Рентабельность на грани: девелопмент рискует стать невыгодным

К концу 2025-го девелоперы исчерпали запас прочности, накопленный на сильных финансовых результатах 2020–2023 годов. После скачка стоимости рабочей силы и стройматериалов ситуация с издержками почти стабилизировалась. Но долговая нагрузка продолжает расти и снижает рентабельность бизнеса.  
 
Покупатели активнее уходят на вторичный рынок, поэтому на первичном рынке падают продажи. Также сегмент новостроек критически зависит от программ господдержки, условия которых продолжают ужесточать, отметил эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. 

«Мы видим, как на фоне дорогой ипотеки активно применяются альтернативные инструменты продаж: рассрочки, скидки при полной оплате, субсидированные ипотечные программы от застройщика. Для ускорения наполнения эскроу-счетов и снижения давления проектного долга девелоперы практикуют продажу крупных пулов квартир по сниженным ценам на старте с последующей реализацией оставшегося предложения по более высоким ценам», — поделился эксперт. 

Из-за неопределенного спроса застройщики осторожнее запускают новые объекты. Они выбирают комплексы с наибольшим запасом по рентабельности: так проект останется прибыльным, даже если спрос упадет, пояснил старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Игроки диверсифицируют портфель: выходят в сегменты «элит» и «бизнес», где сохраняется более высокая маржинальность. Параллельно компании сокращают инвестиции в непрофильную инфраструктуру, оптимизируют затраты и откладывают запуск новых проектов. 

Пока эксперты не видят признаков глубокого структурного кризиса. По итогам первого полугодия 2026 года продажи в натуральном выражении выросли на 7%, в денежном — на 11%. Но за этими цифрами скрывается региональный перекос, говорит Андрей Носов. В одних субъектах ситуация с распроданностью и динамикой цен поддерживает застройщиков, в других — создает зоны повышенного риска. 

Ретроспектива рентабельности: от 35% до 7%  

За последние пятнадцать лет рентабельность девелоперского бизнеса в России сильно изменилась. Эксперты выделяют четыре ключевых этапа:

• «Золотой век» в 2011–2014 годах. Рентабельность — 25–35%. Долевое строительство работало без эскроу-счетов: застройщики бесплатно привлекали деньги граждан на этапе котлована. Земля и подключение к сетям стоили дешевле, инфляция издержек была умеренной. Чистая маржа успешных проектов нередко превышала 30%, рассказал операционный директор девелоперской компании РАЗУМ Алексей Сон. 
• Кризис и подготовка к реформе в 2015–2018 годах. Рентабельность — 15–22%. Валютный кризис ударил по покупательской способности, себестоимость материалов выросла. Компании начали затягивать пояса, маржинальность снизилась, а слабые игроки стали банкротиться еще до законодательных изменений.
• Эскроу и ипотечный бум в 2019–2024 годах. Рентабельность — 20–30%. Переход на проектное финансирование обязал застройщиков платить банковские проценты. Но запуск массовой льготной ипотеки спровоцировал колоссальный рост цен на жилье — в ряде регионов «первичка» подорожала вдвое. Это полностью компенсировало расходы на обслуживание кредитов и вывело прибыли девелоперов на исторические максимумы.
• «Охлаждение» и жесткая просадка в 2025–2026 годах. Рентабельность — 5–15%. Отмена массовой льготной ипотеки обвалила рыночный спрос. Из-за падения продаж эскроу наполняются медленнее — это повышает ставку по проектному финансированию. Из-за удорожания логистики, дефицита кадров и жесткой денежно-кредитной политики маржа региональных проектов упала до минимума. 

Дополнительное давление оказали рост стоимости строительно-монтажных работ, подорожание материалов, инфляция. В итоге отрасль стала более структурированной, но маржинальность бизнеса сократилась, рассказала аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. 

Сейчас норма рентабельности застройщиков в России при раскрытии эскроу-счетов в среднем не превышает 7–8%, заявлял замглавы Минстроя России Никита Стасишин. Замминистра также обращал внимание на возрастающую соцнагрузку на девелоперов — она напрямую влияет на доступность жилья и итоговую стоимость квадратного метра.  

Когда бизнес теряет смысл  

Игроки рынка считают, что с начала 2026 года компании уже работают на грани рентабельности. С их слов, себестоимость «квадрата» сравнялась со средней ценой продажи или превысила ее, особенно в крупных городах. Продавать квартиры дешевле нельзя — иначе бизнес станет убыточным. Чтобы определить текущую границу, редакция Движение.ру отправила запросы в несколько крупных компаний, но они остались без ответа.  

