15 важных событий в строительной отрасли: как изменился рынок в 2024 году

1. Комиссии банкам  

Год начался с бунта девелоперов против банков, которые ввели для застройщиков требование субсидировать льготную ипотеку. Строительные компании начали отказываться от работы с ключевыми игроками, в их числе были Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк. На сторону девелоперов встал Центробанк и, чтобы решить проблему, обратился в ФАС России.

В ноябре этот тренд вышел на новый уровень — в Госдуме предложили запретить банкам вводить комиссии для девелоперов. По мнению авторов инициативы, подобный механизм ведет к увеличению стоимости жилья. 

2. Завершение льготной ипотеки

Ключевым изменением, значительно замедлившим рынок, стало завершения 1 июля 2024 года льготной ипотеки под 8%. Программа была запущена в апреле 2020-го как временная антикризисная мера поддержки стройотрасли и впоследствии неоднократно продлевалась. 

Мера оказалась эффективной и стала одним из основных драйверов рынка: более половины кредитов приходилось именно на ее долю. За все время действия банки выдали 1,6 млн займов на сумму более чем 6 трлн руб. 

Эксперты прогнозировали, что завершение господдержки приведет к падению выручки и снижению спроса. Эта динамика подтвердилась почти сразу — в июле планы продаж новостроек не выполнили 73% застройщиков. По итогам трех кварталов количество сделок купли-продажи на первичном рынке сократились более чем на 40%. 

3. Ужесточение условий госпрограмм 

Одновременно с завершением массовой ипотеки власти сосредоточились на адресных мерах поддержки. Программы семейной и IT-ипотеки продлили до 2030 года, но условия по ним ужесточились. Так, с июля «семейка» под 6% распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет или ребенок-инвалид. Если в семье двое несовершеннолетних детей, родители могут купить жилье в малых городах или регионах с низкими темпами строительства. 

Что касается IT-ипотеки, с августа кредиты на покупку жилья выдаются по ставке до 6% годовых. Из географии выдачи убрали Москву и Санкт-Петербург, максимальная сумма кредита составляет 9 млн руб. для любого региона России. 
 
Сохранить прежние льготные условия удалось лишь Арктической и Дальневосточной ипотеке. Президент России Владимир Путин поручил не менять ставку по этим программам и оставить ее на уровне 2%.  

4. Отмена лимитов по «семейке» 

После отмены «льготки» семейная ипотека стала одной из основных государственных программ, поддерживающих рынок строительства. Лимиты по ней постоянно заканчивались из-за большого разрыва льготной и рыночной ставок — 6% и более 25%. Поэтому банки неоднократно приостанавливали выдачу кредитов, а кабмин — выделял дополнительные средства на программу. 
 
В конце года Владимир Путин поручил отменить лимиты. Минфин сообщил о подготовке изменений в законы, которые ликвидируют этот механизм. В следующем году правительство сделает все, чтобы выдачи семейной ипотеки не останавливались, утверждают в ведомстве.

5. Изменение ключевой ставки 

Еще один фактор поддерживал рынок в шоковом состоянии на протяжении нескольких месяцев. Речь идет о повышении ключевой ставки, которую за год Центробанк увеличивал трижды. В последний раз, в октябре, ключ вырос до рекордных значений — 21%. На декабрьском заседании ЦБ этот показатель сохранился. В следующем году регулятор вновь может рассмотреть повышение. 

Действия ЦБ направлены на снижение темпов годовой инфляции, которая в декабре снова ускорилась — до 9,5%. Регулятор стремится к нормативному значению в 4%, предполагается, что тормозной путь к нему займет весь следующий и захватит 2026 годы.  

6. Максимальные проценты по ипотеке 

Вслед за учетной ставкой значительно выросли и проценты по рыночной ипотеке. При размере ключа 21% крупнейшие банки начали выдавать кредиты под 30–40% годовых. Максимум зафиксировали в Совкомбанке — там предлагали кредиты под 43,2%. Немногим меньше были проценты в ВТБ и Сбербанке — 37,1% и 31,1%. 

В целом же средневзвешенная ставка в декабре пошла на спад — после четырех месяцев динамичного роста она снизилась до 28,97%.  

7. Запрет на микроквартиры 

Одновременно на рынке жилья началась принудительная трансформация будущего предложения. Начали с Москвы, где с 1 августа ввели запрет на строительство студий и однокомнатных квартир площадью менее 28 кв. м, а также двухкомнатных — менее 44 кв. м. В 2025 году аналогичные требования вступят в силу для всей Московской области. 

Вслед за столичным регионом ограничения на строительство малогабаритного жилья начали обсуждать власти других субъектов РФ. Например, в Ленинградской области также решили увеличить минимальную площадь квартир в новостройках с 24 до 28 кв. м. Мера начнет действовать в 2026 году. 

