Долина, пенсионеры и другие схемы: как можно лишиться квартиры в 2025 году

В России число зарегистрированных преступлений, связанных с мошенничеством при сделках с квартирами и домами, с 2019 по 2024 год сократилось на 70%, свидетельствуют официальные данные МВД. Несмотря на эту статистику, риелторы и юристы фиксируют обратную динамику: на рынке недвижимости появляется все больше новых схем. Например, в последние месяцы участились ситуации с «ведомыми» продавцами. За год количество подобных споров выросло на 15–20%, приводит «Парламентская газета» данные Российской Гильдии Риэлторов.  

Схема «ведомого продавца»

В этих случаях пожилые люди продают квартиры под давлением телефонных мошенников, передают им деньги, а потом заявляют, что в момент сделки не осознавали своих действий и требуют вернуть им жилье. В результате, суд может встать на сторону собственника и аннулировать договор купли-продажи. 

«В подобных ситуациях собственник недвижимости думает, что помогает полиции, ФСБ или службе безопасности банка, и, запуганный уголовной ответственностью за разглашение деталей “спецоперации”, делает все, о чем его просят телефонные аферисты: берет в банке кредит, в том числе под залог своей квартиры, передает деньги курьеру или отправляет их через электронные платежные системы якобы на безопасный счет, а в завершение “секретной спецоперации” продает квартиру. И никто из окружающих даже не подозревает, что он действует не по своей воле, так как поведение продавца последовательно, естественно и логично», — отмечает руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова.

Как итог: покупатель остается без квартиры и часто без средств. Даже если суд обяжет владельца спорной недвижимости вернуть деньги через применение двусторонней реституции, сделать этого, скорее всего, не получится — их уже передали мошенникам. А чтобы избежать обязательств и неподъемных долгов, собственники могут инициировать процедуру банкротства. Кто будет возмещать ущерб в таком случае — непонятно, говорят эксперты. 

Причем обезопасить сделку становится практически невозможно, так как заявления и справки продавцов о вменяемости оспариваются и перестают быть доказательством, отмечают юристы. Даже титульное страхование не спасает — часть покупателей не применяют его из-за высокой стоимости, а часть не знает о его существовании. Усугубляет ситуацию и то, что страховые компании стали исключать мошеннические схемы из страховых случаев, добавили игроки рынка в ходе бизнес-завтрака, организованного агентством Vysotsky Estate.  

«Дело Долиной» как спусковой крючок 

Сообщения об оспариваемых сделках начали массово появляться в СМИ и соцсетях после дела певицы Ларисы Долиной. В прошлом году народная артистка стала жертвой мошенников. Злоумышленники под видом представителей правоохранительных органов вынудили ее продать пятикомнатную квартиру в Ксеньинском переулке Москвы. Участники схемы заявили, что деньги находятся под угрозой и, чтобы обезопасить сбережения, их нужно перевести на «безопасный счет». Также певицу склонили к продаже жилья, убедив, что сделка будет фиктивной и она останется собственницей. 

Под их воздействием Долина выставила квартиру на продажу за 130 млн руб. Но из-за срочности недвижимость ушла к «новому владельцу» со скидкой — за 112 млн руб., покупательницей стала 34-летняя мать-одиночка Полина Лурье. Дополнительно певица перечислила на «безопасный счет» около 68 млн руб. собственных сбережений. 

Обман раскрылся, когда к Долиной заявились неизвестные и попросили съехать из квартиры. Она отказалась передавать ключи «новым владельцам» и обратилась в полицию. Правоохранители возбудили уголовное дело, а на спорную недвижимость наложили арест. Уже в марте 2025 года Хамовнический суд аннулировал сделку по столичной квартире и отказал Лурье в требовании выселить певицу. Причиной такого решения стал факт, что артистку ввели в заблуждение и она не осознавала своих действий, когда продавала квартиру по указке мошенников. 

Несмотря на признание сделки недействительной, экс-представитель Лурье юрист Владимир Мнацаканов считает, что покупательница все же сможет вернуть потраченные средства, так как певица не раз публично подтвердила получение 112 млн руб. Это является основанием для применения реституции, заявил эксперт в ходе бизнес-завтрака Vysotsky Estate. Кассационный суд рассмотрит соответствующую жалобу 27 ноября. 

