Первичка против вторички: как изменится спрос в 2025 году

В январе — апреле 2025-го спрос на вторичном рынке вырос, несмотря на заградительные ставки по ипотеке. В Москве и Санкт-Петербурге было заключено 75 тыс. кредитных договоров, это на 7% больше прошлогоднего уровня, подсчитали в «Циан.Аналитике».  

В этом сегменте особое положение занимает «свежая» вторичка — квартиры в домах, сданных с 2020 по 2025 год. Эксперты говорят, что подобные лоты становятся конкурентным сегментом для застройщиков. Но игроки рынка с такой оценкой не согласны. Они считают, что незначительный переток спроса, который уже наблюдается и, вероятно, усилится в 2026-м при сохранении макроэкономической ситуации, все же не отвернет покупателей от первичной недвижимости. 

Сегменты поделили рынок

Одно из преимуществ квартир в недавно сданных домах — это более низкая стоимость относительно новостроек, говорят эксперты. Однако подобная оценка корректна не для всех городов России. Так, в среднем по миллионникам ценовой разрыв составляет порядка 1,5%. В некоторых случаях «свежая» вторичка оказывается даже дороже. Например, это зафиксировали в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре и Красноярске. 

Первичный и вторичный рынки жилья все чаще «сверяют часы» — по крайней мере, в ценах, говорит Ян Гравшин, руководитель аналитического центра «Движение.ру». И в ближайшее время можно ожидать балансировки между ними.

Одновременно эксперты фиксируют стабильность доли предложений «свежей» вторички, которую собственники не спешат продавать прямо сейчас. Как минимум, на московском рынке, говорит Андрей Банников, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР). Это происходит потому, что большую часть подобных квартир приобрели по программам массовой льготной ипотеки, по завышенной стоимости. 

«Инвесторы понимают, что заработать сейчас на продаже этих лотов им не удастся и откладывают ее до лучших времен, используя жилье, например, как арендный бизнес. Но в целом я бы отметил, что конкурентом новостроек становится не только “свежая” вторичка, но и все вторичное жилье. Тот разрыв между ценами, который образовался из-за накачки рынка льготной ипотекой, позволяет потенциальным покупателям выбрать квартиру в 1,5 раза дешевле аналогов в новостройке», — пояснил Андрей Банников. 

Изменения спроса пока невелики

Переток покупателей из новостроек на вторичный рынок наблюдается еще со второй половины 2024-го. После отмены массовой льготной ипотеки доля таких клиентов оценивалась в 10%, в этом году она увеличилась до 15%, рассказал Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость». 

Подтверждают наличие тренда и другие игроки рынка. Однако активность сейчас находится на уровне ниже среднего, поделилась Ксения Гагарина, директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент». Основная причина — отмена массовой льготной ипотеки, из-за которой люди, не попадающие под действующие госпрограммы, вынуждены брать кредиты по базовой ставке. Сейчас, согласно данным ДОМ.РФ, на первичном и вторичном рынках она почти не отличается — 26,54% и 26,69% соответственно. 

«Несмотря на почти равную стоимость займов, роста конкуренции между “свежей” вторичкой и новостройками мы не фиксируем. Объем предложений в данном сегменте сравнительно невелик и ограничен малыми количествами объектов на продажу», — объяснила Ксения Гагарина. 

Главный ограничитель продаж «свежей» вторички — это отсутствие альтернативы полной оплате квартиры: рассрочка не практикуется, а ипотека при текущем уровне ставок нецелесообразна, рассказали в пресс-службе Группы «Эталон». Поэтому сегменты больше конкурируют за покупателей с «живыми» деньгами.

Стратегии застройщиков для удержания спроса на новостройки

Чтобы поддержать продажи и минимизировать отток покупателей во вторичный сегмент, опрошенные Движение.ру застройщики применяют разные стимулы — например, предоставляют отделку квартир. Подобная практика применяется в компаниях «ИНСИТИ девелопмент» и «Гранель». 

«Лоты с готовым ремонтом зачастую пользуются повышенным спросом на рынке, особенно при недостаточном предложении в локации. Иногда коллеги по цеху проводят частичную меблировку, которая повышает привлекательность квартиры на такой стадии. Готовые объекты при полученном разрешении на ввод в эксплуатацию выгодно приобретать при стопроцентной оплате. В этом случае может быть предоставлена максимальная скидка», — объяснила Лариса Маслюкова, директор по продажам ГК «Гранель».

Однако дисконты и рассрочки от застройщиков кардинально не изменят ситуацию, они только поддержат текущий уровень продаж. Использование этих инструментов может перераспределить внимание покупателей между домами, уже сданными в эксплуатацию, и новыми проектами. Но общего тренда эти факторы не сформируют, считает Ирина Зырянова, вице-президент РГР.   

В текущей ситуации девелоперам стоит развивать альтернативные механизмы привлечения покупателей, считает Андрей Банников. Для этого можно использовать два основных варианта — длительные рассрочки до 10 лет и программы трейд-ина. 

«Мы уже сейчас видим, как ведущие игроки на рынке внедряют квазилизинг. Инструмент позволяет оставить в собственности застройщика квартиры, за которые люди платят как во время строительства, так и после получения ключей. Но пока условия таких программ достаточно тяжелые для клиентов. Что касается трейд-ина, то по-настоящему им занимаются единицы. Остальные скорее декларируют его наличие, но не предоставляют потенциальному клиенту существенных преференций», — объяснил вице-президент РГР.

Как изменится спрос на рынке вторички и новостроек через год 

В 2025 году при сохранении ключевой ставки на уровне 21% или незначительном улучшении условий эксперты не ожидают значимого изменения цен и долей рынка между первичной и вторичной недвижимостью. Вероятность резкого увеличения объема продаж недавно сданного жилья также мала, поделилась Ксения Гагарина. 

Если «ключ» снизят до конца 2025-го, для большой части покупателей рыночная ипотека все равно будет недоступной. Поэтому льготные программы и инструменты застройщиков сохранят привлекательность сегмента готовых новостроек, говорят эксперты.

«В Москве объем предложения продолжит сокращаться из-за уменьшения вывода проектов комфорт-класса. В первом квартале не появилось ни одного нового массового объекта. А это знак, который заставляет задуматься при прогнозировании развития ситуации в будущем. Думаю, “свежая” вторичка немного подрастет за счет инвестиционных квартир и отложенного спроса», — добавила Лариса Маслюкова. 

Ускорение перехода клиентов с первички на вторичку до конца года маловероятно, подтвердили и в «Эталоне». Однако при сохранении макроэкономических предпосылок отток заметной части спроса в этот сегмент возможен в течение 2026-го. 

«Главная причина в том, что новостройки будут дорожать на протяжении всего периода строительства из-за растущей себестоимости. Соответственно, разрыв со вторичкой, где цена уже давно не зависит от этого фактора, усилится и большее количество людей станет интересоваться жильем в недавно сданных домах», — резюмировали в компании.