8. Единый ипотечный стандарт 

Рынок ипотеки в 2024 году характеризовался не только падением и ужесточением, но и разработкой новых нормативов. Например, в России создали и утвердили стандарт защиты ипотечных заемщиков. Документ начнет действовать с 1 января следующего года и минимизирует использование высокорисковых схем кредитования. 

Стандарт будет обязательным для всех банков и сделок. Он должен пресечь случаи, когда банки направляют кредитные деньги не на счет эскроу, а на аккредитив. Это решение снизит риски для покупателей, так как на аккредитивах, в отличие от эскроу, вклады не защищены.

9. Эскроу для ИЖС 

Еще одно нововведение для игроков рынка — распространение механизма счетов эскроу на индивидуальное жилищное строительство. С 1 марта 2025 года при заключении договора с подрядчиком о строительстве дома физлицо будет переводить деньги на специальный счет в банке, где средства будут храниться до завершения строительных работ. 

Эксперты считают, что распространение механизма на ИЖС с привлечением профессиональных застройщиков приведет к росту доли девелоперов на этом рынке в три раза. Однако массовое использование инструмента может в 2025 году увеличить стоимость строительства минимум на четверть. 

10. Лицензирование риелторов 

На фоне непростой экономической ситуации в фокус правительства вернулись проблемы рынка риелторских услуг. Для его обеления власти возобновили обсуждение вопросов регулирования деятельности агентов в сфере недвижимости. Новый законопроект рассмотрят в 2025 году. Согласно документу, от риелторов будет требоваться наличие подтвержденной квалификации и трудового договора, а также отсутствие судимости за тяжелые преступления.  

Эксперты считают, что закон необходим рынку для защиты от мошенников. Пока что российское законодательство не определяет четких требований к предпринимателям, занимающимся риелторской деятельностью. Следовательно, заниматься этим бизнесом может практически любая компания или физлицо.

11. Обязательные условия КРТ  

В 2024 году власти также продолжали совершенствовать механизмы комплексного развития территорий, который становится все популярнее среди правительства и девелоперов. В декабре Госдума приняла в окончательном чтении законопроект об обязательном строительстве социальных объектов, дорожной и коммунальной инфраструктуры в рамках таких проектов. 

Помимо соцобъектов, проекты КРТ должны предусматривать строительство «сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи». 

12. Санкции сегмента строительства 

В 2024 году западные страны продолжили вводить санкции против российских чиновников и бизнесменов. Так, в список Евросоюза попали девять заместителей министра строительства России. Это решение объяснили участием чиновников в реализации проектов в новых регионах. 

Также в списке ЕС оказался российский девелопер ПИК. Ранее, в феврале, США объявили о введении санкций в отношении бывшего гендиректора компании Сергея Гордеева и нескольких юрлиц застройщика. Тогда же в обновленный санкционный список Канады включили генерального директора ЛСР Андрея Молчанова.

Уже в декабре под санкции США попали более 50 российских банков, в их числе Банк ДОМ.РФ и Газпромбанк.  

13. Приватизация ДОМ.РФ 

Несмотря на потрясения, 2024 год принес строительной сфере не только вызовы, но и новые возможности. Например, власти заявили о старте процедуры приватизации единого института развития ДОМ.РФ при сохранении контролирующей доли государства. Корпорация и правительство обсуждают несколько вариантов, в том числе, первичное размещение акций на IPO. 

При этом более 50% акций ДОМ.РФ после продажи через IPO останется в госсобственности. Сама компания получит дополнительные полномочия по развитию жилищного строительства. 

14. Рекордный кадровый голод 

В начале года строительная отрасль стала сферой с наибольшим дефицитом кадров. С течением времени эта тенденция сохраняется, причем для большинства предприятий. В III квартале уровень обеспеченности компаний работниками в ключевых отраслях России упал до рекордно низкой отметки в –33,6%. Для преодоления трудностей организации прибегают к различным методам, включая индексацию зарплат и модернизацию оборудования. 

На фоне рекордно низкой безработицы, которая в ноябре составила 2,3%, дефицит кадров достиг 1,5 млн человек. По прогнозам Минэкономразвития, до 2030 года среднегодовая потребность в кадрах составит порядка 73 млн человек, а дефицит вырастет до 2 млн.

15. Пересмотр работы мигрантов 

Одним из вариантов решения кадровой проблемы является привлечение иностранных рабочих, однако в 2024 году власти отметили необходимость пересмотра миграционной политики и найма таких сотрудников. Об этом еще в июле говорил Владимир Путин. 

К концу года в Госдуму внесли законопроект, согласно которому низкоквалифицированные мигранты смогут находиться в России только на основании трудового договора с конкретным работодателем. По истечении этого срока сотрудник обязан покинуть страну.