Что касается уголовного дела, общий ущерб вместе с банковскими комиссиями и расходами на сделку оценивается в сумму более 317 млн руб. В июле 2025-го прокуратура Москвы объявила о завершении расследования по делу о мошенничестве. Фигурантами стали Артур Каменецкий, Дмитрий Леонтьев, Андрей Основа и Надежда Цырульникова. Согласно следственным данным, обвиняемые действовали в составе организованной группы. Также в схеме участвовали неустановленные лица. 

Старая история

Схема с ведомыми продавцами, действующими под влиянием телефонных мошенников, не нова: большинство подобных споров были инициированы в 2022 и 2023 годах, рассказал Антон Кравченко, старший юрист BFL | Арбитраж.ру. В последние годы их количество росло из-за участившейся активности злоумышленников. Но, несмотря на то, что сейчас о них стали говорить публично, судебные решения остаются неоднозначными. Как показала практика, инстанции удовлетворяют в среднем 50% подобных исков. 

Среди особенностей таких дел:  

• в большинстве случаев покупателями являются риелторы или другие профессиональные участники рынка недвижимости, из-за чего суды делают вывод, что покупатели знали о нерыночном характере сделок и не проявляли должной осмотрительности; 
• чаще всего в таких сделках цена квартиры была ниже рыночной стоимости; 
• в большинстве случаев объект до продажи являлся единственным жильем продавца, а также долго был у него в собственности; 
• почти во всех делах суды при признании сделки недействительной применяли двустороннюю реституцию. Восстанавливая право собственности продавца на квартиру, инстанции взыскивали в пользу покупателя их деньги, за исключением случаев, когда не представлялись доказательства оплаты.

На данный момент на уровне кассационной инстанции удалось выявить не более 100 судебных актов по спорам, обстоятельства которых аналогичны судебному делу с участием Ларисы Долиной, добавил юрист. Во всех изученных случаях истцы требуют признать договоров купли-продажи недействительным на основании ст. 178 ГК РФ (сделка, заключенная под влиянием заблуждения). 

В некоторых делах продавцы дополнительно ссылаются на ст. 177 и ст. 179 ГК РФ, то есть, непонимание своих действий и совершение сделки под влиянием угрозы или насилия. Помимо этого, во многих делах фигурируют утверждения о введении продавцов в заблуждение третьими лицами, которые убеждают продавать квартиры для противодействия и поимки мошенников, объяснил Антон Кравченко. 

Неоднозначные решения судов  

После «дела Долиной» в медиа стали чаще появляться сообщения о действиях аферистов — их фиксируют по всей России. Например, в Санкт-Петербурге неизвестные под видом сотрудников полиции и ЦБ РФ убедили пенсионерку, что она попала в мошенническую схему и ее счета находятся под угрозой — копии этих писем присылали на телефон. Чтобы обезопасить сбережения, ей нужно было обновить единый лицевой счет, в том числе собрать документы, подобрать риелтора и продать квартиру, а вырученные деньги — порядка 5 млн руб. — перевести.  

Комплексная психолого-психиатрическая экспертиза не выявила психических расстройств, но выяснила, что женщина склонна доверять информации, исходящей от авторитетного для нее лица. В итоге из-за психологического и манипулятивного воздействия во время заключения сделки она находилась в заблуждении, а также не имела намерения продавать квартиру. Суд сделку аннулировал.

Еще один недавний кейс, который появился в медиа — из Казани. Там мужчина купил квартиру у пожилой женщины. Он заранее уточнил причины продажи, проверил возможные контакты с мошенниками. Та, в свою очередь, посетила психиатра. Сделку заверили в банке. Но перед заселением покупатель узнал, что возбуждено уголовное дело и подан иск об оспаривании договора.  

Вместе с тем, в практике есть дела, когда удовлетворяются требования не продавцов, а покупателей. Например, в Хабаровске суд отказался возвращать квартиру пожилой женщине, которая продала ее под влиянием злоумышленников. В ходе дела установили, что она в течение 3,5 месяцев общалась якобы с сотрудниками банка и правоохранительных органов. Неизвестные заявили, что ее деньги и имущество в опасности. 

