Застройщикам может не хватить денег на достройку ЖК к концу года — Илья Пискулин

Сотни жилых проектов по стране могут столкнуться с нехваткой средств на завершение строительства к концу 2026 года, рассказал в своем Telegram-канале основатель девелоперской компании «Творчество», создатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин. По его словам, проблема назревала долго и сейчас может обернуться массовыми рисками для покупателей.

Причина в том, что значительная часть проектов держится не на реальном рыночном спросе, а на искусственно поддерживаемых продажах и внутреннем перераспределении средств девелоперов. В сегментах эконом и комфорт рост сделок все чаще обеспечивается за счет софинансирования первоначального взноса.

«Чтобы в регионах в сегментах эконом-комфорт делались продажи, часто нужно софинансирование первоначального взноса. Когда в городе кто-то первым открывает этот „Ящик Пандоры“, дальше рынок уже вернуться к балансу не может, и либо ты делаешь в маркетинге нечто гениальное, либо дисконтируешь цену, либо делаешь софинансирование первоначального взноса», — говорит девелопер.

По словам Ильи Пискулина, распространенный вариант финансирования первоначального взноса, когда до 20% стоимости квартиры вносит третье лицо. Формально эта сумма прибавляется к цене объекта, после чего сделка проходит по увеличенной стоимости. В результате застройщик получает на эскроу как базовую цену, так и дополнительные 20%. Фактически это те же средства девелопера, но в статистике они отражаются как полноценная рыночная выручка.

«Так мы и получаем некорректные завышенные цены метра в статистике. Правда еще на них влияют всякие инструменты покупки с банками, когда девелопер покупает для клиента ставку и на стоимость этого инструмента или частично он также увеличивает цену», — отмечает Илья Пискулин. 

Из‑за этого, поясняет девелопер, часть выручки, которую застройщики показывают в конце проекта, формируется не за счет реального платежеспособного спроса, а за счет собственных средств компаний.

Откуда берутся деньги на софинансирование

Сейчас рынок столкнулся с ситуацией, когда собственных источников для покрытия первоначальных взносов покупателям практически не осталось. Илья Пискулин отмечает три основных источника, которые используют некоторые компании:

1. Собственные средства компании. Ранее застройщики могли закрывать первоначальные взносы за счет прибыли со старых проектов. Это работало, пока раскрывались эскроу по объектам, где почти все квартиры были проданы и прибыль не была заложена в обеспечение. Однако:

• такие объекты закончились еще в начале-середине прошлого года;
• сейчас дома вводятся с непроданным остатком 30–50% и выше;
• все эти квартиры находятся в залоге, из них нельзя забрать деньги.

В прошлом году особенно заметно было, как застройщики резко дисконтировали готовые квартиры. Это делали именно в прибыльных проектах, чтобы добыть деньги на первоначальные взносы в новых стройках, подчеркивает девелопер.

2. Рынок заемных денег. Можно просто занять — некоторые компании так и делали. Это нормальный инструмент, но малораспространенный.

3. Банковский проектный кредит. Это главный источник, к которому обращаются девелоперы. Средства проектного финансирования начинают выводиться через:

• собственный генподряд;
• дружественные агентства;
• маркетинговых подрядчиков;
• связанных партнеров.

Такие деньги обходятся крайне дорого, потому что весь путь обложения налогами ложится на плечи участников цепочки, говорит девелопер. Но даже высокие издержки — неглавная проблема. Ключевой риск — нехватка средств на достройку. У многих застройщиков банки в 2024 году изначально утверждали лимиты кредитов ниже реальной потребности, сопровождая это фразой «потом что‑нибудь придумаем».

«И вот „потом“ наступило. Никто ничего в банках придумывать не собирается, и все это усугубляется тем, что застройщик еще и часть кредита расходует не по назначению», — отмечает Пискулин.

По его словам, сотни строек по стране уже находятся в зоне риска. Во многих региональных проектах деньги из кредита частично потрачены не по назначению, а новых источников финансирования нет.

«В регионах, не в центре города, сложно найти „не такие“ объекты. И все молчат. Смотрят вперед на скорые вводы, дефициты средств и не решаются поднять вопрос. Как по мне, ситуация тяжелая и если ничего не предпринять, то выльется она резко. Пострадать могут десятки тысяч человек, потому что их квартиры рискуют быть недостроенными», — заключает эксперт.

Ранее девелоперы сообщили, что уже работают практически на пределе рентабельности. Себестоимость строительства уже вплотную приблизилась к средней рыночной цене 1 кв. м, а местами даже превысила ее — особенно в крупных городах. Вернуть прибыль можно будет лишь в случае снижения стоимости СМР — ключевой статьи расходов, заключали участники рынка. 

Однако удешевление СМР возможно только при одном условии — если вырастет цена конечного продукта. Другими словами, чтобы строительные компании могли устойчиво работать, рынку все равно потребуется повышение стоимости 1 кв. м.