В целом представители отрасли определяют экономический «порог выживания» по двум уровням: 

• Первая граница — 15%. Ниже этого уровня бизнес становится невыгодным для собственников: застройщик несет операционные, юридические и градостроительные риски. Если доходность падает дальше, девелоперу выгоднее остановить экспансию и распродать землю. Вырученные деньги логичнее вложить в депозит или ОФЗ — при нынешних ставках они дают безрисковый доход выше строительной маржи, пояснил Алексей Сон. 
• Вторая граница — банковский барьер в 10%. Это минимальная внутренняя норма доходности проекта, которую требуют банки. Если финансовая модель жилого комплекса ниже, банк расценивает риски недостроя как критические и не выделяет кредит. Проект замораживается еще на бумаге.

По сравнению с другими отраслями такая рентабельность девелоперских проектов может выглядеть низкой. Например, в 2025 году маржа пищевой промышленности была на уровне действовавшей тогда ключевой ставки — 20–21%. Для девелопмента это хороший показатель, отмечала СЕО ГК «Самолет» Анна Акиньшина. 

«Дело не в маржинальности как таковой. Я была на интересной дискуссии, где мы обсуждали технопарки. Один коллега сказал, что девелоперы могли бы помочь пищевой промышленности, потому что у них рентабельность всего лишь на уровне ключевой ставки. А для девелоперов 20% — это очень хороший показатель. С учетом всех ограничений такая маржа есть далеко не у всех застройщиков. Поэтому я бы не говорила о каких-то относительных цифрах, а отталкивалась от того, как ту или иную модель можно реализовывать и какие инструменты есть», — рассказывала Анна Акиньшина в интервью Движение.ру в 2025 году.   

Как изменится рентабельность к 2027 году  

К концу 2026 года рентабельность может незначительно снизиться — из-за удорожания стройматериалов, ужесточения льготных программ и общего снижения спроса. Но при сохранении текущих экономических условий и поддержке эффективных проектов рынок сможет удержаться от резкого падения доходности.

«Говорить о масштабных негативных сценариях преждевременно. Внимание требуется уделять отдельным регионам и компаниям с меньшим запасом прочности, однако большинство игроков смогут адаптироваться к изменениям за счет повышения эффективности и гибкости своих бизнес-моделей», — рассказала Кристина Гудым. 

Прогнозы девелоперов менее оптимистичные: пика давления на маржу они ждут во второй половине 2026-го. Застройщики продолжат достраивать объекты, запущенные в 2023–2024 годах, но при более низкой ликвидности. Стагнирующий спрос вынуждает их использовать скрытое дисконтирование, которое напрямую вычитается из чистой прибыли, подчеркнул операционный директор компании РАЗУМ.  

К началу 2027 года объем предложения на рынке новостроек просядет. Локальный дефицит и медленное снижение ключевой ставки позволят застройщикам индексировать цены. Это остановит падение маржи, но не вернет ее к историческим максимумам.

Рентабельность окажется зажата между падающими темпами продаж и растущей себестоимостью. Ключевыми факторами станут: 

• Медленный темп снижения ключевой ставки. Эскроу-счета наполняются медленно, высокая ставка по проектному финансированию «съедает» до 3–5% потенциальной маржи. 
• Смена условий льготных программ. Без господдержки девелоперы вынуждены брать на себя функции банков и предлагать субсидии и рассрочки. Это замораживает оборотный капитал.
• Налоговая реформа. Повышение базовой ставки НДС и прогрессивный налог на прибыль увеличили фискальную нагрузку на поставки материалов.
• Кадровый голод. Чтобы удержать сотрудников на стройках, компании должны индексировать зарплаты выше инфляции. 
• Ценовой тупик. Из-за снижения реальных доходов населения повышать цены рискованно, а снижать их не позволяют финмодели банков.  

Федеральные игроки удержат маржу за счет скидок от поставщиков, масштаба бизнеса, наличия собственных производств материалов и выкупленных ранее земельных банков. Они сохранят рентабельность на уровне 12–14%, считает Алексей Сон. 

В самой уязвимой позиции окажутся региональные застройщики. В городах с невысокой стоимостью квадратного метра маржа может упасть до критических 3–5%. Это приведет к волне слияний и поглощений: сильные федеральные бренды будут выкупать площадки региональных игроков на грани дефолта, резюмировал эксперт.