Рекультивировать, чтобы заработать: как девелоперам пополнить земельный банк

Количество участков под застройку в России заметно вырастет. Недавние инициативы властей значительно расширяют перечень земель, которые будут вовлекаться в оборот для девелоперских проектов. Участники рынка положительно оценили инициативы, но настаивают, что осталось еще немало вопросов, которые предстоит решить.

Дом вместо свалки

Механизм распределения земли под застройку в России может существенно измениться. Президент Владимир Путин в рамках ПМЭФ предложил безвозмездно передавать предпринимателям, в том числе девелоперам, участки под мусорными свалками, если те будут готовы расчистить территорию за свой счет. Аналогичные меры могут распространить на бесхозные и неиспользуемые земли. Согласно поручению главы государства, правительство РФ уже в ближайшее время должно провести по данному вопросу консультации с регионами.

«Уверен, эффективное решение проблемы не только улучшит городскую среду, сделает жизнь граждан более комфортной, но и прямо сработает на рост капитализации городских активов, привлечет малый и средний бизнес, девелоперов с интересными проектами жилой застройки», — заявил Владимир Путин.

Юридический механизм передачи таких территорий уже существует. Он прописан в Федеральном законе от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристической инфраструктуры и иному развитию территорий». Как рассказал в кулуарах форума в Петербурге генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко, для повсеместного внедрения процедуру в ближайшее время предстоит доработать.

«Приведу пример: неэффективная земля принадлежит соответствующим организациям. Какой-то проректор сдает ее в аренду, сам зарабатывает, а студенты живут в общежитиях. Разве это нормально? И таких земель на балансах у предприятий, госучреждений много. А механизм уже есть — это 161 закон», — отметил Виталий Мутко.

Он также рассказал, что за последние четыре года через этот механизм в оборот было вовлечено 46 тысяч га земель. И организация будет принимать активное участие в реализации инициативы президента, потому что «одна из главных миссий ДОМ.РФ — вовлечение неэффективных земель».

Дополним: по данным FinExpertiza, только за 2022 год в России было выявлено 12,9 тысяч новых свалок, годом ранее — 15,5 тысяч. Среди лидеров — Башкортостан (901 объект), Бурятия (849 свалок), Оренбургская область (787).

Стирать границы для выгоды

Систему предоставления земли под застройку ждет еще одно существенное изменение. Речь идет о механизме комплексного развития. Глава правительства России Михаил Мишустин подписал постановление, разрешающее вовлекать в оборот больший перечень земельных участков — в том числе те, которые не пользуются популярностью у инвесторов.

"У регионов появилась возможность объединить в одном лоте два земельных участка — привлекательный для инвестиций и непривлекательный, который нуждается в комплексном развитии для улучшения жизни людей. Новый подход позволит вовлечь в процесс масштабного обновления больше городских пространств. Важно, что мы сможем помочь развивать территории, которые до сих пор оставались без внимания инвесторов. Это сделает комплексное обновление городов более равномерным и эффективным«,— прокомментировал изменения вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

За три года работы по проектам КРТ доказана эффективность механизма в решении стратегических задач по улучшению жилищных условий граждан, расселению аварийного жилья и строительству нового, уверены чиновники.

«Это стало возможным в том числе благодаря своевременной корректировке законодательства с учётом обратной связи, получаемой от жителей, девелоперов и региональной власти. Основная цель изменений, принятых Правительством, заключается в том, чтобы упростить процедуру проведения торгов и тем самым снизить затраты на их проведение органами публичной власти в отношении несмежных территорий», — отметил министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин.

Положительно оценивает изменения и Ильшат Шагиахметов, генеральный директор Фонда развития территорий — эта структура в статусе оператора реализует проекты КРТ по решениям Правительства, а также является оператором программы переселения граждан из аварийного жилья. Ее представители принимали участие в разработке документа.

«Вовлечение в проекты КРТ несмежных территорий расширит возможности и ускорит реализацию программы расселения аварийного жилищного фонда. Регионы смогут вовлекать в КРТ территории с большой концентрацией аварийного и ветхого жилищного фонда одновременно с незастроенной территорией. Такой подход также позволит компенсировать часть расходов инвесторов, в том числе на расселение», — отметил Шагиахметов.