Под этим давлением женщина заключила договор купли-продажи своей квартиры. Сделка прошла у нотариуса, деньги были перечислены на счет истицы — она перевела их мошенникам. Новый собственник, не зная о ситуации, вскоре перепродал квартиру другому человеку, который также не догадывался о проблемах с первоначальной сделкой. 

Затем было возбуждено уголовное дело о мошенничестве. По нему провели психолого-психиатрическую экспертизу, которая показала, что на момент сделки женщина находилась в состоянии сильного эмоционального напряжения. Это мешало критически оценивать происходящее и прогнозировать последствия собственных поступков: снятие и перевод собственных денежных средств. Однако про продажу квартиры не говорилось. Более того, женщина не предоставила никаких доказательств общения с преступниками. 

Суд также выяснил, что во время подписания сделки у нотариуса истица проявляла активность, задавала вопросы, внимательно выслушала разъяснения, просила внести изменения в договор и сверяла данные в нем. Это, по мнению инстанции, опровергают доводы о наличии заблуждения и обмана.  

Следующий кейс — из Волгограда, где после сделки купли-продажи новая владелица квартиры обратилась в суд с требованием о выселении бывшей собственницы. Эта женщина в свою очередь подала встречный иск и потребовала аннулировать сделку, так как она стала жертвой телефонных мошенников. По ее словам, неизвестные под видом сотрудников ФСБ убедили ее продать квартиру в рамках «спецоперации по поимке преступников».  

Однако в ходе разбирательств суд установил, что продажа прошла добровольно. Женщина сама обратилась к риелтору, выставила квартиру на продажу, участвовала в показах и переговорах. Экспертиза подтвердила, что каких-либо психических расстройств не было, а повышенной внушаемости не выявлено. Результат: выселение из квартиры и отказ в аннулировании сделки. 

И еще один из последних случаев произошел в Якутии. Там пенсионерка продала недвижимость в сентябре 2023 года, а позже попыталась оспорить сделку. Суд первой инстанции удовлетворил ее иск, однако, покупательница подала апелляцию. Повторная судебно-психиатрическая проверка, проведенная во Владивостоке, показала, что на момент подписания договора продавец осознавала свои действия и могла ими руководить. Психических нарушений у нее не выявлено. Кроме того, при выезде из квартиры пенсионерка не выдвигала претензий. В итоге жилье осталось за покупательницей.

«Липовые» паспорта и выписки из ЕГРН

«Ведомые продавцы» и схемы с оспариванием сделок — не единственные виды мошенничества на рынке недвижимости. Частым сценарием является подделка документов: например, когда от имени собственника в пользу третьего лица выдается поддельная доверенность, поделился Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры». Как правило, сделка проходит, а злоумышленник исчезает с деньгами. Продавец и покупатель остаются с судами и расходами. 

Подобный случай произошел в Екатеринбурге. Трое злоумышленников решили сначала арендовать, а потом продать квартиру без ведома собственницы. Как установил суд, с поддельными паспортами один из участников схемы арендовал квартиру, а затем — заказал на второго сообщника доверенность для продажи жилья. Мошенники сфабриковали еще один документ, согласно которому владелица квартиры уполномочила их продать недвижимость. Затем они провели сделку, в ходе которой жилье перешло от «доверителя» к «арендатору». В итоге собственница лишилась квартиры, а мошенники получили зарегистрированное право, которое могли бы перепродать добросовестному покупателю и скрыться с деньгами.

Не менее распространены и случаи подделки правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Например, при запросе документов покупателю может быть предоставлен несуществующий договор и выписка из ЕГРН с указанными в ней данными подставного лица — стороны сделки. 

«Дальше схема такая же: после заключения сделки и передачи денег или их перевода на счет продавца последний исчезает. Разница в отличие от подделки доверенности заключается в том, что переход права собственности к покупателю не будет зарегистрирован Росреестром ввиду несоответствия данных продавца и собственника, следовательно, проблемы возникнут только у покупателя, уплатившего цену договора злоумышленнику», — объяснил юрист из «Качкин и Партнеры».

