Москва vs. Петербург: где закончился спрос на элитную недвижимость — мнения экспертов

Рынок элитной недвижимости в Москве столкнулся с ограничением платежеспособного спроса. Летом 2026 года количество сделок с высокобюджетным жильем снизилось. Из-за экономического давления владельцы бизнесов и топ-менеджмент крупных компаний, которые были целевой аудиторией этого сегмента, отложили или приостановили покупки. Об этом Движение.ру рассказал Федор Соломатин, основатель группы международных компаний Prime и XALER, член жюри международной премии BRICS Property Awards.  

По итогам января–сентября 2026 года объем сделок с первичным элитным жильем в Москве сократился на 38,7% год к году, до 13,6 тыс. кв. м, пишет «Ъ» со ссылкой на данные «Метриума». По подсчетам NF Group, снижение продаж высокобюджетной недвижимости за три квартала превысило 20%.

«Не все клиенты себя так чувствуют. Кто-то себя чувствует финансово хорошо, но в целом рынок и целевая аудитория испытывают сложности, не может достаточно адекватно предсказывать будущее. Поэтому количество сделок и объем транзакций снижается. Сложно сказать, когда и насколько спрос будет реализован: это зависит от многих политических и экономических факторов», — рассказал Федор Соломатин.

В Санкт-Петербурге ситуация иная: спрос там устойчивый. За последние годы объем предложения сократился до минимальных значений — по итогам девяти месяцев 2026 года на рынок вышло шесть новых элитных проектов общей площадью около 118 тыс. кв. м. Вместе с бизнес-классом — 12 проектов и новых очередей на 205 тыс. кв. м — это на 18% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, рассказал Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI, член жюри международной премии BRICS Property Awards.  

«Определенный дисбаланс между ограниченным предложением и спросом отчасти и объясняет рост цен. Так, в элитном сегменте средняя цена квадратного метра выросла с начала года на 9%, до 930 тыс. руб., в бизнес-классе — до 550 тыс. рублей за кв. м. В высоком ценовом сегменте клиенты выбирают, как правило, жилье для собственного проживания, и Петербург для многих остается безальтернативным выбором. Тем более, что на рынке Москвы цена “квадрата” еще выше — разница может составлять 50% и более», — отметил Михаил Гущин. 

В Москве покупатели по-прежнему рассматривают недвижимость как способ сохранения капитала, но больше не рассчитывают только на капитализацию. В Петербурге снижается доля инвесторов, которые приобретают жилье как инструмент для перепродажи и быстрой фиксации дохода. 

В обоих городах покупатели все чаще преследует три цели: 

• собственное проживание; 
• приобретение жилья для семьи и детей; 
• сохранение капитала. 

Покупатель, который приобретает для себя, готов платить за архитектуру, продуманную среду, приватность, хорошую локацию, сервис и уверенность в результате. Для девелопера такое изменение покупательского поведения также означает важность попадания в потребность клиента. 

«Недостаточно просто вывести дорогой дом в хорошей локации. Продукт должен иметь понятную ценность, цельную концепцию, быть продуманным до деталей — от архитектуры и планировок до общественных пространств и сервиса. На рынке без существенного роста спроса конкурировать приходится прежде всего качеством продукта и эффективностью работы с клиентом», — пояснил Михаил Гущин. 

Где спрос останется ограниченным 

В 2027 году на московском рынке ожидается снижение количества сделок с элитной недвижимостью относительно рекордных показателей предыдущих лет. Рынок продолжит адаптироваться к новым условиям, быстрого возвращения к прежним объемам продаж не произойдет. Для девелоперов это означает более точную работу с продуктом и покупателем.  

«Стоит сказать, что рынок элитной недвижимости — узкий сегмент, который наименее подвержен ипотечным колебаниям, а в большей степени завязан на общий экономический фон. Количество сделок будет зависеть от того, куда двинется ключевая ставка, выгоднее ли будет вкладываться в недвижимость и сохранять деньги в ней или держать деньги на депозитах. Это общее настроение. Но в силу того, что горизонт прогнозирования очень-очень короткий, могут случиться резкие повороты. Не исключаю, что именно элитная недвижимость может себя в 2027 году чувствовать лучше, чем мы прогнозируем это сейчас», — поделился Федор Соломатин. 

Главный вопрос 2027 года для элитного сегмента Петербурга — не наличие спроса, а предложение, которое сможет его удовлетворить. Рынок ждет проектов с сильной локацией, качественной архитектурой, продуманным продуктом — сегодня их не хватает.

«Если стоимость денег продолжит снижаться, это может дополнительно поддержать спрос: часть средств, которые сегодня находятся в депозитах и других консервативных инструментах, будет постепенно перетекать в недвижимость. Но я бы не рассчитывал на резкий скачок спроса — покупатель сегодня гораздо более рационален и тщательно оценивает продукт перед принятием решения», — резюмировал Михаил Гущин.