Продавцы-банкроты на вторичном рынке: как избежать аннулирования сделки

В России растет количество банкротств физических лиц: за первую половину 2025 года аналитики зафиксировали почти 260 тыс. судебных процедур по реализации имущества. Это на 35% больше показателей аналогичного периода прошлого года, следует из данных Федресурса. Одновременно растет количество внесудебных процедур, за год они прибавили четверть. 

В последнее время процедуру инициируют сами должники. В 2023 году их доля составляла 96,6%, в 2024-м — 96,7%, в первом полугодии 2025-го — 97,2%. Подобная тенденция отражается и на рынке недвижимости, говорят эксперты. Вырос риск оспаривания сделок с участием таких продавцов, а запросы по банкротству стали актуальнее. 

Поэтому риелторы и юристы начали внимательнее проверять продавцов на предмет долгов и судебных споров, говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Проверка ведется через открытые реестры. 

Споры по сделкам чаще инициирует конкурсный управляющий в рамках процедур банкротства, особенно если сделка совершена за 3 года до подачи заявления о банкротстве, добавила Елизавета Столбова, директор юридического департамента федеральной компании «Этажи». Это происходит при наличии очевидных признаков: заниженная стоимость сделки, передача объекта близким родственникам или аффилированным лицам, а также быстрая последующая перепродажа.

«На сегодняшний день не видим оснований для значительного роста числа продавцов с риском банкротства. Если изменение и произойдет, оно, по нашим оценкам, будет незначительным и распределится постепенно, а не как единичный скачок. Учитывая текущую динамику, мы не ожидаем, что такое явление станет массовым», — пояснила эксперт. 

Чем грозят сделки с банкротами 

Основной риск заключения сделки с будущим банкротом — возможность оспаривания сделки и обращения недвижимости в конкурсную массу. По закону это в течение трех лет с момента продажи. Поэтому при покупке жилья на вторичном рынке важно проверить продавца на предмет рисков его потенциального банкротства, рассказал Артем Рудой, юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры». 

Чтобы минимизировать риски, риелторы советуют выполнять ключевые условия: проводить расчеты по безопасным схемам — через номинальный счет или аккредитив, оформлять сделку по реальной рыночной стоимости, и тщательно проверять как продавца, так и историю объекта, его юридические ограничения, обременения, предыдущие переходы прав. Соблюдать такие рекомендации желательно при каждой сделке, поскольку они защищают интересы всех сторон и снижают риск дальнейших оспариваний, говорит Елизавета Столбова. 

Дополнительно стоит запросить кредитную историю собственника, но получить ее можно только на добровольной основе, добавила руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Обязать продавца делать этого нельзя: это будет нарушением закона о персональных данных и ФЗ-218.

«Да, запросы и проверки по банкротству стали актуальнее. Но массовой практики требования кредитных историй нет — это незаконно без согласия. Проверка ведется через открытые реестры. Если продавец добровольно готов показать кредитную историю, это может стать дополнительным уровнем доверия, но не нормой рынка», — объяснила Елена Мищенко. 

Как проверить продавца: чек-лист

Чтобы максимально обезопасить сделку и выяснить как можно больше информации о продавце, эксперты рекомендуют: 

• поискать данные о собственнике в едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Так получится узнать, не возбуждено ли в отношении него дело о банкротстве и не намерен ли кто-то из его кредиторов обратиться в суд;
• запросить выписку из единого реестра недвижимости в отношении продаваемой квартиры. Это позволит убедиться, что продавец является собственником и что квартира не обременена правами третьих лиц;
• проверить наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя, участника или руководителя юрлиц в сервисах проверки контрагентов. Если у владельца квартиры есть собственный бизнес или он является руководителем компаний, следует привлечь специалиста и углубленно рассмотреть их финансовое состояние;  
• проверить наличие судебных споров с участием продавца, в том числе более 500 тыс. руб.;
• изучить сведения о продавце в банке данных исполнительных производств — например, на сайте ФССП. Если в нем содержатся сведения о непогашенной задолженности на сумму 500 тыс. руб. и выше, то есть риск скорого банкротства;
• если продавец состоит в браке или развелся в течение трех последних лет, стоит проверить информацию и по партнеру;
• сохранить данные и доказательства со всех этапов. Если дело начнут оспаривать в суде, эти данные помогут доказать добросовестность покупателя. 

Если банкротство продавца наступит в течение года после продажи, основной причиной оспаривания сделки может стать цены. Чтобы исключить проблему с рыночной стоимостью квартиры, при покупке рекомендуется привлечь к процедуре оценщика и сохранить заключение, добавил юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры». К нему можно приложить данные с онлайн-сервисов оценки объекта недвижимости, объявления о продаже аналогичных по состоянию, площади и расположению объектов.  

«Как правило, суды признают существенным отклонение цены более чем на 20–30% от рыночной стоимости, даже если покупатель был добросовестным и проверил продавца на предмет рисков банкротства. Так, в одном из дел о банкротстве инстанция признала недействительным договор купли-продажи квартиры по цене 5 млн руб., при том, что ее рыночная стоимость, согласно выводам судебного эксперта, составила 9,4 млн», — добавил Артем Рудой.

Также необходимо исключить расчеты наличными: они вызывают подозрение и создают дополнительные риски оспаривания сделки. В этом случае суды требуют доказать наличие у покупателя реальной финансовой возможности предоставить соответствующую сумму с учетом его доходов.