Такой кейс тоже был в судебной практике. Например, в Красноярском крае мать и дочь убедили людей, что арендуемая квартира принадлежит им, и взяли за ее продажу крупный задаток. Женщина несколько лет сама снимала жилье у реального хозяина, а когда переехала, начала сдавать его другим людям под видом собственницы. Из-за финансовых трудностей она предложила квартирантам выкупить помещение за 1,1 млн руб., намеренно занизив цену. Потерпевшие согласились, внесли задаток 70 и 80 тыс. руб., а потом попросили документы. Злоумышленница сфабриковала выписку из ЕГРН и указала собственником свою дочь, которая написала расписки о получении денег. В общей сложности арендаторы перечислили 450 тыс. руб., а затем решили проверить законность справок и выяснили, что они поддельные.

Также довольно часто преступники используют подмену фотографии в паспорте, выдавая изображенного на вклеенном в паспорт фото постороннего человека за реального продавца, подделывают документы о родстве или используют подмену личности реального владельца похищенного паспорта. В таких случаях на сделку приводят человека, который внешне похож на собственника недвижимости. Дополняют образы накладными усами, париками, макияжем и актерским гримом, говорит Светлана Краснова. Распознать обман иногда не может ни нотариус, ни Росреестр, ни сотрудники банков. 

«В практике был случай, когда женщина продавала объект недвижимости на основании дубликатов правоустанавливающих документов и категорически настаивала на наличной оплате. В процессе проверки выяснилось, что она выдавала себя за реальную собственницу участка и была внешне очень похожа на последнюю. Поняв, что ее вот-вот разоблачат, лжепродавец отключила телефон и исчезла», — поделилась эксперт.

Супруги и наследники не договорились: что будет с жильем

Также в перечень наиболее стабильных и распространенных рисков рынка недвижимости входят: 

• сделки с наследственной недвижимостью; 
• супружеская доля;
• недвижимость с оплатой маткапиталом. 

В частности, наследственная недвижимость может таить в себе риски, связанные с законностью оформления прав продавца. Например, в случае предоставления им нотариусу поддельных документов о родстве, поддельного паспорта или поддельного завещания со старой датой.   

«Даже в случае, если наследник законно получил недвижимость в наследство, сложно гарантировать, что в дальнейшем не обнаружится какой-то неучтенный родственник, не знавший о смерти наследодателя, или вступивший во владение частью наследства. Все это может повлечь начало судебного разбирательства, в которое будет втянут покупатель недвижимости. В лучшем случае он потратит время и нервы, в худшем — лишится недвижимости», — объяснила Светлана Краснова. 

Что касается супружеской доли, она также может обернуться неприятностями для покупателя, если один супруг решил продать недвижимость без ведома другого. Согласно закону, продавец должен предоставить на сделку нотариальное согласие второго супруга либо доказать единоличную принадлежность отчуждаемого имущества. В противном случае сделку аннулируют. 

«Еще одной миной замедленного действия становится сделка с использованием маткапитала, если родители, решившие использовать средства маткапитала на оплату стоимости приобретаемого жилья или на погашение ипотеки, не пожелали наделить своих детей долей в праве собственности на это жилое помещение, как того требует закон. Часто они идут на такое, если имеют намерение продать недвижимость, чтобы не получать разрешения опеки и попечительства», — рассказала руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость».

Искусственный интеллект вынуждает продавать квартиру 

Благодаря развитию цифровых технологий, число «грубых» сценариев с поддельными нотариальными доверенностями и двойными продажами жилья уменьшилось. Им на смену пришли технологически сложные схемы, часто с использованием возможностей искусственного интеллекта (ИИ), рассказал Ярослав Ковалев, юрист адвокатского бюро «Ольга Ренова и партнеры».

Довольно часто злоумышленники создают фейковые профили собственников жилой недвижимости или риелторов, которые якобы сопровождают сделку. В отдельных случаях уже зафиксировано использование подобных технологий для имитации видеозвонков с «продавцом», что легко вводит в заблуждение даже опытных покупателей. 
Участились случаи мошенничества со сгенерированными ИИ аудио- или видеозаписями, на которых знакомое продавцу или покупателю лицо — как правило, родственник, просит назвать код для получения доступа в приложение «Госуслуг» или к банковскому счету. Несмотря на разность ситуаций, все действия направлены на одну цель — завладеть деньгами или имуществом, добавил Павел Остапчук.