Дачное некоммерческое партнерство: особенности правовой формы

Владельцы загородной недвижимости до 2019 года, чтобы решать общие хозяйственные вопросы, образовывали дачные некоммерческие партнерства. Позже законодатели предложили россиянам объединяться в садовые или огороднические некоммерческие товарищества. В настоящее время можно найти в продаже участки как в ДНП, так и в СНТ, т. к. закон не обязывает переоформлять партнерства в товарищества.

Что такое ДНП

ДНП — это добровольные некоммерческие объединения дачников, созданные для обустройства дорог, проведения коммуникаций, организации охраны. Собственник участка должен возвести на территории строительный объект для отдыха, по желанию — заниматься садоводством и огородничеством.

Изначально деятельность некоммерческих союзов дачников определял Градостроительный кодекс РФ. Понятие ДНП появилось в апреле 1998 года, когда был принят 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [1].

ДНП образовывались так: соседи по участкам собирались вместе и назначали руководство — членов правления во главе с председателем. Далее придумывали устав и договаривались о сумме членских взносов. При планировании бюджета опирались на то, что нужно улучшить в поселке.

Впоследствии дачные некоммерческие партнерства стали объектом критики из-за отсутствия единого законодательного регулирования, отмечают эксперты.

«У каждой организации был свой устав и свои правила, что осложняло государственный контроль. Отсутствовали общие требования к инфраструктуре партнерств, например к ширине дорог. Некоторые ДНП развивались активно, предоставляя жильцам современные удобства. Другие оставались в упадке из-за человеческого фактора: неуплаты взносов со стороны участников или стиля управления председателя», — поясняет Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи».

Такая «автономия» ДНП превращала их в своеобразное «государство в государстве», что создавало препятствия для развития территории. В итоге с января 2019 года новое ДНП зарегистрировать стало невозможно, по закону можно создать только СНТ и ОНТ [2]. При этом уже созданные дачные партнерства сохранили свой статус. Если объект на участке внесен в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», он классифицируется как жилой дом. Все остальные постройки, которые используют в качестве вспомогательных, считаются садовыми домами.

«Несмотря на исключение термина ДНП из Гражданского кодекса, собственники не обязаны менять документы на участки, в том числе вносить изменения в вид разрешенного использования земель. То есть не надо менять ВРИ „для ведения дачного хозяйства“ на „для ведения садоводства“ или на ИЖС», — комментирует Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ.

Сегодня многие владельцы продолжают быть активными участниками дачных партнерств, оплачивать взносы и улучшать свои поселки. Законодательство позволяет свободно проводить сделки с участками ДНП. Земли можно приобретать в собственность, дарить, передавать по наследству, брать в аренду или в бессрочное пользование.

При смене владельца новые собственники имеют законное право не платить взносы и не участвовать в собраниях ДНП. Однако в этом случае придется заключить отдельный договор с объединением на оказание услуг. Например, на охрану территории или использование дорог.

Чем ДНП отличается от СНТ?

На первый взгляд кажется, что ДНП и СНТ — это одно и то же, ведь в обоих случаях речь идет о садовых или огородных участках с домом. Но это не совсем так.

СНТ объединяет владельцев участков, которые предназначены для садоводства. В рамках СНТ разрешено возводить садовые дома и хозяйственные постройки, например бани или теплицы. Участники также могут выращивать растения, но исключительно для личного пользования. Как и ДНП, СНТ создают для эффективного решения хозяйственных задач и обеспечения комфортных условий эксплуатации земельных участков.

То есть приоритетное назначение участков ДНП — дачный отдых с возможностью земледелия, а СНТ — садоводство и огородничество с возможностью дачного отдыха.

«На самом деле ДНП и СНТ — похожие понятия с разными названиями. Раньше существовали обе формы, но сейчас ДНП фактически ликвидированы. Есть небольшие различия в ответственности и организационных аспектах, но с точки зрения законодательства их деятельность регулируется схожими нормами, и уставы чаще всего одинаковы», — объясняет Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ.

По словам эксперта, в настоящее время многие ДНП меняют статус на СНТ. По закону изменение правовой формы — единственная возможность для участников ДНП переизбрать председателя или внести коррективы в устав. Однако собственникам менять после такого преобразования какие-либо юридические документы на дом и надел не нужно. Дело в том, что ДНП — это форма объединения, которая не определяет вид разрешенного использования участков.

