Ипотека еле набирает треть: почему банки отказывают в оформлении кредита

В октябре доля отказов в ипотеке достигла 67,5% — это самый высокий показатель с начала 2025 года, относительно сентября он вырос на 7,9 п.п. Год к году изменение составило 11,1 п.п., подсчитали аналитики Национального бюро кредитных историй. 

Одобрение ипотеки остается на низком уровне с тенденцией к дальнейшему сокращению, объяснил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. Из-за большого числа закредитованных заемщиков банки вынуждены ужесточать отбор. Даже снижения ключевой ставки до 16,5% пока недостаточно, чтобы поправить ситуацию. 

Источник: НБКИ

Эксперт прогнозирует: картина изменится при дальнейшем снижении ставок, которое приведет к активизации заемщиков с качественной кредитной историей — тогда доля отрицательных решений уменьшится. Этому также будет способствовать отложенный спрос, который сформировался из-за спада рынка за последние полтора года. Редакция Движение.ру разобралась с экспертами, в каких случаях банки могут отказать в кредите, можно ли узнать причины и как сейчас повысить шансы на одобрение. 

Причины отказа в ипотеке

Банки оценивают заемщиков по большому перечню критериев. В первую очередь организации рассматривают состояние кредитной истории, платежеспособность, трудоустройство, наличие иждивенцев и др. Но не все факторы, которые могут вызвать отрицательное решение, настолько очевидны. В частности, оформить кредит не получится в следующих случаях.

1. «Плохая» кредитная история

Наиболее важным критерием является кредитная история. Здесь оценивается количество и длительность просрочек, виды займов в прошлом, суммы, частота и количество заявок на кредитные продукты за последние полгода-год. 

«Если в прошлом клиент часто задерживал платежи, это может снизить вероятность одобрения. Банки по-разному относятся к небольшим просрочкам, но длительные задержки почти всегда становятся причиной отказа», — объяснил заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков.

Также учитываются решения других организаций по заявкам, добавила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Например, отказ в выдаче микрозайма воспринимается хуже, чем сам факт его оформления. Более того, наличие такой записи в кредитной истории может стать стоп-фактором для одобрения ипотеки в течение 12 месяцев после погашения.

2. Высокая закредитованность 

Далее банк оценивает объем задолженностей и рассчитывает платежно-долговую нагрузку (ПДН). В учет идут текущие платежи по кредитам, 5–10% от общего лимита по кредитным картам, платежи по поручительствам, будущие расходы на ипотеку и даже предодобренные кредиты. 

«Многие клиенты не считают обязательствами кредитные карты, если они ими не пользуются. В реальности же кредитка, а точнее размер ее лимита, несет большую нагрузку при расчете платежеспособности клиента. В таких ситуациях мы рекомендуем снизить лимит до минимума, но не закрывать карту, так как в этом случае информация отразится в бюро только через 45 дней», — отметила эксперт по ипотечному кредитованию «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Санникова.

Невзвешенная подача заявки и отказ по ней снизит кредитный рейтинг, а предварительное одобрение может помешать получить кредит в другом банке. Также эксперты уточняют: ПДН не должна превышать 50–70% дохода, а свободных средств должно хватать на прожиточный минимум семьи.  

3. Неподтвержденный доход 

Еще один важный критерий — платежеспособность. Здесь учитываются два параметра: размер дохода и сумма, которая остается у человека после обязательных расходов и предполагаемых трат по ипотеке. Даже высокая зарплата не гарантирует одобрение, если ежемесячный платеж будет занимать почти весь бюджет, говорит Алексей Косяков.

Банки анализируют уровни зарплат и остальные критерии даже при, казалось бы, «высоком уровне безопасности». Например, когда первоначальный взнос составляет 50–70%, а запрашиваемая сумма — до 3 млн руб. 

4. Ошибки в документах

Как правило, при подаче заявления заемщику нужно предоставить: паспорт, СНИЛС, справку о доходах, копию трудовой книжки, при наличии военный билет и свидетельства о браке и рождении детей. Также клиент заполняет анкету. Если указана неверная информация о доходах или личных данных, есть опечатки, истек срок паспорта или других документов, банк откажет в кредите.

5. Созаемщик с плохой кредитной историей 

На решение банка может влиять и выбор созаемщика. В качестве кандидатов лучше не рассматривать людей с плохой кредитной историей или другими отрицательными факторами.

6. Проблемы с залоговой недвижимостью 

Если в качестве залога при оформлении сделки используется уже имеющееся имущество, причиной отказа могут стать связанные с ним проблемы. Например, высокий износ, неузаконеная перепланировка, отдаленное местоположение и несоответствие требованиям банка.

