Стоимость строительства может вырасти на 1,5–2% из‑за повышения ставки НДС до 22%

Повышение НДС с 20 до 22% и последствия недавнего постановления Конституционного суда № 41‑П (выявление пробела  в правилах начисления НДС по долгосрочным договорам) могут увеличить себестоимость строительства жилья на 1,5–2%. Об этом рассказал Движение.ру президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его оценке, это добавит около 2–3 тыс. руб. за 1 кв. м (при медианной стоимости строительства в Москве — 143 500 руб. за кв. м в октябре 2025 года).

25 ноября Конституционный суд указал на пробел в правилах начисления НДС по долгосрочным договорам. Поводом стало разбирательство ВТБ в рамках трехлетнего договора на программное обеспечение (ПО). На момент его подписания операции по передаче прав на иностранное ПО не облагались НДС. Однако с 1 января 2021 года налог был введен для программ, не включенных в реестр российского ПО. Автоматическое увеличение цены договора за счет покупателя при отсутствии у него права на вычет НДС фактически перекладывало на него дополнительные издержки и нарушало баланс интересов. Суд обязал законодателя устранить пробел, временно установив новые правила. 

Глушков отметил, что застройщикам и подрядчикам придется пересмотреть бюджеты и сметы в связи с изменениями, предусмотренными вынесенным постановлением, и учитывать изменения в налоговом законодательстве в части уплаты НДС.

«Тем не менее принятое Конституционным судом решение можно назвать действительно учитывающим интересы обеих сторон договоров», — подчеркнул президент НОСТРОЙ.

Эксперт также напоминает, что во время предыдущего увеличения НДС на 2 п.п. большинство заказчиков индексировали стоимость контрактов, и проверки надзорных органов не выявили нарушений.

По договорам с физическими лицами ситуация иная. Конституционный суд ранее указал, что условия длящихся договоров с гражданами менять нельзя, если сторона не является юридическим лицом или ИП. Поэтому повышение НДС не затронет договоры долевого участия напрямую. 

При этом застройщики могут столкнуться с ростом цен от подрядчиков и поставщиков материалов. Постановление КС ограничивает возможное повышение — не более половины от суммы дополнительного НДС. Это снижает риск резкого увеличения себестоимости строительства и удерживает рост цены квадратного метра в умеренных пределах.

Вероятность заморозки проектов сейчас оценивается как низкая — участники строительного рынка, по мнению Глушкова, смогут адаптироваться к новым налоговым условиям. Однако по мере пересмотра договоров некоторые подрядчики и поставщики могут временно приостановить выполнение работ, чтобы согласовать обновленные условия сотрудничества с застройщиками. Эти переговоры могут занять время, но не должны существенно повлиять на общие сроки реализации текущих проектов, заключил спикер.

Напомним, Совет Федерации 26 ноября единогласно одобрил поправки в Налоговый кодекс, согласно которым ставка НДС повышается с 20% до 22%. Для компаний, которые впервые перейдут на этот налог после работы с УСН, предусмотрен мораторий на привлечение к ответственности.

С 1 января 2026 года обязаны перейти на НДС плательщики, чьи доходы на УСН превышают 20 млн рублей. В 2027 году порог снизят до 15 млн, а в 2028 году — до 10 млн рублей. Сейчас действующий лимит составляет 60 млн. Новые плательщики НДС не будут штрафоваться в период адаптации.

Повышение ставки НДС до 22%, принесет казне порядка 4,4 трлн руб. в течение трех лет, пояснили ранее в Минфине.