Но есть и очевидные плюсы СНТ по сравнению с дачным партнерством, отмечает Анна Почикаева, эксперт отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ «На Николоямской»:

• Садовое товарищество, как правило, получает налоговые льготы, поскольку участки предназначены для садоводства, а не для строительства. Если владелец дачи не планирует использовать участки для постоянного проживания, изменения могут снизить налоговые обязательства.
• В СНТ существует четкая система правил, регулирующих как использование участков, так и обязательства товарищества перед владельцами участков.

ДНП и ЛПХ, ИЖС

В аббревиатурах можно запутаться и подумать, что ДНП и ЛПХ, ИЖС относятся к понятиям одной категории. На самом деле это не так:

• ЛПХ — аббревиатура расшифровывается как «личное подсобное хозяйство» [3]. Правовую форму создают, чтобы выращивать сельскохозяйственных животных, растения и разводить пчел. Обычно это земельные участки, на которых располагаются фермы. Собственник ЛПХ может продавать любые ресурсы, которые вырастил на участке. Он предприниматель, а не садовод, как участники СНТ или ДНП.
• ИЖС — это один из видов разрешенного использования земли. Подробнее о ВРИ и категориях земель писали в отдельной статье. Участки под ИЖС располагаются только в населенных пунктах. На таких наделах строят дома для круглогодичного проживания, в которых можно без проблем получить регистрацию.

Можно ли прописаться в ДНП

Закон разрешает оформить постоянную регистрацию в дачных домах. Раньше процесс для ДНП был сложным, нередко требовал обращения в суд, отмечают эксперты.

«Основная причина в том, что дома в партнерствах часто оформлялись как „летние“, что не позволяло получить регистрацию. Процедура включала сбор доказательств пригодности дома для постоянного проживания, судебное разбирательство и последующее внесение изменений в документы. Это могло занимать месяцы», — комментирует Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи».

Сегодня процедура достаточно простая. Для получения прописки нужно проверить, соблюдаются ли следующие условия:

• У недвижимости есть почтовый адрес. Большинство дачных домов, находящихся за пределами населенных пунктов, не имеют почтового адреса.
• Участок относится к землям населенных пунктов. Регистрация в доме, стоящем на сельскохозяйственных землях, запрещена законом.
• Дом признан объектом, пригодным для постоянного проживания. Жилое помещение, например, должно иметь прочный фундамент и быть обеспечено инженерными сетями, а все коммуникации должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям [4].

Чтобы прописаться в объекте, расположенном на территории ДНП, нужно:

1. Пригласить кадастрового инженера на осмотр объекта. Специалист подготовит заключение и технический план, которые подтверждают: дом является жилым и пригоден для постоянного проживания.
2. Подать пакет документов на регистрацию в Росреестр.
3. Получить выписку из ЕГРН с отметкой «жилой дом».
4. Обратиться в МФЦ через Госуслуги — открыть домовую книгу для регистрации и оформить прописку.

Плюсы и минусы ДНП

Плюсы

• Если дом, построенный на участке ДНП, находится в населенном пункте и имеет адрес, в нем можно прописаться.
• Стоимость участка может быть ниже, чем у ИЖС, если речь идет о близких локациях. Так, например, в поселке городского типа земля будет дороже, чем в соседнем дачном объединении.

Однако эксперты советуют обращать внимание на конкретные условия и характеристики каждого участка. Допустим, земля под дачу может находиться в более выгодном месте: ближе к Москве, с развитой инфраструктурой, хорошими дорогами и необходимыми коммуникациями. В то время как участок ИЖС может быть расположен в удаленном районе, например в 100 км от города, без газа и с ограниченным доступом к электричеству. В таком случае участок в ДНП будет стоить дороже, чем участок ИЖС.

Минусы

• Зачастую дома на земле не предназначены для постоянного проживания, так как возводились в качестве дачных построек без соблюдения норм жилищного строительства.
• С регистрацией могут возникнуть проблемы.
• Часто коммуникации и дороги на землях, входящих в состав ДНП, финансируются дачниками. Соответственно, у них может быть недостаточно развитая инфраструктура для постоянного проживания в поселке.
• У таких объектов может быть более низкая оценочная стоимость. Из-за этого покупателям сложнее получить в ипотеку всю необходимую сумму.