Ключевая ставка и рынок недвижимости: прогноз на 12 сентября

Осенью 2025 года замедление инфляции создает предпосылки для дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики (ДКП). На 1 сентября годовой прирост цен составил 8,28%, сократившись за неделю на 0,08%. Поэтому на ближайшем заседании 12 сентября Совет директоров Банка России снизит ключевую ставку сразу на 200 б.п. — до 16% годовых, прогнозирует большинство опрошенных Движение.ру экспертов. 

Одновременно в качестве предпосылки для снижения «ключа» аналитики отмечают замедление темпов роста внутреннего валового продукта во втором квартале 2025-го. По данным Росстата, динамика ВВП в этот период сократилась с 1,4% до 1,1%. По оценкам Центробанка уровень был выше — 1,8%. 

«Это говорит о том, что экономика находится в жесткой ситуации: дорогие кредиты, высокая ипотека и, соответственно, снижение инвестиционной, деловой и потребительской активности в плане потребительского и ипотечного кредитования. Озвученные факторы свидетельствует, что регулятор, скорее всего, будет готов к снижению ключевой ставки», — рассказала Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Опросы бизнеса и оперативные оценки Минэкономразвития указывают на возможное продолжение тренда на замедление темпов роста ВВП и в третьем квартале 2025 года. Поэтому для регулятора при обсуждении может оказаться значимее динамика экономической активности, а не летнее ускорение роста реальных зарплат и корпоративного кредитования, пояснил главный экономист Газпромбанка Павел Бирюков. По его прогнозу, на предстоящем заседании ЦБ не только понизит «ключ» до 16%, но и оставит нейтральным сигнал или незначительно ужесточит его. 

Ряд экспертов поделились более сдержанными оценками. Например, в ФГ «Финам» считают, что шаг регулятора в сентябре составит 100–150 б.п. Вероятно, ЦБ постарается избежать закрепления рыночных ожиданий по решениям, при которых проценты по депозитам и долговым инструментам резко пойдут вниз, говорит руководитель направления анализа долговых рынков Алексей Ковалев.

Снижение ключевой ставки ЦБ: вероятный сценарий 

Некоторые аналитики рынка в комментариях для СМИ допускали, что в сентябре произойдет более сильное снижение учетной ставки, которое положительно повлияет на экономическую активность, — сразу на 300–400 б.п. Однако опрошенные Движение.ру эксперты назвали этот сценарий маловероятным. Как правило, регулятор применяет более широкий шаг только в сторону повышения, говорит главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА» Антон Табах. 

«Резкие увеличения ставки бывают для предотвращения финансовой нестабильности, как, например, в 2014 и 2022 годах. Но даже в 2022-м при стабилизации рынков снижения проводили шагами не более 300 б.п. — и это была чрезвычайная ситуация. Изменения сильнее были бы очень полезными для экономической активности. Однако даже при менее жесткой позиции ЦБ показатели будут двигаться на 100–200 б.п. за раз», — объяснил эксперт. 

Причина подобного мнения в том, что проинфляционные факторы по-прежнему сохраняют силу. Несмотря на уменьшение масштабов бюджетного стимулирования, монетарный импульс со стороны государства остается значимым, говорит замруководителя департамента стратегии и финансов в М2 Яков Новожилов. 

«Центробанк в своих материалах неоднократно подчеркивал необходимость сохранения жестких условий кредитования для удержания инфляции в целевом диапазоне в среднесрочной перспективе. Таким образом, у регулятора нет оснований для чрезмерного смягчения, которое может спровоцировать возврат инфляционного давления», — поделился представитель компании.

Одновременно резкие колебания могут вызвать быстрое падение рыночных ставок, в том числе по депозитам. Из-за чего они могут оказаться ниже сложившихся инфляционных ожиданий населения и тем самым спровоцировать рост потребления и ценового давления, добавил главный экономист Газпромбанка. Кроме того, широкий шаг снижения ставки способен ускорить ослабление рубля и нарастить инфляционное давление. 