7. Другие причины: список

К прочим факторам, которые могут увеличить риск отказа, эксперты отнесли: 

• наличие задолженности по налогам, услугам ЖКХ, штрафам ГИБДД и алиментам;
• покупка жилья в другом городе — возможный переезд, а значит смена работы и повышенная неопределенность;
• наличие большого количества недвижимости и транспортных средств, гарантирующие расходы на их содержание;
• банк может учитывать средний доход по региону, должности или конкретному предприятию усредненно, даже если заемщик зарабатывает больше;
• подача заявок сразу в несколько банков за последний год;
• учет расходов на аренду при покупке новостройки, так как до сдачи дома трат будет больше;
• оформление небольшого потребительского кредита перед подачей заявки на ипотеку может расцениваться как привлечение денег на первый взнос, а в ряде программ такое использование заемных средств запрещено.

Дополнительно на решение может влиять наличие судимости, текущие судебные разбирательства, банкротство, нестабильность работодателя и недавно полученное гражданство, добавила Татьяна Решетникова. 

Что делать, если банк отказал в ипотеке

Если банк отказал в ипотеке, следует проанализировать возможные причины и исправить их, а затем подать повторную заявку или обратиться в другие организации, рассказала руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидия Мальцева. Полезно запросить причину отказа, но обратную связь дают не везде. Организации, где могут прокомментировать решение и порекомендовать, какие действия необходимо совершить клиенту, чтобы увеличить шанс одобрения, в меньшинстве. 

Эксперты же в зависимости от причины советуют придерживаться следующего алгоритма: 

• если отказ связан с кредитной историей, в первую очередь необходимо запросить ее и внимательно проверить данные. При обнаружении ошибок их можно оспорить и исправить;
• если просрочки были реальными, стоит последовательно улучшать свою кредитную историю. Например, оформить кредитную карту, корректно ею пользоваться и своевременно погашать задолженность;
• если заявку не одобрили из-за высокой финансовой нагрузки, необходимо закрыть лишние кредиты, погасить долги, убрать неиспользуемые карты; 
• если дохода недостаточно для обслуживания ипотеки, нужно официально подтвердить дополнительные источники заработка или привлечь созаемщика;
• в некоторых случаях нужно наоборот исключить созаемщика. Это касается людей, которые подходят под критерии отказа; 
• если решение связано с низким доходом или слишком высоким ежемесячным платежом, стоит пересмотреть параметры кредита: выбрать более доступную квартиру, увеличить первоначальный взнос или взять ипотеку на более длительный срок. Это уменьшит нагрузку на бюджет;
• если отказ связан с документами, то решение такое: внимательно перепроверьте данные, обновите паспорт и исправьте опечатки.  

Через сколько можно подать на ипотеку после отказа

Конкретные временные рамки, когда можно подавать повторную заявку на ипотеку, зависят от банка и его кредитной политики. В среднем этот срок составляет 1–3 месяца. Столько времени нужно, что устранить «слабые» места и не ухудшить кредитную историю, говорит Лидия Мальцева. 

Периодичность зависит и от причины отказа. В некоторых случаях подавать повторную заявку можно на следующий день, иногда банк выносит мораторный отказ и устанавливает перерыв на 30–60 дней. Также возможны отрицательные решения без права повторной подачи заявки. Корректную информацию эксперты рекомендуют уточнять в выбранной организации. 

Как подготовиться к подаче заявки на ипотеку

Перед обращением в банк необходимо проверить свою кредитную историю в БКИ — это можно делать бесплатно дважды в год. Там же можно узнать персональный кредитный рейтинг — число, которое показывает кредитоспособность заемщика, она делится на четыре группы и может меняться в зависимости от бюро. Например, классификация НБКИ выглядит так: 

• низкая — 1–607 баллов;
• средняя — 608–845; 
• высокая — 846–977; 
• очень высокая — 978–999. 

Затем нужно проверить корректность пакета документов, предоставляемых в банк — перечень есть на официальном сайте кредитного учреждения, а также рассчитать свою финансовую нагрузку. Проанализировать эти данные должен и созаемщик, добавила Евгения Кучерявая. 

Дополнительно, чтобы повысить вероятность одобрения ипотеки, заемщик должен накопить достаточно средств на первоначальный взнос, подтвердить стабильный доход и не иметь просрочек по текущим кредитам. Важно предоставить достоверную информацию в заявке и избегать множественных запросов в разные банки одновременно, заключила руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости». 

Главное об отказе в ипотеке

• Доля отказов по ипотеке растет последние полтора года — в октябре 2025-го показатель достиг рекордных 67,5%. Ситуация улучшится только после значительного снижения ключевой ставки. 
• К основным причинам отказа относятся «плохая» кредитная история, высокая долговая нагрузка, низкий или неподтвержденный доход, ненадежный созаемщик и ошибки в документах. 
• Зачастую банки не разглашают информацию о причинах отказа. Если кредитная организация не идет на контакт, анализировать свои данные придется самостоятельно. 
• Чтобы увеличить шансы на одобрение кредита, нужно иметь «чистую» историю без просрочек, высокий кредитный рейтинг, подтвержденный доход. К подаче заявки нужно подходить ответственно и, желательно, отправлять ее в один банк. 
• В среднем повторно подавать заявку можно через 1–3 месяца после отказа. Точную информацию лучше уточнить в выбранной организации.