Почему «тихий район» — это красный флаг: топ-5 скрытых проблем, которые снизят цену жилья

В 2024 году на вторичный рынок Москвы приходилось около 47,3% продающегося жилья. Спрос на такой вид недвижимости увеличился на 9%. В декабре объем продаж двухкомнатных и однокомнатных квартир был практически одинаковым — 40% и 39% соответственно. Трехкомнатные квартиры составили 19% от общего числа сделок.

Одновременно в среднем в 1,2–1,5 раза выросли сроки продажи «вторички». Что же касается цен, то в январе 2025 года темпы роста увеличились — стоимость недвижимости за первый месяц года поднялась на 1,8% по сравнению с декабрем. Согласно данным консалтинговой компании SRG, к началу февраля средняя цена одного квадратного метра у частных продавцов в столице достигла отметки в 330,5 тыс. руб.
Покупатели все более требовательны

Сейчас рынок покупателя, на котором именно он диктует условия и имеет возможность выбирать из большого количества предложений, говорят эксперты. На начало 2025 года на вторичном рынке старой Москвы продается 44 тыс. квартир и апартаментов в 120 районах, сообщили в компании «Метриум».

Квартиры в старых домах, построенных более 20 лет назад, традиционно продать труднее. В них часто неудобные планировки, которые не соответствуют современным стандартам комфорта, отмечает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

«Для вторички сегодня характерны „исторические“ недостатки, с которыми современные покупатели уже просто не хотят мириться. То, как проектировали жилье 20 лет назад и ранее, в советскую эпоху, зачастую не удовлетворяет базовые потребности людей», — говорит Елена Тарасова.

В топ-5 основных факторов, которые оказывают значительное влияние на цену квартиры на вторичном рынке, эксперты включают:

1. Планировку.
2. Расположение жилья: этаж, торцевая или угловая квартира.
3. Наличие ремонта в квартире.
4. Состояние дома: коммуникации, проблемы с работой лифтов, недостаток парковочных мест и отсутствие благоустроенной придомовой территории.
5. Инфраструктуру района.

Как правило, квартиры на вторичном рынке дешевеют медленно, так как продавцы психологически не готовы к быстрому снижению цены, говорят эксперты. Зачастую собственники снимают объекты с продажи до лучших времен, если видят, что не могут реализовать ее за нужную цену. Особняком стоит бизнес-класс — в этом сегменте цены чаще всего остаются стабильными или растут, особенно если речь идет о квартирах с ремонтом. Даже в условиях турбулентности этот сегмент показывает устойчивость.

Ключевые факторы, которые снизят цену «вторички»

Плохие планировки

Квартиры с неудобной планировкой плохо раскупаются, почти не растут в цене, а иногда даже теряют в стоимости, говорит Руслан Семенов, руководитель агентства недвижимости ТОЧНО Риелт. Важно понимать, что эксперты сравнивали квартиры в одном доме либо в аналогичных многоэтажках конкретного ЖК, построенных из одинакового материала, например, панельные или монолит-кирпич, примерно одного и того же года постройки; с единой инфраструктурой

Проблемная кухня

В старом фонде часто встречаются изолированные кухни площадью менее 6–7 кв. м, где сложно разместить необходимую мебель и технику, поэтому такая квартира теряет в цене от 5% до 10%, в сравнении с аналогичной по площади, особенно если речь идет о «хрущевках», утверждает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Помимо этого может оказать влияние на стоимость аномалия для современного девелопмента — ванна на кухне, рассказывает Ефим Вайсберг, директор по флиппингу сервиса Самолет Плюс. Дело в том, что в домах советской постройки изначально наличие ванн не предусматривалось. Предполагалось, что люди будут пользоваться общественными банями. Задачей правительства в те годы было обеспечить как можно больше людей жилплощадью, поэтому строителями принимались такие странные, по современными меркам, решения. Квартиры, где ванны размещены на кухне, теряют в рынке около 20% цены.

Небольшой или совмещенный санузел

Совмещенный санузел, особенно в многокомнатных квартирах, считается неудобным для проживания семьи. Объединение этих зон может снизить стоимость квартиры на 3–5%, уточняет Елена Тарасова.

«Санузлы площадью менее 3,6 кв. м также вызывают недовольство у потенциальных покупателей. В современных новостройках такие решения встречаются редко, что делает квартиры старого фонда менее конкурентоспособными. Если же туалет находится в плохом состоянии или требует серьезного ремонта, это дополнительно снижает привлекательность объекта, так как покупатели учитывают будущие затраты на замену сантехники», — поясняет эксперт.

Коридоры и комнаты

Длинные или проходные комнаты, узкие коридоры, отсутствие балкона или лоджии либо их неудовлетворительное состояние также удешевляют квадратные метры, уточняет руководитель агентства недвижимости ТОЧНО Риелт.

На цену влияют и огромные коридоры, которые съедают полезную площадь квартиры. При сопоставимых размерах подобное планировочное решение может стоить продавцу 10–15% рыночной стоимости, продолжает директор по флиппингу сервиса Самолет Плюс.

«Также к серьезным недостаткам можно отнести низкие потолки — менее 2,5 метров, узкие и длинные комнаты, проходные или неправильной формы. Хотя иногда у покупателя есть возможность перепланировки, чтобы исправить эту проблему», — говорит эксперт.

