От спасения до краха: застройщики — о сокращении рассрочки

Рассрочки поддержали первичный рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки летом 2024-го. В начале года доля этого инструмента в портфеле застройщиков могла достигать 50–60%. Однако в последние месяцы подобные сделки пошли на спад. Игроки рынка подтверждают: в механизме оказалось больше минусов, чем плюсов, и в дальнейшем они намерены относиться к нему с осторожностью. 

Уходящий тренд-2025

Доля рассрочек в сделках с новостройками, которая в начале года достигала 30%, сократилась в три раза, сообщил на форуме недвижимости «Движение» Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи». Застройщики ужесточают условия, увеличивают первоначальный взнос.

«Были периоды, когда рассрочки давали без первоначального взноса или он составлял 5–10%. Сейчас это потихоньку уходит в прошлое, и поэтому риски, что в будущем использование механизма приведет к каким-то огромным последствиям и расторжениям, тоже снижаются», — пояснил Сергей Зайцев.

Средний срок подобной сделки, по данным «Этажей», сейчас составляет 8 месяцев. Первоначальный взнос — до 50%, сумма — от 5 до 10 млн руб. Чтобы снизить вероятность проблем, эксперт рекомендовал девелоперам рассматривать оформление рассрочки для ограниченного круга клиентов: 

• тех, у кого уже есть в собственности квартира, и они могут закрыть долг после ее продажи;
• вкладчиков банков, у которых подходит срок раскрытия депозита. За счет этих денег они рассчитывают расплатиться с застройщиком;
• предпринимателей, которые ожидают поступления средств в рамках какого-либо контракта и готовы подтвердить это документально;
• клиентов с фиксированной зарплатой, размер которой достаточен для ежемесячных платежей.

Всех, кто не относится к этим категориям, стоит рассматривать как рискованных заемщиков, говорит представитель «Этажей». 

Одновременно с сокращением рассрочки выросла доля ипотеки в сделках на первичном рынке — с начала года на 14%, рассказал Михаил Посредников, коммерческий директор «Циан». Дополнительно динамику повлияла отмена лимитов по льготной ипотеке.

«Мы видим восстановление доли ипотеки после снижения в конце прошлого года. Повлияла отмена лимитов, банки стали выдавать ипотеку более бесшовно. Это важный фактор. Также в прошлом году многие сделали упор на рассрочки, а в этом — стали более аккуратно подходить, контролировать их долю», — отметил Михаил Посредников.

Минусы значимее плюсов

Сегодня некоторые застройщики предоставляют рассрочку людям, которые не собирались пользоваться этим инструментом, но все равно дали согласие, поделился Роман Строилов, начальник центра комплексного банковского продукта в недвижимости «Газпромбанка». Как правило, такие компании рассчитывают, что через год ключевая ставка значительно снизится и покупатели смогут перейти на ипотеку. 

«Если клиенты не будут платить, то застройщики просто расторгнут договор, квартира вернется в их собственность. Говорят, что в таком случае они ничего не теряют. С этой стороны нам, как банкам, сложно спорить. Но есть один значимый нюанс: это темпы наполняемости счетов эскроу, которые напрямую влияют на ставку по проектному финансированию. Долгое время все было хорошо, но сейчас темпы поступлений снизились», — пояснил Роман Строилов. 

Подобные схемы также не дают гарантий, что после завершения периода рассрочки покупатель в принципе сможет оформить кредит. Вполне вероятно, что в таких случаях банки будут отказывать клиентам в ипотеке из-за высокой долговой нагрузки или недостаточного уровня дохода, говорит Яна Газарян, заместитель генерального директора по финансам ГК «ИНСИТИ Девелопмент». Если тенденция станет массовой, это может спровоцировать раздувание «пузыря» на рынке недвижимости. 

«Нельзя точно сказать, что через год-два обязательно подойдет момент, когда человек подаст заявку и ему одобрят ипотеку. Центробанк уже долгое время ведет политику ужесточения розничного и потребительского кредитования, подъемной является только семейная программа. Кредиты по рыночным ставкам достигают 25%, 28% и даже 32%, для большинства населения это было и останется недоступным», — объяснила Яна Газарян.

Кроме того, доля рассрочки станет понижающим фактором при оценке рейтинга застройщиков. Например, если инструмент занимает более 20%, то регулятор может прийти к выводу, что компания рисково подошла к рассмотрению платежеспособности покупателя, рассказала Айгуль Юсупова, управляющий партнер Unikey. 

«Конечно, механизм не лишен плюсов. Благодаря ему мы привлекаем покупателей, увеличиваем продажи, в какой-то мере снижаем зависимость от банков. Но одновременно это зло, потому что есть риск неуплаты и расторжения, плохая наполняемость эскроу, вероятность юридических споров, а также сложности с получением дополнительного финансирования», — рассказала Айгуль Юсупова. 

К негативным факторам инструмента застройщики также отнесли недостаточность законодательного регулирования и, как следствие, юридическую незащищенность бизнеса. В частности, это относится к ситуациям с просроченными платежами или расторжением договоров, которые могут значительно ухудшить финансовую устойчивость компании. 

«Соответственно, мы всегда находимся в этом опасном состоянии, когда все наши оценки, расчеты и отчеты по результатам продаж к моменту ввода в эксплуатацию могут резко скорректироваться в минусовые значения. Поэтому решения, которые сейчас принимает Банк России, это положительный тренд», — резюмировала Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development.