Как выгоднее досрочно закрывать ипотеку: сокращать срок или платеж

В 2025 году заемщики, оформившие ипотеку по высоким рыночным ставкам, выбирали стратегию досрочного погашения. Тенденцию фиксировали в ВТБ, Альфа-банке, Т-банке, Банке ДОМ.РФ и других кредитных организациях. По их оценкам, в среднем такие платежи вносили 15–20% клиентов, передавал РБК. 

Одновременно доля досрочных погашений ипотеки в общем портфеле снизилась с 7% до 5% — это минимум с 2020 года, говорится в аналитическом отчете ДОМ.РФ. В условиях высоких ставок заемщикам выгоднее разместить свободные средства на депозитах, чем направить их на погашение ипотеки. Ситуация может измениться при дальнейшем снижении ключевой ставки, говорят эксперты. 

Можно ли досрочно погасить ипотеку

Досрочное погашение ипотеки — это внесение суммы сверх ежемесячного обязательного платежа, которая приводит к уменьшению долга. Такая возможность предусмотрена на законодательном уровне, а сами условия прописываются в ипотечном договоре. 

Погасить досрочно можно любой кредит — штрафов за это нет. Клиент имеет право закрыть займ раньше срока полностью и частично. В каждом из случаев заемщик платит проценты за фактическое использование денег, дальнейшие графики и суммы пересчитываются. 

При частичном досрочном можно выбрать, что сокращать — срок или платеж. В первом варианте кредит выплачивают раньше, за счет чего уменьшается переплата процентов. Во втором — снижается ежемесячная нагрузка, но срок остается неизменным, объясняет руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» платформы «Авито» Артур Ахметов.  

Как рассчитать досрочное погашение ипотеки

Предварительно рассчитать изменения можно в онлайн-банке или на специальных интернет-сервисах. В личном кабинете большинства банков при оформлении заявки на досрочное погашение система автоматически показывает, как изменится срок или ежемесячный платеж, говорит Артур Ахметов. 

За основу расчетов можно взять льготный кредит в столичных регионах: 

• стоимость квартиры — 8 млн руб.; 
• сумма кредита — 6,4 млн руб.; 
• ставка по семейной ипотеке — 6%; 
• платеж по кредиту — 38 372 руб.; 
• кредит оформили, например, в марте 2025 года, на срок 30 лет; 
• переплата за этот период — 7,4 млн руб. 

Через год после оформления кредита покупатель захотел досрочно внести 500 тыс. руб. Если он решит сократить срок, то переплата снизится с 7,4 до 5,5 млн руб., а длительность кредита уменьшится до 25 лет.  

Если при таком же раскладе клиент делает уменьшение платежа, то срок останется тот же, а платеж снизится с 38 372 до 35 337 руб. Переплата также сократится — до 6,8 млн. 

Как выгоднее погасить ипотеку – уменьшить срок или платеж

Для сокращения переплаты при досрочном погашении выгоднее сокращать срок кредита, так как в таком случае часть процентов сгорает. При снижении платежа проценты распределяются более равномерно и сокращаются не полностью, обращает внимание операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков.  

«Если говорить именно о выгодности, то сокращение срока — это самый оптимальный вариант. Но есть ситуации, когда клиент хочет снизить долговую нагрузку, чтобы комфортнее было платить кредит. Для этого заемщики прибегают к снижению платежа», — объяснил эксперт.  

Время внесения досрочного погашения во многом зависит от суммы — полной или частичной. Если кредит закрывается полностью, то конкретную дату можно не выбирать, главное — сделать это как можно быстрее. Если же часть, ее лучше вносить либо в день платежа, либо сразу после, чтобы сократить уплачиваемые проценты, отмечают эксперты. 

Как досрочно погасить ипотеку

Чтобы воспользоваться досрочным погашением, не обязательно лично идти в банк — это можно сделать в мобильном приложении или личном кабинете на сайте. В целом процедура выглядит так: 

1. Сначала нужно определиться с видом погашения ипотеки — сокращение срока или платежа, полностью или частично. 
2. Войти в мобильное приложение или онлайн-банк, открыть графу с кредитом и найти раздел «Досрочное погашение». Также можно обратиться в банк лично. 
3. Затем нужно выбрать условия досрочного погашения и сумму. 
4. Банк примет заявление и произведет погашение. Позже появится обновленный график платежей. 

После полного погашения кредита важно получить в банке справку об отсутствии задолженности и подать документы в Росреестр для снятия обременения с недвижимости, добавил руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» платформы «Авито». 

На какой срок выгоднее брать ипотеку при досрочном погашении

Если изначально планируется досрочное погашение, ключевым при выборе срока кредита является комфортность ежемесячного платежа. Цель — сделать так, чтобы сумма не была обременительной, но при этом оставляла возможность в будущем вносить дополнительные средства, говорит Артур Ахметов. Также выбор зависит от стоимости займа: 

• при льготных ставках, около 6% годовых, разница в ежемесячном платеже при длительных сроках становится менее ощутимой. Например, для кредита в 1 млн руб. платеж составит около 7,2 тыс. руб. в месяц на 20 лет и около 6 тыс. рублей на 30 лет. Однако общая переплата по процентам будет примерно в 1,6 раза меньше; 
• при рыночных ставках, порядка 18%, экономически оправданы короткие сроки. Для того же 1 млн руб. платеж на 12 лет составит около 17 тыс. руб., а на 30 лет — 15 тыс. Несмотря на небольшую разницу, переплата по процентам за 12 лет окажется почти в 1,8 раза меньше, чем за 30 лет.

В целом наиболее безопасной стратегией обычно выступает оформление ипотеки на максимально возможный срок — 25–30 лет. Платеж будет меньше, а дополнительные деньги можно использовать для досрочного погашения, говорит коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

Главное о досрочном закрытии ипотеки

• На законодательном уровне погасить досрочно можно любой кредит, в том числе ипотеку. Но важно, чтобы это условие было прописано в договоре с банком. Опция доступна в любой момент — штрафов не предусмотрено. 
• Заемщику доступно полное и частичное досрочное погашение, сумму можно направить как на сокращение срока кредита, так и на уменьшение ежемесячного платежа. 
• Если клиент хочет уменьшить переплату по кредиту, выгоднее направлять деньги на сокращение срока. Чтобы снизить текущую финансовую нагрузку, нужно выбирать ежемесячные платежи. 
• Досрочное погашение выгоднее проводить в день ежемесячного платежа или сразу после него, так как текущие проценты не успеют накопиться и все деньги пойдут в основной долг. 
• Если досрочное погашение планируется заранее, при оформлении ипотеки нужно ориентироваться на финансовое положение и размер ежемесячного платежа. Этого можно достичь за счет долгого срока кредита, при этом переплата будет минимизирована благодаря ранней выплате.