«Мы считаем маловероятным сценарий, при котором ЦБ пойдет на данные меры в условиях, когда инфляция, очищенная от сезонности и разовых факторов, только первые четыре месяца находится вблизи целевых уровней», — отметил Павел Бирюков. 

Как ключевая ставка повлияет на рынок недвижимости 

Снижение ставки будет способствовать оживлению на рынке недвижимости за счет ускорения активности граждан. Но существенного изменения ситуации ждать не стоит, так как стоимость кредитов сохранятся на достаточно высоком уровне, а сигнал Банка России о перспективах дальнейшего снижения «ключа», вероятно, останется неопределенным, говорит Денис Попов, управляющий эксперт Центра аналитики и экспертизы ПСБ. 

Оживление рыночной ипотеки за счет смягчения ДКП действительно произойдет, но будет медленным, подтвердила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. По ее словам, для более активного восстановления сегмента недвижимости необходимо существенное снижение ставки — до 10–12%. 

Сейчас среди участников рынка сформированы ожидания о том, что «ключ» придет к уровню 11–12% в следующем году, говорит старший директор группы суверенных и региональных рейтингов АКРА Дмитрий Куликов. Это также приведет к небольшому улучшению ситуации.  

В краткосрочной перспективе очередное решение ЦБ повлияет на рынок минимально, говорит Антон Табах. Однако оно усилит ожидания «нормальных» ставок в 2027 году и позже, что подстегнет запуск новых проектов. 

«Снижение процентов по депозитам и доходностей по облигациям может стимулировать переток части средств "в бетон". Но процесс этот не мгновенный — резкие движения произойдут не раньше, чем ставка приблизится к 10%», — добавил главный экономист «Эксперт РА». 

Ключевая ставка до конца 2025 года: прогноз 

Эксперты предполагают, что после снижения ставки в сентябре до 16%, Центробанк решит замедлить скорость смягчения денежно-кредитных условий. Поэтому по итогам года «ключ» не опустится ниже 15%. Мера необходима для сдерживания инфляции на фоне роста кредитной активности и некоторого ослабления курса рубля, говорит управляющий эксперт Центра аналитики и экспертизы ПСБ. 

Вполне вероятно, что снижение до 15% произойдет шагами по 1 п.п. на каждом из заседаний: 12 сентября, 24 октября и 19 декабря. Если за несколько дней до решения появятся данные о том, что экономика охлаждается слишком быстро, траектория может быть резче, но средний темп вряд ли окажется более стремительным, считает Дмитрий Куликов.

Аналогичный прогноз относительно уровня ставки озвучили в «Циан.Аналитике». Позитивными факторами для рынка является возвращение базовых ипотечных кредитов в диапазон, который «с натяжкой» можно назвать комфортным для заемщиков, отметил руководитель платформы Алексей Попов. Раньше таковым считался уровень в 11–12%.

«Одновременно “ключ” на уровне 15% уменьшит нагрузку на девелоперов, что позитивно скажется на выполнении заявленных сроков сдачи и, с определенным лагом, на увеличении запусков новых проектов. Ожидать бурного роста рынка преждевременно. Снижение ставки ЦБ отражает не только замедление инфляции, но и фактическое обнуление экономического развития — как минимум, в гражданской “части” экономики. По этой причине возврат к темпам продаж 2023 года маловероятен», — добавил эксперт. 

При этом ряд аналитиков ожидает, что шаг регулятора на каждом из заседаний все же будет шире — и к концу года приведет к «ключу» в 13–14%. Это станет возможным при дальнейшем продолжительной динамике макроэкономических показателей, говорит Елена Чегодаева.  

Такой сценарий предполагает одновременное уменьшение процентов по рыночной ипотеке и, как следствие, восстановление спроса. Его заметный рост станет возможен ближе к концу года, резюмировала главный аналитик Совкомбанка.