«Инсити»: «Строительство ИЖС и доходных домов — сегмент для крупных игроков»

Девелоперам необходимо диверсифицировать бизнес. В числе перспективных направлений — ИЖС, строительство доходных домов, проекты в малых городах. Эти направления пока не очень интересны застройщикам, чаще они реализуют проекты в сегменте складской недвижимости. Об этом ИА Движение.ру рассказал владелец ГК «Инсити» Роман Саркисов.

Интернет-торговля как стимул коммерческого сектора

— Ваша компания планирует запуск нового направления — строительство складских комплексов. Почему вы решили развивать именно этот сегмент рынка?

— Во время и после ковида активное развитие получила интернет-торговля — все, что связано с доставкой товаров на дом. Многим компаниям стали нужны большие складские комплексы. Сегодня 80% всех складов ориентировано именно на интернет-торговлю. За этим будущее, и мы решили тоже двигаться в данном направлении. Это перспективно, в том числе с точки зрения диверсификации бизнеса.

— Где планируете строить и в каких объемах?

— Для первого этапа мы выбрали столичный регион и Краснодарский край. На долю Москвы приходится 50% всех складских комплексов класса А в стране, поэтому, в первую очередь, наш выбор пал именно на эту локацию. Имеющийся земельный участок потенциально позволяет возвести до 800 тыс. кв. м. На первом этапе планируется строительство 200 тыс. кв. м. складских комплексов класса А, уже получено разрешение. В ближайшее время планируем начать строительно-монтажные работы.

— Есть ли предварительные договоренности с потенциальными арендаторами?

— В Краснодаре такие договоренности достигнуты, но пока что мы не можем афишировать, кто станет партнером. В Москве планируем сначала начать строительство, а потом уже договариваться с арендаторами — крупными федеральными сетями. Спрос на склады большой, цена на аренду постоянно растет. За последний год стоимость выросла примерно на 20–30%. Конечно, такая тенденция вечно продолжаться не будет, поэтому мы ждем, когда начнется стагнация, и потом уже будем вести переговоры.

— Если сравнивать маржинальность проектов в сферах жилой недвижимости и логистики, какой сегмент интереснее?

— При такой действующей цене аренды на складские комплексы этот сегмент рынка уже, наверное, может сравниться по маржинальности с жилой недвижимостью. Но, помимо жилья, девелоперу ещё нужно строить социальную инфраструктуру, дороги, зеленые парки, скверы. Складской комплекс строится без подобной нагрузки. Хотя в последнее время проекты предусматривают хостелы для проживания рабочих. Но все равно, я считаю, что доходность складской и жилой недвижимости сейчас примерно одинаковая.

Отмена льготной ипотеки, перспективы ИЖС и доходных домов

— Отмена льготной ипотеки после 1 июля как-то повлияла на ваши планы по строительству жилой недвижимости?

— После 1 июля закончилась только льготная ипотека под 8%, но обсуждаются и вводятся другие программы. Спрос на жилую недвижимость будет сохраняться. В России строят 80–90 млн «квадратов» в год, а это гораздо меньше объема спроса на жилье. Поэтому, я думаю, рынок будет развиваться и дальше.

— На ПМЭФ глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов говорил, что сейчас застройщикам стоит присмотреться к другим видам деятельности, например к ИЖС, строительству арендных домов. Вы рассматриваете подобные варианты?

— Что касается доходных домов, то первый такой объект мы построили еще в 2016 году. Уже 8 лет он работает. Это один из самых крупных доходных домов в России, в нем 600 квартир, но срок его окупаемости составляет 10–15 лет. Я не думаю, что с такой экономикой застройщики поспешат строить похожие объекты.

— Такие виды бизнеса с длительными сроками окупаемости, вероятно, могут развиваться только как часть крупного холдинга?

— Думаю, да. Небольшая компания не может себе позволить вложить все свои средства и 15 лет ждать, когда они окупятся. Это возможно только в рамках диверсификации.

— Сейчас растет спрос на малоэтажное строительство. Власти запустили эскроу-счета в сфере ИЖС. Может ли это повысить интерес застройщиков, привлечь новых игроков?

— ИЖС мы занимаемся уже лет 10–15. Очень много коттеджных поселков построили. Но это сложный бизнес. Вряд ли многие застройщики пойдут в ИЖС. Если кто-то и попробует, то быстро передумает. Маржинальность высотного строительства может быть разной, но, в среднем, это 20–25%, а в ИЖС всего 15–18%. У нас большой опыт в этом направлении, и я могу сказать, что в ИЖС очень большие трудозатраты, требуется много людей для осуществления проекта. А сейчас тенденция такова, что работников не хватает, существует острый дефицит кадров. Наш опыт позволяет решать эти вопросы, оптимизировать процессы, но вряд ли многие компании захотят прийти в этот бизнес.

— Какие меры государственной поддержки нужны для развития ИЖС?

— Такие же, как и в сфере строительства многоквартирных домов — льготные ипотеки, субсидии, низкая процентная ставка по ипотечным программам.

Застройщики пойдут в малые города

— С 1 июля заработала программа льготной ипотеки для семей с детьми, которые живут в малых городах с населением до 50 тыс. человек. Насколько это интересно для застройщиков?

— Я думаю, что не только эта программа, но и традиционная семейная ипотека, которую продлили до 2030 года, переориентирует застройщиков на работу в малых городах. По условиям семейной ипотеки размер кредита может достигать 6 млн рублей, для таких населенных пунктов это стоимость полноценной квартиры. Спрос будет. Кроме того, в малых городах семьи тоже получают материнский капитал, и какая-то часть тратят эти деньги на покупку жилья. Это будет привлекать застройщиков.

— Ваша компания рассматривает возможность входа в такие города?

— Мы этот сегмент не рассматриваем, нам нужны большие объемы строительства. А в малых городах этого сделать не получится. Мы по-прежнему ориентируемся на крупные города. Активно изучаем Москву, присматриваемся к ряду регионов. Но об этих планах говорить пока не время.

Беседовала Ирина Силантьева, главный редактор ИА Движение.ру.