Прогноз цен на вторичную недвижимость в 2026 году: взрывного роста не ожидается

В 2025 году вторичный рынок переживал неоднозначную динамику. На фоне заградительно высоких ставок по ипотеке практические не было покупателей, использующих кредитные средства на покупку квартиры. Чаще всего ипотечные деньги привлекались для доплаты при альтернативных сделках и обменах, сумма в таких случаях составляла не более 3–4 млн руб., рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. 

 По данным компании, в первой половине прошлого года доля сделок с использованием заемных средств сократилась вдвое и составляла 10%. Большая же часть продаж проходила с «живыми» деньгами, в том числе полученными от продажи квартиры или с накоплений на вкладах. Во втором полугодии доля покупок с использованием ипотеки стала постепенно увеличиваться, и к концу достигла 24%. 

К концу года вторичный рынок немного ожил. Москве в декабре зарегистрировали 16.9 тыс. переходов прав на готовое жилье, что на 45% больше результата предыдущего месяца, говорится в данных столичного управления Росреестра. Вернулся отложенный спрос на фоне снижения ключевой ставки и смягчились условия банков, говорит управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин. 

Тенденцию можно связать и со стремлением людей успеть купить новую квартиру по старым условиям семейной ипотеки, а также зафиксировать цену до повышения НДС. В начале 2026-го ожидаемо продажи пошли в более спокойном режиме. На данный момент спрос остается устойчивым, но более взвешенным, добавил эксперт. 

Одновременно в январе уменьшилась экспозиция. Это традиционно связано с длительными новогодними праздниками, во время которых не только владельцы квартиры отдыхают, но и ряд агентов и агентств находятся в отпусках. Поэтому создается впечатление, что рынок сильно уменьшился, вариантов нет, а новые предложения не загружают, поделился Илья Павлюк, ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве.

«Как правило, к концу месяца происходит рост активности: агенты, агентства, владельцы квартир и даже застройщики восстанавливают свои объявления. Повторение такой ситуации возможно в мае, когда между первыми майскими праздниками и вторыми люди будут брать дополнительные дни отпуска. Активность самих покупателей в части обращений по объявлениям увеличилась с 12 января в сравнении с первыми двумя неделями января и приближается к значениям начала декабря 2025-го», — объяснил Илья Павлюк. 

Что будет с ценами на вторичку в 2026 году 

В 2025 году средняя цена квадратного метра в городах-миллионниках и столичных агломерациях выросла на 8%, до 160 тыс. руб. — прирост на уровне инфляции и ниже, чем в новостройках, говорит главный аналитик «Циана» Алексей Попов. Больших скидок в сегменте не наблюдалось, они варьировались в пределах 3,5–4%.  

Как изменилась цена квадратного метра в столичных регионах 

Источник: «Этажи»

В 2026 году динамика цен, по мнению экспертов, будет неравномерной. Стоимость вторичного жилья продолжит рост со второй половины 2026 года, так как, по прогнозам ЦБ РФ, к этому времени ключевая ставка снизится до 14%. Если сценарий подтвердится, это повысит спрос на рыночную ипотеку и позволит покупателям проще добирать недостающие средства кредитами, поделился Илья Павлюк.   

«Рост затронет все сегменты, с сохранением высокого спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры как на популярные форматы. В районах Москвы, где пока затруднительна транспортная доступность к метро, например, Капотня, Бирюлево, Гольяново, темпы роста будут ниже из-за транспортного фактора», — поделился ведущий эксперт столичных «Этажей».

Наибольшую устойчивость сохранят ликвидные форматы в массовом сегменте — прежде всего однокомнатные и двухкомнатные квартиры в развитых локациях. Стоимость предложения, по прогнозам аналитиков «Циана», вырастет на 8%. В целом эксперты не ожидают сильных колебаний. Они могут возникнуть только при изменении структуры предложения, то есть при выводе в продажу большого числа высокобюджетных лотов или вымывании бюджетных квартир, говорит коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

При снижении ключевой ставки удешевление ипотеки будет медленным и пока незначительным, поэтому взрывного спроса на вторичном рынке, скорее всего, не произойдет. При отсутствии внешнего давления сегмент сможет прибавить 10–15%, но в целом ситуация останется почти неизменной, говорит Дмитрий Таганов. 

От чего зависят цены на вторичную недвижимость

Одним из ключевых факторов, определяющих направление и темпы развития вторичного рынка, является денежно-кредитная политика Центробанка. Помимо нее, на развитие ситуации оказывают влияние еще несколько факторов, говорит Евгений Белокуров. Например: 

• активность покупателей; 
• структура спроса и предложения; 
• готовность собственников снижать цену, чтобы сделать свои предложения более привлекательными. 

В текущем году на рынок может выйти объем квартир, приобретенных инвесторами в 2020–2021-х. Это увеличит предложение и создаст альтернативу новостройкам, считает Илья Павлюк. С учетом изменений в условиях семейной ипотеки на новостройки покупатели, вероятно, будут более рационально взвешивать варианты: переплатить застройщику ради льготной ставки или взять готовую квартиру по более низкой цене, но по рыночной ставке. 

Также возможна постепенная стабилизация вторичного рынка и новостроек, которые с 2022 года во многом подтягивали за собой цены готового жилья. Речь прежде всего о разрыве между квартирами в сданных домах от застройщиков и аналогичными предложениями частных инвесторов.

«Застройщикам невыгодно держать такие квартиры на балансе — это создает дополнительную финансовую нагрузку, поэтому мы увидим различные спецпредложения и акции. Кроме того, уже сейчас разрыв между вторичкой в современных домах и предложениями застройщиков составляет около 6–10%. А вот разницу между новостройками и жильем старого фонда существенно сократить не получится, поскольку спрос на этот сегмент снижается», — поделился ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве.
 
Альтернативное мнение высказал главный аналитик «Циана». По его словам, разрыв между новостройками и вторичкой продолжит увеличиваться, так как на первичке есть факторы, которые толкают цены вверх, в частности — рост доли дорогих проектов, удорожание строительства и, как следствие, стоимости «квадрата». В сегменте готового жилья этого нет.  

Стоит ли покупать вторичную недвижимость в 2026 году

Нужно ориентироваться не только на текущую ситуацию на рынке, но и на необходимость улучшения жилищных условий и личные финансовые возможности, говорит коммерческий директор «Яндекс Недвижимости». Если у покупателя достаточно денег для приобретения квартиры или для первоначального взноса, а будущий размер ежемесячных платежей по кредиту является комфортным, можно рассмотреть покупку. 

Также сейчас можно сэкономить, добавил Евгений Белокуров. Многие собственники жилья готовы дать хорошую скидку заинтересованному покупателю. Кроме того, нужно следить за снижением цены: в период экспозиции авторы объявлений снижают цены, чтобы повысить интерес к объявлению.