Риелтор на самозанятости: может ли работать, как заключить с ним договор

Особый порядок налогообложения для самозанятых граждан действует в России с 2019 года. Он предусматривает упрощенные условия для тех, кто производит товары или оказывает услуги самостоятельно: налог 4% при работе с физлицами, отсутствие обязанности вести бухгалтерию, сдавать отчетность и платить страховые взносы. Сегодня такой вид деятельности ведут уже около 12,2 млн человек — на 30% больше, чем годом ранее. Из них примерно 2% (240 тыс. на конец 2024 года) — риелторы.

Число самозанятых и доля среди них риелторов (2023–2025 гг.)

*2025 — прогноз по данным ФНС

Может ли риелтор работать самозанятым

По закону возможность работать самозанятыми для агентов не предусмотрена. Но в письме №03-11-11/46304 от 11 июня 2021 года Минфин разрешил физическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которые оказывают услуги по продаже или покупке недвижимости, применять специальный режим — оплачивать налог на профессиональный доход (НПД). Однако ограничения по деятельности существуют:

• Годовая прибыль не должна превышать 2,4 млн руб. (месячный лимит отсутствует).
• Нельзя совмещать с иными специальными системами налогообложения или статусом индивидуального предпринимателя на общей системе налогообложения (ОСНО).
• Нет возможности нанимать работников и после увольнения сотрудничать с бывшим работодателем в течение двух лет.
• Недопустимо ведение профессиональной деятельности посредством договоров поручения, комиссии или агентских соглашений.

Как риелтору оформить самозанятость

Оформление самозанятости в России — один из самых быстрых способов легализовать доход. Регистрация занимает не более 10–15 минут. Алгоритм действий такой:

• Скачать и установить «Мой налог» (официальное приложение ФНС). 
• Пройти регистрацию, указав ФИО, СНИЛС и ИНН. Если есть личный кабинет налогоплательщика или учетная запись на портале «Госуслуги», то можно использовать логин и пароль этих сайтов. 
• Начать работу — выписывать чеки заказчикам прямо в приложении.

Также в качестве самозанятого есть возможность зарегистрироваться через личный кабинет на сайте ФНС или Госуслуги, а также сервиса СберБанк Онлайн. Нужно зайти в категорию «Каталог», выбрать подраздел «Услуги» и далее перейти в пункт «Свое дело». После заполнения всех обязательных полей, ответ придет через пару минут. При личном обращении в налоговую службу процедура займет около получаса. Заявитель должен предъявить паспорт и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).

Кроме того, при оформлении необходимо определить сферу своей деятельности. Обычно риелторы указывают направление «Финансы», выбирая специализацию «Консультирование» или непосредственно «Риелтор».

Отличие самозанятого риелтора от ИП

Закон разрешает самозанятому риелтору консультировать клиентов по вопросам покупки, продажи или аренды жилья, оценивать рыночную стоимость объектов, готовить и размещать объявления, рекламировать лоты, сопровождать клиентов на всех этапах сделки, а также проверять и готовить документы для регистрации перехода права собственности. Еще он может составлять договоры купли-продажи, консультировать по юридическим вопросам и сопровождать клиента при посещении нотариуса или государственных органов, но только в качестве консультанта. 

Одновременно у самозанятого риелтора есть ограничения: он не может работать по агентским, комиссионным или поручительским договорам, не вправе официально действовать от имени клиента (например, подписывать документы или проводить сделки по доверенности), а также не может получать комиссию в виде процента — только фиксированную оплату за услуги. 

«Согласно законодательству, вознаграждение за посреднические услуги не должно исчисляться в виде процента от суммы сделки, однако многие агентства недвижимости продолжают практиковать именно такой подход. Поэтому в официальных договорах обычно указывается фиксированная сумма оплаты услуг, скажем, 100 тыс. руб.», — уточняет юрист Андрей Завьялов. 

Таким образом, заработок самозанятого агента зависит исключительно от добросовестности заказчика, продолжает юрист. Помимо прочего, такая регистрация никак не сказывается на пенсионных накоплениях, поскольку взносы в социальные фонды отсутствуют. Поэтому, если планируется развитие бизнеса с наймом персонала либо достижение значительных доходов, эксперты советуют регистрировать ИП, что обеспечит большую степень ответственности перед клиентами и государством.

«Если же риелтор начинает выступать в роли продавца недвижимости, например, скупает объекты и перепродает с наценкой, то это уже другая деятельность, которая требует статуса ИП или ООО», — уточняет эксперт.

Помимо этого, годовой лимит дохода для самозанятых составляет 2,4 млн руб., но при превышении приложение «Мой налог» автоматически блокирует работу и человек должен либо прекратить деятельность до завершения налогового периода, либо перейти в статус индивидуального предпринимателя, говорят юристы.

Отличия самозанятого риелтора от индивидуального предпринимателя (ИП):

Как заключить договор с самозанятым риелтором

Для клиентов — как физических, так и юридических лиц — важно оформить отношения с самозанятым риелтором корректно. Договор составляют в произвольной форме, в интернете можно найти образцы. Юристы советуют также зафиксировать следующие пункты:

• детальное описание характеристик квартиры;
• бюджет, выделенный на приобретение жилья;
• перечень оказываемых риелтором услуг, включая число показанных объектов;
• стоимость работы и удобный вариант расчета;
• продолжительность сотрудничества.

В документе указывается, что исполнитель является плательщиком НПД. Самозанятый обязан выдать чек через «Мой налог» сразу после получения оплаты — только тогда услуга считается оказанной официально.

Главное о том, может ли риелтор быть самозанятым

• Самозанятость позволяет риелторам легально работать с налогом 4% при работе с физлицами, без отчетности и страховых взносов.
• Ограничения: доход до 2,4 млн руб. в год, запрет на наем сотрудников, агентские и комиссионные договоры, а также работу с бывшим работодателем в течение 2 лет.
• Регистрация проста и занимает 10–15 минут через приложение «Мой налог», Госуслуги или личный кабинет ФНС.
• Самозанятый риелтор может консультировать, подготавливать документы и сопровождать клиента, но не вправе действовать от его имени или получать процент от сделки.
• Заработок фиксируется в договоре (фиксированная сумма), пенсионные накопления не формируются из-за отсутствия взносов.
• При планировании масштабного бизнеса или перепродаже недвижимости требуется статус ИП или ООО.
• Договор с самозанятым риелтором должен содержать список услуг, стоимость, сроки и отметку о применении НПД, а чек выдается через приложение «Мой налог».