Этажность

Не особо ценятся и квартиры, расположенные на первых трех этажах, а также на последнем, утверждает руководитель агентства недвижимости ТОЧНО Риелт. Нижние этажи часто страдают от сырости, холода, уличного шума и недостаточного естественного света из-за плотной застройки.

Квартиры на первом этаже или последних этажах, особенно в домах без лифта, обычно дешевле остальных в доме на 5–15%, уточняет директор по флиппингу сервиса «Самолет Плюс». Интерес к таким лотам, а также их цену могут снижать проблемы с подъездной дверью, которая сильно хлопает, наличие деревьев перед окнами.

Последние этажи могут быть менее комфортными из-за проблем с крышей — протечки, плохая теплоизоляция и возможных перебоев с водоснабжением, дополняет коммерческий директор компании Plus Development.

Расположение жилплощади на втором этаже, над коммерческим помещением — не очевидный, но важный аспект, который может повлиять на продаваемость и стоимость жилья, продолжает Руслан Семенов. Например, козырек крыльца может ограничивать вид из окна и создавать неудобства — здесь может скапливаться мусор.

Состояние квартиры

Если «вторичка» почти непригодна для того, чтобы «заехать и жить», то ее стоимость может быть на 30% ниже по сравнению с аналогичными предложениями на рынке в этом районе, утверждает Ефим Вайсберг, директор по флиппингу сервиса Самолет Плюс.

Лоты с устаревшим ремонтом, изношенной сантехникой, старыми окнами, дверями требуют значительных вложений, продолжает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development. На вторичном рынке покупатели предпочитают жилье, которое не требует по крайней мере немедленного ремонта. Если покупатель понимает, что предстоит еще вложиться в переделку, то это может снизить цену объекта на 10–20%.

Общий износ дома и придомовая территория

Следующий фактор, который влияет на стоимость квартиры — общее состояние дома. Покупатели о 1bef бращают внимание на внешний вид здания, состояние кровли, подъездов, лифтов и коммуникаций, говорит Ефим Вайсберг.

«Неухоженные подъезды без капремонта снижают привлекательность квартир. У нас был случай, когда при продаже квартира всем очень нравилась, а подъезд нет. Из-за этого мы получили десяток отказов от потенциальных покупателей, цену пришлось снизить на 10%», — приводит пример эксперт Самолет Плюс.

Многоквартирные дома, в которых есть проблемы с коммуникациями, например, частые перебои с электричеством, водоснабжением и отоплением не пользуются большим спросом, поясняет Руслан Семенов. Покупатели не хотят испытывать неудобства, вкладываться дополнительно в ремонт всего дома, даже несмотря на низкую стоимость квартиры.

«Также снизить стоимость квартиры может близость мусорных баков, отсутствие или наоборот наличие парковок, коммерческих помещений. Существенное влияние на цену оказывает также вид из окна. Например, если он на шумную проезжую часть, то это может „забрать“ до 10% стоимости», — продолжает представитель ТОЧНО Риелт.

Сегодня «тихий район» — завтра «оживленная стройка»

В ценообразовании на рынке вторичного жилья есть и неочевидные «красные флаги». И даже в случаях, когда на первый взгляд все хорошо, изменения в непосредственном окружении в перспективе могут существенно повлиять на стоимость квартиры на вторичном рынке, говорит Ефим Вайсберг. Речь не только о появлении шумных или вредных для экологии объектов, но и о визуальных факторах.

«Если рядом с ЖК возведут многоэтажку, которая закроет вид из окон и ухудшит естественную инсоляцию, привлекательность жилья в локации может снизиться. Также это может привести к увеличению конкуренции и, как следствие, уменьшению стоимости вторичной недвижимости», — уточняет эксперт.

Эксперты также назвали топ-5 неочевидных факторов, которые могут повлиять на цену вторичного жилья:

1. Соседи. Шумные арендаторы, антисанитария или даже просто обилие сдаваемых квартир в одном доме.
2. Повышение уровня шума и многолюдности. Появление ЗАГСа, строительство и запуск крупных спортивных или концертных площадок.
3. Проблемы с транспортной инфраструктурой. Перенос или закрытие удобных остановок общественного транспорта, станций метро.
4. Потеря привлекательного вида из окон. Например, если вплотную к дому построили высотное здание, которое закрывает вид и солнечный свет.
5. Появление или наличие «неблагоприятных» объектов инфраструктуры. Соседство ЖК с кладбищем, крематорием, тюрьмой или ночным клубом. Также сложная криминогенная обстановка или шаговая доступность от мест продажи дешевого алкоголя.

Однако, изменения в окружении не всегда означают однозначное снижение стоимости — иногда это ведет к смене целевой аудитории или способа использования объекта, уточняет директор по флиппингу сервиса Самолет Плюс.

«Например, если рядом со стадионом становится слишком шумно для семей с детьми, квартира может найти спрос у тех, кто сдает жилье посуточно фанатам спортивных мероприятий или посетителям концертов. То есть объект перейдет в другую нишу рынка, где условия, считавшиеся минусами, могут обернуться плюсом для новых арендаторов или покупателей», — говорит Ефим Вайсберг.