ДОМ.РФ: Участие бизнеса в разработке и реализации мастер-планов поддержит девелопмент

В чем сложности внедрения

На данный момент одной из ключевых проблем мастер-планов является высокий уровень визионерства, когда исполнители недостаточно проанализировали территорию и выбрали шаблонные решения, которые не подходят конкретному городу. Из-за этого стратегия не воплощается на практике и «ложится на полку». За последние 10 лет в России, по разным подсчетам, разработали порядка 150–180 подобных документов. Но мы не можем точно сказать, сколько из них действительно реализуется, так как их значительная часть осталась непубличной. 

Если говорить про публичные мастер-планы, их разработкой, как правило, занимаются автономные некоммерческие организации (АНО) или институты развития — например, ДОМ.РФ или ВЭБ.РФ, так как муниципалитеты не могут заказывать создание проекта напрямую. Сами документы отличаются по формату: большинство устанавливают порядок взаимодействия исполнителей с разными уровнями власти, чтобы через благоустройство и реализацию подготовленной стратегии улучшить социально-общественный климат города. 

Поэтому однозначно сказать, какой мастер-план более эффективен, а какой менее — нельзя. Кроме того, оценивать это можно только по документам, которые публично разрабатывались 5–7 лет назад — например, с 2017 по 2021 год. Здесь есть некоторое понимание ситуации: примерно в половине случаев стратегия действительно повлияла на развитие территорий. Наиболее яркими кейсами являются Суздаль, Сергиев Посад, Арзамас-Дивеево, Саров, Дербент и город Свободный. Еще половина проектов, разработанных в этот период, не доказала свою жизнеспособность и была отложена. 

В чем польза мастер-планов

Любой мастер-план — это попытка переформатировать традиционную систему принятия управленческих решений по развитию территории. Я могу выделить три основных условия, которые сделают его эффективным. Во-первых, он должен стать дорожной картой для местного руководства. Сейчас от 70% до 90% деятельности муниципалитетов — это выполнение сервисных и эксплуатационных задач. Из-за этой загрузки на улучшения может не хватать ни времени, ни кадров, ни качественной аналитики для обоснования и привлечения финансирования в проект. 

Во-вторых, мастер-план должен базироваться на вдумчивой, комплексной аналитике, чтобы было понятно, где есть проблемы и точки роста — только после этого формируется комплексный проект. Конечно, есть документы, ориентированные на достижение социальных целей или получение синергетического экономического эффекта. Все это должно быть четко обосновано, так как без глубокой проработки федеральный центр финансирование не одобрит.

В-третьих, мастер-план необходимо обсуждать с населением и бизнесом. Когда эти группы поддерживают проект, видят в нем смысл и готовы принять участие в работе, это становится еще одним критерием в пользу конкретного документа для лиц, принимающих решения. Дополнительно это дает больше шансов по финансированию — скорее всего, привлеченные предприниматели начнут вкладываться в реализацию мастер-плана. 

Как документы могут помочь бизнесу

Мастер-планы также создают положительный экономический эффект для бизнеса, так как закрепляют обязательства власти по созданию инфраструктуры. Например, если документ предполагает строительство инженерных объектов или дорог, выполнение этих обязательств повысит привлекательность земельных участков, где застройщик сможет реализовать проект и получить прибыль выше, чем ранее. 

Стратегии городского развития также помогают договориться властям и бизнесу. Например, когда речь идет о продаже или передаче участков муниципалитетам. Прописанные в документах условия позволяют сделать соглашение прозрачным и понятным: девелопер может обменять участок или отдать его часть под строительство городской инфраструктуры, которая в будущем кратно увеличит стоимость проекта. 

Кроме того, наличие мастер-плана обеспечивает гарантии государственно-частного партнерства (ГЧП). В документе можно зафиксировать условия инвестпроектов, изменение вида разрешенного использования и др. Соответственно, благодаря этому компания видит, что власть готова гарантировать ему как партнеру, например, при строительстве физкультурно-оздоровительного комплекса или другого соцобъекта.

Мастер-план в законодательстве: сложности и компромисс

В России есть две параллельные системы планирования — экономического и территориального, которые регулируют все пространственное развитие и одновременно затрудняют интеграцию понятия мастер-плана в законодательство. Первая регулируется Федеральным законом «О стратегическом планировании в Российской Федерации» № 172-ФЗ, который содержит стратегии экономического развития регионов и муниципалитетов, а вторая — Градостроительным кодексом (ГК РФ).

В мастер-плане учитываются нормы обоих актов, однако он все равно пока остается вне законодательства. Чтобы интегрировать понятие в нормативную базу, нужен компромисс: оставить документ гибким и комплексным, не превратив его в формальный дополнительный этап планирования, который станет тяжелым бременем для муниципалитетов. Тем более в ситуации, когда у регионов нет острой необходимости в его разработке — например, там уже создали свои генпланы и правила землепользования и застройки (ПЗЗ), поэтому новые нормативные документы планирования не нужны.

Сложность возникает еще и в том, что при внедрении мастер-планов муниципальным властям приходится корректировать по нему все внутренние документы планирования, сделать это нужно в течение года-полутора лет. Поэтому просто интегрировать понятие в закон и не синхронизировать процессы с действующим законодательством — не выход. Эта тонкая настройка нужна для оптимизации системы планирования, повышения ее эффективности и результативности.

Я думаю, что сейчас мы уже близки к компромиссному решению, которое может быть сформировано до конца 2025 года. Вполне вероятно, что в состав мастер-плана войдут часть стадий планирования по Градкодексу и 172-ФЗ. Благодаря чему у муниципалитетов появится выбор: работать по уже имеющимся стратегиям, либо создавать новые проекты с меньшим количеством административных барьеров.

Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.