Переименовать реновацию

Механизм комплексного развития территорий появился в России в конце 2020 года. Он предусмотрен Федеральным законом № 494. КРТ пришел на смену таким ранее существовавшим формам, как Развитие застроенных территорий (РЗТ) и Комплексное освоение территорий (КОТ).

КРТ нередко называли продолжением московской программы реновации, иногда даже использовался термин «всероссийская реновация». Основная идея — решить проблему ветшающего жилого фонда. Программа предусматривает не только снос или реконструкцию старых домов, но и возведение на их месте целых микрорайонов с инфраструктурой и социальными объектами. Реализация проектов КРТ осуществляется по тендеру.

По данным Минстроя РФ, сегодня в стадии активной реализации находятся проекты КРТ в 76 российских регионах. Это 617 территорий площадью 15,2 тысяч га с градостроительным потенциалом 103,5 миллионов квадратных метров, в том числе жилым — 75 миллионов квадратных метров. Всего же в проработке на данный момент находится 1192 территории общей площадью 30,9 тысяч га.

В министерстве также заявляют, что благодаря КРТ уже расселено 173 тысячи квадратных метров жилого фонда, в том числе аварийного — 153,9 тысяч квадратных метров, что позволило улучшить жилищные условия для почти 11,5 тысяч человек.

На одном только недавнем Петербургском Международном Экономическом форуме было подписано пять соглашений по КРТ в Москве. Известно, что два из них расположены в районах Фили-Давыдково и Печатники. Их общая площадь достигает 48 га, здесь возведут около 1,8 миллионов квадратных метров недвижимости различного назначения. Объем инвестиций оценивается в 460 миллиардов рублей, а потенциальный экономический эффект — до 7,2 миллиардов рублей в год.

ТРЦ и офисы вместо жилья?

Государство давно демонстрировало заинтересованность в расширении участков под застройку, считает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей. Благодаря нововведениям в оборот теоретически могут быть вовлечены сотни тысяч га земель, однако скорее всего не все они окажутся пригодными для строительства жилья.

«Потребность государства по расширению участков вполне понятна. Это естественный шаг по развитию городов, улучшению жилищных условий, облагораживанию не самых приятных локаций», — отмечает она.

Кроме того, по оценке эксперта, территории бывших свалок и других непопулярных участков, которые теперь можно включать в КРТ, скорее будут использоваться под возведение офисных площадей и торгово-развлекательных центров, чем под жилую застройку. Кроме того, реализацией проектов в таких случаях будут заниматься в основном крупные компании, у которых есть возможности нести дополнительную финансовую нагрузку по расчистке участков от свалок, ожидает Конвей.

В крупных городах уже существует проблема нехватки земли под застройку, особенно в центре и ближайших локациях, и вовлечение новых участков — попытка преодолеть эту трудность, рассказывает директор департамента заказчика ГК ТОЧНО Никита Попов. Однако далеко не все территории в действительности будут интересовать инвесторов.

"Интерес зависит от многих факторов: расположения, инфраструктуры, степени загрязнения, стоимости очистки и рекультивации. Застройщики могут быть заинтересованы в участках с хорошим доступом к транспорту и инженерным сетям, но с низкой стоимостью очистки. Сложные и загрязненные участки представляют меньший интерес, так как их разработка требует значительных инвестиций и сопряжена с рисками. Важно учитывать реальную стоимость очистки и рекультивации и ее влияние на рентабельность проекта«,— отметил Никита Попов.

Впрочем, интерес девелоперов может быть связан не только с качеством земли, но и с теми обязательствами, которые готово в таких случаях брать на себя государство.

«Застройщики согласны идти на незастроенные территории, которые не обеспечены социальной, инженерной, транспортной инфраструктурой. Реализация таких проектов будет возможна только в плотной увязке с соответствующими изменениями. Синхронизация проектов КРТ и комплексных программ развития инфраструктуры должна найти свое отражение в разработке мастер-планов городов», — рассказал директор управления реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) «Самолет Страна» Артем Дудин.

Также эксперт добавил, что подходы по планированию строительства социальной инфраструктуры, которая не входит в обязательства инвестора, еще требуют совершенствования. Федеральный, региональные и муниципальные бюджеты сегодня планируются на три года, однако проекты КРТ являются долгосрочными, а потому необходим механизм, который бы давал инвесторам уверенность в своевременном обеспечении жителей новых кварталов социальными объектами. Например, достаточным количеством мест в общеобразовательных учреждениях.

Фото: freepik.com