Уже не льготный: когда банк может поменять условия ипотеки арендной квартиры

В феврале в СМИ появилась новость о возможном росте ставки по льготной ипотеке до 22% при сдаче квартиры в аренду. Такая история якобы произошла с читателем издания Mash — как указано в публикации, в 2024 году мужчина оформил семейную ипотеку на квартиру в столичном районе Котельники. Первоначальный взнос составил 3 млн руб., а ежемесячный платеж — 59 тыс. руб. 

С февраля 2025-го собственник начал сдавать жилье за 40 тыс. руб. С арендатором заключили договор, деньги переводились на карту, без налоговых отчислений. Через некоторое время владелец квартиры решил повысить арендную плату. Но квартирантка не согласилась и сказала, что либо стоимость не меняется, либо она идет в налоговую и банк. После отказа девушка предоставила в ведомства договор и чеки о переводах.

В итоге выяснилось, что хозяин квартиры по условиям договора не имел права сдавать квартиру без разрешения банка, потому что она находится в залоге. Владельцу, как пишет издание, предложили погасить кредит за 14 дней по текущей ставке 6% или повысить процент до стандартных 22%. Собственнику пришлось выбрать второй вариант, из-за которого ежемесячный платеж прибавил 120 тыс. руб., общая сумма ипотеки — 55 млн, проценты и штрафы — 9,5 млн. Сейчас мужчина ищет адвоката, чтобы оспорить решение. 

Редакция Движение.ру разобралась, в каких случаях это возможно и что говорит закон. 

Запрет на аренду ипотечной квартиры: закон и реальная практика

Аренду ипотечной квартиры редко согласовывают с банками. Хотя по закону обязаны: до закрытия кредита недвижимость находится в залоге, из-за чего договор может включать ограничения. Право банка на включение таких условий предусмотрено п. 3 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке. При этом неважно, использовались ли льготные условия, в том числе семейная ипотека, или нет, говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Валерия Дозорова.

За нарушение этих требований может быть предусмотрен штраф, увеличение процентной ставки. Помимо этого, в договоре может быть указано право банка потребовать досрочное погашение кредита. 

Такие меры сами кредитные организации объясняют тем, что аренда снижает ликвидность квартиры и может вызвать проблемы при обращении взыскания или при наступлении страхового случая, отмечает юрист. А в случае с льготной ипотекой ссылаются на особую роль и цели таких программ — улучшение жилищных условий семей.

«Если банку стало известно о заключении договора найма без его согласия, то вариантов не так много. Прежде всего нужно будет предоставить доказательства устранения нарушений, а именно расторжения договора и освобождения квартиры. Банк вправе, но не обязан применять последствия, в том числе увеличивать процентную ставку. Перспективы же оспаривания в суде пунктов договора о необходимости получения согласия банка и действий по повышению ставки вряд ли можно назвать высокими, особенно с учетом последних тенденций в практике и борьбой с потребительским экстремизмом», — добавила Валерия Дозорова. 

Для банков это не новая практика, отмечают эксперты. Раньше организации часто требовали вернуть средства или подписать дополнительное соглашение, если выявляли нарушения. Чаще всего проверяли тех, кто допускал просрочки по платежам или не предоставлял данные о смене места проживания, контактах, а в случае обращения банка еще и запрещал допуск в квартиру, объяснила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. В последние годы организации стали более лояльными к клиентам и реже инициируют проверки.  

«В ту пору, когда банки злоупотребляли этим, главное для заемщика было — не подписывать никаких дополнительных соглашений. Нередко банки, выявив нарушение, присылали уведомление о том, что они могут привести к требованию о полном погашении кредита, а затем предлагали альтернативный вариант — увеличение ставки по кредиту. Мы тогда консультировали своих клиентов в части того, чтоб они не подписывали никаких дополнительных документов», — прокомментировала Татьяна Решетникова.  

Что же касается семейной ипотеки, то в самой программе отсутствуют как ограничения, так и возможные санкции, в частности, увеличение ставки по кредиту, добавила эксперт. 

Что банки думают об аренде 

Маловероятно, что банки в такой ситуации увеличат ставку до рыночной, считают опрошенные Движение.ру кредитные организации. Подобные условия в ипотечных договорах противоречат положениям федеральных программ, которые регулируются Правительством РФ, Минфином и институтом ДОМ.РФ, отметили в «Газпромбанке». Но все зависит от конкретного договора. 

Кредитные организации редко запрещают сдавать квартиры в аренду. Клиенты могут свободно распоряжаться своей недвижимостью, прокомментировали в «Сбербанке». Но есть нюанс: разрешение банка все-таки нужно получить. Например, это можно сделать онлайн через приложение. 

Такой же точки зрения придерживаются в Банке ДОМ.РФ, прокомментировал Движение.ру директор клиентского сервиса и взыскания Кирилл Малиновский. Каких-либо существенных изменений в этом тренде эксперты не отмечают. 

Если собственник хочет сдать ипотечную квартиру в аренду, ему требуется: 

• изучить договор и раздел об обязательствах заемщика. В нем следует искать формулировки «сдача внаем (аренду) допускается только с письменного согласия банка» или «залогодатель обязуется не сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя»; 
• запросить информацию в банке — необходимый пакет документов, сроки рассмотрения заявления и возможные причины отказа; 
• уточнить особые требования — есть ли специальная форма договора, право банка на осмотр квартиры и пр. 

Это поможет избежать проблем и непредвиденных изменений по ипотеке, рассказала эксперт Российской Гильдии Риэлторов (РГР) по ипотеке Ирина Киселева в интервью Российской газете.