Вакантность офисов класса А в Москве снизилась до 5,1% в начале ноября

Уровень вакантности зданий класса А в Москве составил 5,1% на начало ноября 2025 года, что на 1,5 п.п. ниже показателя прошлого года. По офисам класса В+ доля свободных площадей зафиксировалась на уровне 5%, увеличившись на 1 п.п. год к году, рассказали Движение.ру в IBC Real Estate.

«К концу 2025 года ожидается, что общая доля свободных площадей может составить не менее 5% и это выше отметки, ожидаемой ранее. При этом наибольший дефицит офисных площадей по-прежнему зафиксирован в наиболее востребованных со стороны покупателей и арендаторов деловых субрынках, таких как Москва-Сити», — отметила Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.

Общий объем введенных офисных площадей за январь-ноябрь достиг 542 тыс. кв. м, превысив результат 2024 года на 15%. Однако прогноз по вводу новых объектов за весь год скорректирован вниз — с ожидаемых 964 тыс. до 753 тыс. кв. м.

Средневзвешенная ставка аренды по столичным офисам на ноябрь составила 29,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без OPEX и НДС), что на 21% выше уровня 2024 года. Самые высокие ставки сохраняются в зданиях классов Prime и А — до 70 тыс. и 50 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. При этом в III квартале по ряду предложений уровень цен снизился примерно на 9%.

По итогам первых трех кварталов 2025 года объем площадей, купленных и арендованных в столице, превысил 1 млн кв. м. Основная доля — 68% — приходится на сделки аренды.

Напомним, около 30–40% новых офисных зданий общей площадью 1,2 млн кв. м, заявленных к вводу в 2025 году, могут сдвинуть сроки ввода в эксплуатацию. Ранее уже 11 проектов суммарной площадью 275 тыс. кв. м (или 22%) перенесли ввод с 2024 на 2025 год.

Классификация офисов

Все офисные здания делятся на четыре основных класса — A, B, C и D, при этом классы A и B имеют подклассы A+ / A и B+ / B. Классификация отражает качество здания, уровень сервиса и удобство для арендаторов.

Класс A (высший уровень)

• современные бизнес-центры, изначально спроектированные под офисное использование;
• расположены в центральных районах города или рядом с крупными транспортными узлами;
• высококачественная отделка, продуманная инженерия (системы вентиляции, климат-контроль, скоростные лифты);
• развитая инфраструктура — кафе, парковка, зоны отдыха, охрана;
• подкласс A+ — премиальные здания с максимальным комфортом и технологическим оснащением (пример: «Москва-Сити»).

Класс B (средний уровень)

• современные, но менее престижные здания, часто расположенные за пределами центра;
• достойный уровень отделки и оснащения, но могут быть компромиссы в локации или инфраструктуре;
• подкласс B+ — здания, близкие к категории A, но с небольшими ограничениями (например, расстояние до метро);
• подкласс B — офисы в реконструированных зданиях, допустимо более простое инженерное решение.

Класс C (бюджетный сегмент)

• офисы в старых административных или производственных зданиях;
• минимальный набор инженерных систем, базовая отделка, часто без единой управляющей компании;
• основное преимущество — низкая арендная ставка.

Класс D (низший уровень)

• помещения, не предназначенные первоначально под офисы (например, склады или подвалы);
• отсутствие современных коммуникаций и сервиса;
• используются в основном для вспомогательных нужд компаний.