в ходе вебинара ЕРЗ.РФ.

По его словам, аналогичный механизм прослеживался и с комиссиями для снижения процентной ставки. С одной стороны, заемщик получал действительно крайне низкий платеж, с другой стороны — вероятность дефолта была выше, чем по другим кредитам.

Единый ипотечный стандарт 2025: условия

Положения стандарта закрепляют условия выдачи кредита и сведения, которые банк обязан предоставить заемщику до оформления сделки. Основные пункты документа включают ряд ограничений и условий:

• Эскроу-счета вместо аккредитива. Стандарт запрещает банкам выдавать средства на аккредитив, где деньги могут храниться долгое время и не использоваться по целевому назначению. Условие снижает риски граждан, так как средства на эскроу-счетах, в отличие от аккредитива, защищены системой страхования вкладов.
• Первоначальный взнос только из собственных средств заемщика. В составе платежа больше нельзя учитывать кешбэк от застройщика или банка за приобретение квартиры и деньги, полученные за счет другого кредита. Мера направлена на исключение сделок без первоначального взноса.
• Прозрачное информирование заемщика. До заключения договора банки обязаны в понятной форме предоставлять информацию об условиях кредита, бонусных программах, о возможности использования государственных жилищных программ, о необходимости страхования квартиры после завершения строительства и оформления права собственности, а также отвечать на все вопросы покупателей.
• Запрет на вознаграждение за пониженную ставку. Теперь банкам запрещено получать деньги за снижение процентной ставки от застройщика, если это повлечет за собой искусственное повышение стоимости жилья. Кроме того, документ запрещает банкам взимать комиссию за снижение процента и платежа по ипотечному кредиту с заемщика. Эта норма начнет действовать через шесть месяцев — с 1 июля 2025 года.
• Сумма кредита и возраст заемщика. Стандарт рекомендует заключать договоры на сумму не выше 80% от справедливой стоимости недвижимости на срок не более 30 лет.

В документе уточняется, что цена сделки не может рассматриваться в качестве справедливой стоимости объекта в случаях, если оплата покупки осуществляется с рассрочкой на период более года, а также если покупатель получает материальную выгоду от продавца или целевые средства из бюджета или от работодателя. При выявлении этих факторов регулятор обязывает проводить анализ справедливой стоимости недвижимости.

Контроль и штрафы за неисполнение ипотечного стандарта

За исполнением условий документа будет следить комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, который создали в мае 2024 года. Орган на две трети состоит из представителей банков и банковских ассоциаций.

Предполагается, что комитет будет проверять и рассматривать случаи нарушения по поступившим в орган заявлениям, рассказал Александр Копылов, начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России. Какие санкции будут ожидать нарушителей, регулятор пока не разъясняет.

«Времени слишком мало прошло, еще не поступило ни одной жалобы. Случаи, которые могут быть квалифицированы как нарушение стандарта со стороны заявителя, будут поступать в комитет для рассмотрения. Информация о том, что банк является нарушителем какого-то из положения стандарта, будет делаться публичной», — пояснил эксперт в ходе вебинара ЕРЗ.РФ.

У банков и застройщиков не должно возникнуть проблем по соблюдению стандарта, так как он является достаточно «мягким» документом, отметил также руководитель аналитического центра АО «ДОМ.РФ».