В России сокращается число сделок с жильем на торгах: за январь-август в рамках исполнительного производства продали 1198 квартир на 3,8 млрд руб. Это минимум за все время существования публичных торгов жильем должников, выяснили в «Долговом Консультанте». Тенденцию подтверждает статистика ГИС Торги: в 2025 году количество сделок на торгах с недвижимостью, включая квартиры, дома, комнаты и другие постройки, кроме земельных участков, снизилось относительно 2024-го вдвое.

Источник: данные ГИС Торги по состоявшимся торгам (на 23.12.2025) 

Подобная динамика, в том числе по недвижимости ипотечных заемщиков, обусловлена снижением объема квартир, попадающих в собственность банков и выставляемых на торги, говорит основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, пик продаж пришелся на первую половину 2010-х годов, что было обусловлено резкой девальвацией рубля по отношению к доллару США. В этот период выдавалось много кредитов в иностранной валюте, из-за чего стоимость их квартир оказывалась ниже суммы задолженности. 

После запрета подобной практики проблема утратила свою актуальность: изменения в кредитной политике и поведении заемщиков привели к снижению объемов продаж квартир через аукционы. Редакция Движение.ру разобралась с экспертами, как работают торги, какое жилье там можно купить и насколько это выгодно в текущих условиях.

Как работают торги и какая недвижимость туда попадает 

Публичные торги по продаже имущества осуществляются на электронных торговых площадках. Аукцион работает так: эксперты определяют начальную стоимость лота, участники делают ставки с определенным шагом. Побеждает тот, кто предложит наибольшую сумму к концу процедуры. 

Электронные торговые площадки (ЭТП) могут быть государственными или коммерческими. Первые реализуют государственное, арестованное и банкротное имущество, а вторые, как правило, продают залоговое имущество банков и лизинговых компаний. В основном они делятся по такому принципу: 

• Федресурс — торги по банкротству, продавцом выступает арбитражный управляющий.  
• Исполнительное производство (ФССП) — торги по долгам, продавцом является судебный пристав.
• Продажа муниципального и государственного имущества — например, невостребованные квартиры от застройщиков, изъятое имущество.
• Коммерческие торги, где банки продают залоговое имущество через свои корпоративные площадки.

По общим правилам на торги попадает: 

• любое имущество банкротящейся компании или гражданина-банкрота — квартиры, в том числе в ипотеку, апартаменты, коммерческая недвижимость, доли, машино-места, объекты незавершенного строительства и др.;
• имущество, на которое можно наложить взыскание по решению суда — например, ипотечные квартиры, арестованные за долги по ЖКХ, кредитам, алиментам; 
• квартиры, которые не были востребованы дольщиками, выморочное имущество;
• залоговые квартиры банков, изъятые у недобросовестных заемщиков.

Всего в стране действует несколько десятков электронных площадок, на которых можно приобрести аукционную недвижимость. Наиболее известные: «Торги России», «Сбербанк-АСТ», Росэлторг, МЭТС, ЭТП Газпромбанка и «Российский аукционный дом». 

Как проходят аукционы и кто может в них участвовать

Право участвовать в торгах имеет любой дееспособный человек, который соответствует требованиям в извещении, рассказала юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Екатерина Дятлова. При этом есть четкий перечень, кого до публичной процедуры не допустят: должника, организации, оценивающие и реализующие имущество, и их сотрудников, должностных лиц из госсектора и органов местного самоуправления, членов их семей.  

«Принцип работы площадок схож: на сайте публикуется описание объектов, включая фотографии, их характеристики и минимальная юридическая информация. Подробность описания и наличие фото зависит от объективной возможности предоставления этих сведений: например, если у человека изымают квартиру, он вряд ли будет предоставлять доступ в него для съемки», — объяснила юрист. 

Покупатель изучает лоты и выбирает подходящий вариант. Для участия в торгах необходимо зарегистрироваться на площадке с предоставлением данных паспорта, СНИЛС и других документов, которые перечислены на конкретном портале, и получить электронную подпись — это можно сделать в удостоверяющем центре, указанном на сайте Минцифры.

После этого вносится задаток для участия в торговой процедуре — как правило, это 10–20% от стоимости лота. Затем организатор проверяет заявки и либо допускает до участия, либо отказывает, например, если заявка не соответствует требованиям или предоставлены не все документы. В случае недопуска деньги возвращаются.

«Если претендента допустили, то он становится участником торгов. Затем происходят непосредственно сами торги и определение победителя. Если участник не стал победителем, ему также вернут деньги. Заключение договора по результатам торгов проводится уже не в рамках площадки», — добавила Екатерина Дятлова. 

Можно ли купить квартиру на торгах в ипотеку 

Квартиру на торгах можно купить в ипотеку, некоторые банки уже запустили специальные программы, в их числе — Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ. Но эта процедура будет сложной, говорит Светлана Калмазова, представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России. И вот почему: 

• более сжатые сроки по оформлению — банк должен успеть одобрить ипотеку до даты окончания оплаты по аукциону, зачастую это 5–10 дней; 
• нужно заранее выбрать лот, получить предварительное одобрение банка на конкретную квартиру и сумму, и только потом участвовать в торгах;
• ипотека не подойдет для проблемных лотов со спорами и обременениями, так как банки тщательно проверяют юридическую чистоту жилья и стараются избегать высоких рисков; 
• дополнительные расходы — потребуется отдельная платная оценка для банка и страховка; 
• сложный порядок оплаты: как правило, организации производят оплату по ипотечному жилью после регистрации права собственности за покупателем и залога за банком. В части торгов такая схема не подходит — необходимо произвести полную оплату до регистрации в Росреестре.

