Как защитить недвижимость от мошенников и обезопасить сделку

Российский рынок недвижимости ежедневно сталкивается с проблемой мошенничества. Вместе с развитием технологий эволюционируют и схемы обмана. За первое полугодие 2025 года возбуждено 5 379 уголовных дел, связанных с мошенничеством в недвижимости, рассказал на Международном жилищном конгрессе руководитель отдела сопровождения юридических сервисов М2 Виктор Веретенников. 

Однако благодаря развитию технологий, число грубых схем мошенничества с поддельными нотариальными доверенностями, двойными продажами жилья уменьшилось. На их замену пришли сложные схемы, часто с использованием ИИ и скомпрометированными персональными данными. 

Юрист АБ «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев в беседе с Движение.ру рассказал, как обезопасить сделку и защититься от мошенников. 

Самые распространенные мошеннические схемы с недвижимостью

Наиболее распространенными схемами мошенничества сегодня являются:

• «Цифровые двойники» (deepfake): мошенники создают фейковые профили собственников  жилой недвижимости и/или риелторов, которые якобы сопровождают сделку. В отдельных случаях уже зафиксировано использование технологий deepfake для имитации видеозвонков с «продавцом», что легко вводит в заблуждение даже «опытных» покупателей;
• Подделка документов на основе открытых данных: взломанные базы данных различных агрегаторов объявлений или баз данных агентств по недвижимости создают почву для злоумышленников – оформляя поддельные документы, они пытаются продать недвижимость через недобросовестных посредников;
• Схемы с «проблемными» квартирами: для фиктивной продажи предлагается квартира по привлекательной цене, которая часто существенно ниже рыночной. При оформлении сделок также используются поддельные документы, но для придания им убедительности в качестве формы расчета выбирается либо аккредитив, либо эскроу счет. Но условия для их раскрытия часто сформулированы витиевато, часто не понятно для неопытных покупателей.  Предоставив в банк документы, свидетельствующие об исполнении условий для открытия аккредитива, мошенники получают денежные средства покупателя без особых проблем.
• Схемы с ипотечным кредитованием: после совершения с виду чистой сделки, приобретенное жилье может стать предметом обеспечения кредитных обязательств. Новый покупатель может столкнуться с требованиями банков о взыскании долгов, даже если сам не участвовал в кредитовании.

Как обезопасить сделку по покупке жилья

Базовые правила безопасности по-прежнему остаются актуальными, даже несмотря на новые и изощренные мошеннические схемы, отмечает Ярослав Ковалев. В первую очередь, можно самостоятельно наложить запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия, включая продажу, дарение, аренду и прочее. Обезопасить сделку также помогут следующие шаги:

• Проверка выписки из ЕГРН: до подписания договора, необходимо запросить через МФЦ или сайт Росреестра подробную выписку на приобретаемую квартиру. Такая выписка покажет не только текущего собственника жилья, но и всю историю совершения сделок с ним. Кроме того, не будет лишним запросить у продавца как саму выписку из ЕГРН, так и правоустанавливающие документы (договор, свидетельство о праве на наследство) на жилье.
• Контакт с продавцом: встречаться с продавцом лучше лично и на нейтральной территории – в банке или у нотариуса. В случае, если продавец избегает личных встреч или общается только через посредников – это повод насторожиться.
• Проверка приобретаемого жилья: необходимо осуществлять личный осмотр приобретаемого жилья. Помимо проверки его надлежащего состояния, это позволит проверить наличие посторонних лиц в нем. Если приобретается жилье на вторичном рынке, следует попросить у продавца показать оплаченные квитанции ЖКХ. Разговор с возможными будущими соседями также не будет лишним.
• Расчеты по сделке проводить только с использованием аккредитивных форм расчета: предпочтительно в крупных банках. Расчетов с использованием банковских ячеек лучше избегать, как и указание в договоре заниженной цены, по которой якобы приобретается жилье.
• Привлечение юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Независимый юрист, привлеченный для совершения сделки, проведет юридический аудит документов, проверит «чистоту» истории квартиры и законность условий договора. Это лучшая инвестиция в безопасность.

В случае приобретения жилья при посредничестве агентств по недвижимости необходимо убедиться в их солидной репутации, ознакомиться с отзывами на их услуги. Не будет лишним уточнить, есть ли у них страховка профессиональной ответственности, которая покроет убытки в случае ошибки или мошеннических действий, заключил юрист.