Девелоперы подвели итоги: реакция бизнеса на вызовы 2024 года

Текущий год был непростым для строительного рынка — определяющими событиями стали прекращение ипотеки с господдержкой, ограничение льготных программ и повышение ключевой ставки до 21%. Девелоперы отметили, что это радикально изменило правила игры на рынке и отношение клиентов к покупке недвижимости. 

Если в начале года более трети квартир приобретали инвесторы, то к концу их доля снизилась до рекордно низких 10–15%, поделился Илья Витковский, вице-президент по маркетингу и продажам ГК Dogma. Приобретать жилье стали преимущественно семьи, а семейная ипотека стала локомотивом продаж.

«Последние несколько лет рынок недвижимости стоял на фундаменте ипотеки, с ее привлечением совершалось свыше 90% сделок на рынке. Сейчас мы видим обратную картину — значительно растет число покупок за наличные или с использованием рассрочки. За этот год более чем в три раза увеличилась доля рассрочки в компании, с 4% в январе-июне до 13% в сентябре. Процент покупок за наличные в начале ноября достиг рекордных 25%», — рассказал Илья Витковский.

В 2024 году застройщик запустил проекты в Омске, Калуге, подмосковном Пушкино. Также девелопер приобрел несколько участков в Москве и сейчас готовит к старту проект в Ленинградской области. 

Отмена льготной ипотеки поставила компании в непростые условия, максимально сузив рынок этого вида кредитования, подтверждает директор ГК ТОЧНО Анастасия Маслеха. В связи с этим число инвесторов: как профессиональных, так и физлиц значительно уменьшилось. Сейчас потенциальными клиентами остаются люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Преимущественно — семьи. 

«Руководство страны поставило застройщикам новую задачу и определило вектор развития. Пока ставка высокая, рынка ипотеки не будет — исключительно узконаправленные программы. Сегодня остается только рассрочка, которую девелоперы могут предоставить покупателям квартир. Активно будем работать в этом направлении с тем сегментом потребителей, у кого есть денежные вклады — предлагать более выгодные предложения в условиях растущей цены. Через полгода-год ситуация на рынке снова начнет меняться — цены на квартиры вырастут из-за всплеска спроса, который влияет на конечную стоимость продукта», — пояснила Анастасия Маслеха. 

Что касается коммерческого сегмента, там одним из ключевых трендов стало активное участие застройщиков с жилыми проектами в программе создания мест приложения труда (МПТ), говорит Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» (управляет коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель»). Эта программа стала стимулом для строительства новых офисных, торговых и складских объектов. 

Также, по словам эксперта, в 2024 году наметился тренд строительства небольших торговых центров до 15 тыс. кв. м в составе транспортно-пересадочных узлов. Такие объекты ориентированы на стандартный набор сервисных операторов — от якорного супермаркета до различных услуг, востребованных жителями близлежащих районов. Сама компания в этом году расширила портфель проектов в сегменте стрит-ритейла, а также начала работу в направлении других видов недвижимости. 

«Мы усилили работу по привлечению якорных операторов и выстраиванию долгосрочных партнерских отношений. На это повлияла общая трансформация рынка: опыт последних лет убедительно показал, что арендный бизнес в этом сегменте является стабильным активом, устойчивым к экономическим колебаниям», — рассказал Сергей Нюхалов. 

Ключевые тренды 

Непростые экономические условия заставили девелоперов менять подходы к строительству жилых объектов, смещая внимание на проекты комплексного развития территорий, отметила также директор ГК ТОЧНО. В текущих реалиях покупателю нужно больше, чем обычные квадратные метры, утверждает эксперт. 

«Планируем работать в новых сегментах КРТ и в новых форматах. Комплексное развитие территорий — это не только создание хорошего продукта по требованию законодательства, это прямой запрос жителей. Отметим, что еще недавно механизмы КРТ считались новинкой, но сейчас это уже действительность», — пояснила Анастасия Маслеха. 

Для сегмента элитной недвижимости ключевым трендом, определяющим структуру продаж, в 2024 году стал спрос на готовую отделку, поделился Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат». Более 60% покупателей таких объектов в Москве и крупных городах России предпочитают приобретать квартиры или дома с полноценным ремонтом. Это, по словам эксперта, соответствует общемировой картине. Например, на Западе около 80% элитного жилья продается с финальной отделкой под покупателя.

«Второй значимый тренд — выросшие требования покупателя в deluxe-сегменте. Клиенты, которые уже имели опыт проживания в высококлассных апартаментах по всему миру, обладают сложившимся вкусом и высокими требованиями к качеству продукта. Они ожидают от российских девелоперов такого же уровня, в том числе по материалам и технологиям, техническому наполнению проекта», — говорит Булат Алимов. 

Эксперт отметил, что для взыскательной публики по-прежнему важны местоположение, эксклюзивный интерьер и уникальная архитектура дома. Одновременно аналитики отмечают, что в топ-3 требований к элитному продукту, помимо локации и окружения, входит концепция проекта. 

«Поэтому главный тренд в deluxe-сегменте недвижимости — это полностью готовый продукт, с готовой отделкой высочайшего качества, со всеми современными системами технического обеспечения дома», — подчеркнул заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат». 

Чего ждет бизнес от 2025 года 

В новом году девелоперы прогнозируют сохранение непростых рыночных условий, которые будут сопровождаться сокращением числа новых проектов, подорожанием строительных работ и ужесточением мер господдержки. Драйверами продаж, как и прежде, останутся семейная ипотека и рассрочка от застройщика. 

«При планировании на следующий год мы также прогнозируем снижение объемов реализации в диапазоне 30–40%. Сегодня господдержка стала более адресной, в первую очередь, она направлена на семьи с детьми, чтобы они могли улучшить свои жилищные условия. Конечно, для нашего рынка это тоже существенно, но мы видим, что государство постепенно снижает меры поддержки и в следующем году этот тренд продолжится. Девелоперские компании должны привыкать к новым условиям и уходить от зависимости», — пояснил вице-президент по маркетингу и продажам ГК Dogma. 

На рынок управления коммерческой недвижимости в 2025 году будут влиять пять основных факторов: динамика ключевой ставки и доступность финансирования, продолжение программы МПТ, трансформация подходов к управлению активами в сторону формирования стабильного арендного дохода, развитие гибридных форматов работы и цифровизация процессов управления. Последняя становится уже не конкурентным преимуществом, а необходимостью для сохранения эффективности бизнеса, подчеркнул Сергей Нюхалов. 

«Помимо выхода в новые сегменты коммерческой недвижимости, в 2025 году мы планируем создание собственной службы Facility Management, которая дополнит существующее направление Property Management. Такой подход позволит объединить все аспекты управления недвижимостью в одной структуре и упростит коммуникацию между подразделениями. Это особенно важно, учитывая растущее разнообразие объектов в управлении. Мы наблюдаем подобную тенденцию у крупных консалтинговых компаний в сфере недвижимости», — отметил генеральный директор УК «Аструм Недвижимость».

Как и прежде, серьезным вызовом для отрасли станет дефицит квалифицированных кадров, особенно технических специалистов. По словам эксперта, это потребует большого внимания к развитию существующего персонала через обучение, повышение компетенций и создание более привлекательных условий работы, включая программы индексации зарплат.