Поэтому покупка жилья на торгах в ипотеку требует заблаговременной и тесной координации с банком, имеющим специальные программы, добавила юрист. 

Сколько стоят квартиры на торгах и выгодна ли покупка 

Теоретически объект с торгов можно купить дешевле рынка, но это скорее исключение, чем правило, говорят эксперты. Реальную выгоду чаще получают опытные участники — инвесторы или юристы, которые понимают, на каких этапах можно заходить в процедуру и как минимизировать риски. Для обычного покупателя выгода может «раствориться» в затратах на подготовку, юридическую проверку, торги и возможное выселение.

Начальная цена лота, который планируют реализовать на торгах, обычно ниже рыночной. Например, в случае с продажей ипотечных квартир банкротов минимальный порог составляет 80% от стоимости недвижимости, определенной ипотечным заемщиком, поделилась основатель «БЕСТ-Новострой». Если торги не состоятся, во втором раунде квартира будет предложена на 15% дешевле, а в третьем — на 25%.

«В результате недвижимость, первоначально оцененная в 15 млн руб., может быть продана за 9 млн руб. При этом участники торгов видят весь список квартир, включая те, что уже перешли на второй или третий раунд и предлагаются со скидкой 15–25%. Однако стоит учитывать, что в систему аукционов квартиры попадают только после того, как банк предлагает заемщику продать квартиру самостоятельно. И если этого не происходит, жилье продается на торгах», — объяснила Ирина Доброхотова. 

В среднем разница средневзвешенной цены (СВЦ) 1 кв. м жилья на торгах и на первичном и вторичном рынках составляет 50,2% и 38,5% соответственно, поделилась руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. В процессе торгов стоимость может подняться на 15–20%.

Самая большая разница рыночной стоимости и аукционных цен прослеживается в Перми, Москве, Нижнем Новгороде и Казани. Так, в столице более половины лотов с торгов представлены в Троицком и Новомосковском административных округах (53%), меньше всего их в Зеленоградском, Центральном и Северо-Западном АО — от 3,5% до 1,5%. 

«В зависимости от района средневзвешенные цены на квартиры с торгов могут быть ненамного ниже рынка. Например, в ЦАО в Таганском районе есть квартира площадью 135 кв. м по СВЦ 2,5 млн руб. за “квадрат”, что находится в рамках рыночной цены. Или в районе Крылатское квартира площадью 267 кв. м стоит 741,8 тыс. руб. за 1 кв. м, это выше рынка данной локации. Поэтому, прежде чем участвовать в торгах, нужно оценить локацию и возможность дальнейшей перепродажи», — объяснила Елена Чегодаева.

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости» 

Таким образом, на торгах можно заработать, если разница в ценах аналогичных квартир в локации на первичном и вторичном рынках будет доходить до 30–40%. В зависимости от лота для выгодной перепродажи потребуется еще вложиться в ремонт, обращает внимание руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

«Например, квартира площадью 35 кв. м с торгов в Москве в районе Бирюлево Восточное стоит 8 млн руб. Допустим, финальная цена будет на 20% выше, или 9,6 млн руб. В этом районе однокомнатная квартира с ремонтом стоит 11,8–12,2 млн руб. Нужно обратить внимание на состояние жилья, сколько потребуется вложить в ремонт, оценить стоимость флиппинга», — добавила эксперт.

В чем опасность аукционного жилья: для себя и инвестиций 

Покупка недвижимости на торгах обладает высокими рисками, поэтому перед сделкой покупателю необходимо проводить полную проверку юридической «чистоты» квартиры. В частности, узнать количество прописанных людей, характер обременения, нужно ли выселять собственника. Для этого эксперты рекомендуют обращаться к специалистам. Еще нужно убедиться, что объект не попадает под категории, где невозможно беспроблемное выселение — например, если там живут несовершеннолетние или инвалиды.

Кроме того, сделку с аукционной недвижимостью могут попытаться оспорить, если: 

• у квартиры, которая перешла в муниципальную собственность как выморочное имущество, а затем была продана с торгов, появились наследники; 
• установлены нарушения процедуры банкротства или исполнительного производства бывшего собственника; 
• появятся люди, имеющие право пожизненного проживания в квартире — например, отказавшиеся от приватизации или граждане по завещательному отказу. Их нельзя выселить даже через суд.

Полностью избежать рисков нельзя, так как некоторые из них могут вскрыться уже непосредственно после перехода права собственности на квартиру. Чтобы их минимизировать вероятность проблем, юристы рекомендуют: 

1. Заказать выписку из ЕГРН непосредственно перед подачей заявки, внимательно изучить все документы лота и проверить, нет ли в квартире зарегистрированных лиц.
2. Если возможно, попытаться попасть в квартиру, оценить состояние жилья и подъезда, узнать у соседей о возможных проблемах. 
3. Уточнить у продавца размер задолженности по жилищно-коммунальным услугам и капремонту, заранее рассчитать общий бюджет с учетом возможного ремонта и погашения долгов.
4. Вносить задаток только с расчетного счета, с которого будет проводиться основная оплата, чтобы исключить вопросы о происхождении денег.

«Как итог: если не проверить все “подводные камни”, экономия в 20% может обернуться многолетними судами и дополнительными расходами в 50%. Поэтому покупка недвижимости на торгах — это инструмент для опытных и осторожных инвесторов или для тех, кто готов платить за экспертизу профессионала», — резюмировала Светлана Калмазова. 

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией.