Офисный кризис в миллионниках: вакансий почти нет

В начале 2025 года для арендаторов и покупателей офисной недвижимости наиболее заметной проблемой стало сокращение объемов доступных качественных объектов. В некоторых городах-миллионниках вакансия оказалась околонулевой, говорят аналитики Nikoliers. Дефицит начал формироваться около трех лет назад и к концу 2024 года достиг своего максимума.

Пандемия и последующие геополитические кризисы привели к замедлению темпов строительства и редевелопмента офисных пространств. Еще в начале 2023 года резкий рост уровня вакантных помещений, зафиксированный в 2022 году после ухода иностранных арендаторов, остановился. Количество свободных площадей в городах-миллионниках увеличилось лишь на 0,1 процентного пункта, составив 9,8%, приводят данные в NF Group. 

Офисы в городах-миллионниках, тыс. кв. м

Источник: CORE.XP

В 2022-2024 гг. объем свободных офисов в крупных городах России сократился в среднем на 40%, подсчитали в CORE.XP. 

«На фоне экономической неопределенности региональные застройщики проявляют осторожность в запуске новых проектов. В то же время опытные московские девелоперы, специализирующиеся на офисной недвижимости, не спешат выходить в регионы и предпочитают оставаться в пределах столицы, учитывая устойчивый спрос на локальном рынке», — уточнили в CORE.XP.

При этом среди городов-миллионников на февраль 2025 года уровень вакансии на историческом минимуме оказался в Екатеринбурге, Казани и Новосибирске, отмечают в Nikoliers.

«За последние три года сохраняется устойчивый дефицит качественных офисных помещений в регионах, в том числе за счет низкого объема спекулятивного девелопмента. А существующие свободные объекты зачастую не отвечают актуальным требованиям арендаторов: энергоэффективность, инфраструктура, IT-коммуникации», — пояснил Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers. 

Екатеринбург

В Екатеринбурге 154 деловых центра, однако лишь 50 из них соответствует стандартам классов «А», «В» и «В+». Среди этих объектов доля офисов категории «А» составляет всего 13%, а «В+» — 19%, приводят данные IDEM-консалтинг. 

«Показатель обеспеченности города офисными помещениями равен 485 кв. м на тысячу жителей, что значительно превосходит средние показатели для крупных городов (300–450 кв. м / 1000 чел.). Тем не менее, принимая во внимание социально-экономические факторы, развитие малого и среднего предпринимательства и стратегическое значение Екатеринбурга, реальная потребность города оценивается в 500–550 кв. м на тысячу населения», — говорит Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

Также в городе крайне низкий уровень вакантных площадей в бизнес-центрах — менее 1%. Вакантность на класс «А» за 5 лет снизилась с 23% (2020 г.) до 5% в 2024 году и сейчас стремится к нулю, что свидетельствует о высоком спросе. Такие данные приводят в ХОД Консалтинг. Похожая история и классами «В» и «В+». Вакантность в районе 20% и 5% соответственно наблюдалась в пандемийные месяцы, но к 2024 году снизилась до 3% и 2%.

Динамика вакантных площадей на рынке качественной офисной недвижимости Екатеринбурга

Источник: ХОД Консалтинг

«В среднем за историю наблюдения рынок поглощал 4-5% офисного фонда ежегодно и порядка 7% в периоды знаковых сделок. В 2023 году этот показатель упал до 3% на фоне отсутствия вакантных площадей. В 2024 году объем поглощения офисных площадей зафиксирован на уровне 8 тыс. кв. м», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.

Показатели текущего строительства очень низкие — около 77 тыс. кв. м. В аренду есть только один проект, который потенциально может занять сам застройщик. Многие из заявленных объектов просто не вышли на стройку, т.к. девелоперы увидели больший потенциал в жилой недвижимости, уточняют аналитики ХОД Консалтинг.

Бизнес-центры Екатеринбурга, объем в стадии строительства, тыс. кв. м

Источник: ХОД Консалтинг

Казань

В декабре 2024 года насчитывается 58 объектов категорий «А», «В» и «В+» с суммарной арендуемой площадью 413 тыс. кв. м. На долю бизнес-центров категории «А» приходится около 25% от общего предложения. Однако лидером по объему остаются объекты класса «В», формирующие 64% рынка, уточнили в компании IDEM. Во всех сегментах наблюдается экстремально низкая доля вакантных площадей — не превышающая 1%. 

Динамика вакантных площадей на рынке качественной офисной недвижимости Казани

Источник: UD Group

«В течение последних двух лет, на фоне увеличения деловой активности наибольшим спросом пользуются бизнес-центры категорий «А» и «В+», на долю которых приходится 36%», — отмечает Денис Зыков, глава отдела стратегического консалтинга компании IDEM.

