Теневая аренда жилья в России занимает 80–95% рынка

Объем арендного жилья в России за два года вырос с 229 до 251 млн кв. м, а доля арендного жилья в общем жилищном фонде — с 6,1% до 6,4%. Однако основная часть рынка остается теневой: в ДОМ.РФ оценивают нелегальную аренду в 95%, пишет «РБК-Недвижимость».

При этом эксперты из «Института экономики города» называют показатели немного ниже — от 80 до 90%, отмечая постепенную легализацию рынка. За последние 15 лет легальная доля арендного жилья выросла с 5% до 10–20%, рассказал гендиректор фонда Александр Пузанов.

Сейчас налоговые ставки при легальной аренде зависят от статуса арендодателя:

• физлица платят от 13 до 22%;
• ИП — от 6 до 15%;
• самозанятые — от 4 до 6%.

Кроме того, есть патентная схема, позволяющая сдавать жилье легально без уплаты налогов, но с необходимостью приобретения самого патента.

Распространенным способом оплаты налога среди легальных арендодателей является самозанятость. По оценкам «Института экономики города», от 50 до 60% «белых» арендодателей платят налог именно через этот механизм, поскольку здесь действуют наиболее выгодные ставки. Как отметил Александр Пузанов, общий объем поступлений остается относительно небольшим.

Если принять, что жилой фонд в России составляет около 60 млн помещений, а доля арендного рынка среди физических лиц — около 10% (то есть примерно 6 млн), из которых легально сдают около 20% (примерно 1,2 млн помещений), то налог с 700 тыс. таких объектов оплачивают самозанятые. При средней ставке аренды в 40 тыс. рублей в месяц годовой доход с одной квартиры составляет около 500 тыс. рублей, суммарно — около 350 млрд рублей. Налог на профессиональный доход по ставке 4% в итоге дает примерно 14–15 млрд рублей.

Режим самозанятости действует в тестовом формате до 2028 года. Эксперты считают, что даже при его досрочной отмене ситуация на рынке аренды существенно не изменится, поскольку доля легальных арендных отношений пока невысока.

Ранее Совет Федерации предложил правительству рассмотреть возможность досрочного завершения эксперимента по самозанятости уже в 2026 году. Однако представители российского правительства заявили, что условия работы и налогообложения для самозанятых останутся без изменений до конца 2028 года, как было изначально запланировано.