До 2016 года рынок офисной недвижимости Казани увеличивался плавно, уточнили в IDEM. Самый большой рост площадей был зафиксирован в 2006 (+23%) и 2013 (+28%) годах. Однако позже темпы развития резко снизились — за восемь лет появилось всего четыре новых деловых центра общей площадью 46,56 тыс. кв. м (+13%).  С 2021 по 2023 год в Казани не было введено в эксплуатацию ни одного нового качественного офисного здания, говорят в  Nikoliers.  А в минувшем году единственным в таком роде стал бизнес-центр с арендуемой площадью 9,8 тыс. кв. м. К 2028 году ситуацию может немного исправить проект, который имеет потенциал стать казанским эквивалентом московского Moscow City. Он был презентован на форуме «Казаныш».

«Все новые объекты выходят на рынок либо со 100% заполняемостью, либо с минимальной вакансией. Из потенциального ввода новых площадей ближайшие три года на стадии строительства находятся только 46,6 тыс. кв. м», — комментирует Валентин Кусов.

Новосибирск

В Новосибирске уже несколько лет ощущается нехватка офисных помещений, отвечающих запросам арендаторов, уточняют эксперты.

«Еще 10-15 лет назад рынок офисной недвижимости города развивался равномерно благодаря реализации множества проектов. Однако после этого большинство застройщиков переключились на жилую недвижимость, т.к. это приносит больше прибыли. Такой перекос привел к тому, что количество новых офисов значительно сократилось. Найти качественные помещения площадью от 500 до 1000 кв. м практически невозможно», — говорит Александр Назаров, основатель агентства Nazarov & Partners.

Динамика вакантных площадей на рынке качественной офисной недвижимости Новосибирска

Источник: CORE.XP

Удовлетворить спрос на офисные помещения класса «А» будет невозможно, даже учитывая реализацию в ближайший год  таких масштабных проектов как Freedom City, уточняет Марина Белых (Лысенко), владелец консалтинговой компании DN Group. 

«В 2024 году качественные офисные помещения категории «А» и «В+» пользовались максимальным спросом. Особо востребованными оказались просторные площади (от 1000 кв. м) и новейшие современные здания. Запросы поступали от банков, IT-компаний, государственных организаций и медицинских центров. В 2024 году бизнес-центры достигли полной заполняемости», — поясняет владелец консалтинговой компании DN Group. 

На ближайшие три года планируется ввод 40 тыс. кв. м офисной недвижимости. Прежде замороженные проекты выходят небольшими объемами и в продажу, говорит Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers. 

Проблема связана с тем, что что за последние 13 лет в городе не было построено ни одного крупного бизнес-центра, говорят эксперты. Для застройщика в таких проектах часто сложно точно предсказать срок окупаемости и создать проект, который был бы экономически выгоден в любой рыночной ситуации.

Арендные ставки

Дефицит площадей привел к росту арендных ставок. Так, в прошлом году, по данным консалтинговой компании CORE.XP, средняя стоимость аренды офисных помещений увеличилась: 

• на 62% в Екатеринбурге;
• на 60% в Казани;
• на 50% в Новосибирске. 

«Арендные ставки в Новосибирске на помещения класса «А» поднялись до уровня 2-2,5 тыс. руб. за кв. м. Причиной стал дисбаланс между высоким спросом и крайне ограниченным предложением. Строительство бизнес-центров в последние годы замедлилось, а предпочтения потребителей сместились в сторону новейших и современных пространств», — говорит представитель DN Group. 

Собственники офисных зданий активно пересматривают условия действующих договоров аренды, осознавая, что благодаря высокому спросу они легко найдут новых арендаторов, поясняют эксперты.

Разница в стоимости аренды между различными классами обычно не превышает 20–25%, уточнили в компании IDEM. Однако в Екатеринбурге наблюдается аномальная ситуация: аренда офиса класса «А» обходится почти на 50% дороже, чем класса «В+», а разрыв с классом «В»  еще больше — более чем вдвое. В условиях нехватки предложений более низкие классы начинают подтягиваться по стоимости к классу «А», что ведет к дальнейшему росту цен на аренду. 

Что ждать в будущем 

В 2025 году в этих городах сохраняется большой потенциал для развития офисной недвижимости, однако высокая ключевая ставка ограничит активность застройщиков, считает Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг. Девелоперы продолжат разрабатывать планы и проекты бизнес-центров, учитывая новые тенденции и потребности бизнеса. 

Экономической целесообразности строительства бизнес-центров класса А в текущих условиях нет, считает Александр Бойко, президент холдинга TS Group.

«При нынешних ставках строительство современных бизнес-центров является бессмысленным. Даже аренда половины площади не компенсирует затраты на привлечение капитала, необходимого для возведения таких объектов, учитывая их особые требования к инженерным системам, таким как пожаротушение, системы кондиционирования и вентиляции, сервисное обслуживание и многое другое», — заявляет эксперт.

Сейчас застройщики все больше внимания уделяют редевелопменту и реконцепции существующих объектов. Однако неудовлетворенный спрос будет работать в пользу роста арендных ставок, что открывает перспективы для девелопмента офисной недвижимости в этих городах-миллионниках, подытоживает Екатерина Гресс.