Договор аренды квартиры — 2025: как составить, чтобы не потерять деньги

В ноябре 2024 года стоимость аренды в Петербурге выросла на 70% и достигла исторического максимума. В городах-миллионниках также наблюдается увеличение цен в полтора раза. Эксперты связывают тренд с ростом ставок по ипотеке и острым дефицитом жилья под аренду — например, спрос в Москве в семь раз превышает предложение, даже несмотря на традиционное для зимнего сезона затишья.

Суть договора аренды квартиры между физическими лицами

Договор аренды жилья — это документ, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. Их права и обязанности перечислены в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [1].

При аренде жилого помещения с юридической точки зрения речь идет о договоре найма. Когда снимают коммерческую недвижимость, чтобы открыть салон красоты или кофейню, подписывают договор аренды. Но в обиходе термин «договор аренды» закрепился и за съемными квартирами.

Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами

Грамотно составленный договор включает все условия сделки и помогает избежать спорных или конфликтных ситуаций между собственником и жильцом. Кроме того, это официальный документ, который защищает обе стороны и позволяет отстаивать свои права в суде, если что-то пойдет не по плану.

В стандартном договоре предусмотрены обязательные пункты — например, предмет, стороны и сроки. При необходимости добавляют дополнительные условия: проживание с животными, правила увеличения арендной платы и другое.

Предмет договора

Арендуемую квартиру, дом или комнату определяют как предмет договора. В договоре обязательно указывают следующие сведения:

• Полный адрес.
• Кадастровый номер.
• Метраж. Цифры должны быть такими же, как в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.
• Информация о том, что жилье не обременено правами третьих лиц и не находится в залоге. Если собственник планирует сдавать ипотечную квартиру, может потребоваться разрешение банка. Все зависит от условий, прописанных в кредитном договоре. Финансовая организация таким образом страхует риски, пока клиент выплачивает ипотеку.

Иногда в предмет договора включают перечень имущества, где перечисляют технику и мебель. Но для этих целей можно составить отдельный акт приема-передачи и подробно описать в нем состояние квартиры, количество переданных ключей и показания счетчиков на момент заселения.

Стороны договора

Наймодатель — это владелец недвижимости или уполномоченное им лицо, наниматель — это квартирант. В данный пункт договора вносят паспортные данные сторон.

«Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ в договоре необходимо указать не только нанимателя, но и тех, кто будет постоянно проживать вместе с ним [2]. Иначе есть риск, что владелец квартиры может потребовать их выселения», — предупреждает Екатерина Шаньшерова, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль».

Когда жилье снимает, например, несовершеннолетний студент, необходимо прикрепить к договору письменное согласие его родителей или законных представителей. Если этого не сделать и с жильем что-то случится, суд такой договор не признает и все расходы лягут на собственника квартиры.

Сроки договора

Договор можно заключать на короткий срок — до 11 месяцев (включает посуточную аренду), а также на длительный — от одного года до пяти лет. Если сроки не прописали, договор по умолчанию считается долгосрочным.

Короткий срок	Длительный срок
У квартиранта нет преимущества перед другими кандидатами, когда закончится договор	У квартиранта есть преимущества перед другими кандидатами. По закону собственник должен за три месяца до окончания срока договора предложить жильцу продлить его на старых или новых условиях. Правило не действует, если владелец решил не сдавать жилье как минимум в течение года [3]
Поднаем запрещен, то есть нельзя сдавать снимаемое жилье другим людям	Поднаем возможен с согласия наймодателя
Договор не нужно регистрировать в Росреестре	Договор нужно регистрировать в Росреестре. Услуга платная — 2 тыс. руб.

Если наймодатель не зарегистрировал долгосрочный договор, его могут привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ. Это грозит штрафом от 5 до 200 тыс. руб. [4]. Если договор краткосрочный, владелец также обязан платить налоги от сдачи жилья. За неуплату также установлен штраф — от 20 до 40% от суммы долга (ст. 122 НК РФ) [5].

«Если владелец квартиры подаст иск на жильцов, суд может обратиться в налоговый орган, чтобы исключить легализацию незаконных доходов. Такая практика подтверждена в Обзоре ВС РФ от 08.07.2020 [6]», — комментирует Екатерина Шаньшерова, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль».

В случае, когда ФНС узнает о скрытой аренде жилья, налоговики могут доначислить собственнику налог за три года и пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день.

Оплата

В этом пункте договора указывают срок и размер оплаты, а также дополнительные расходы: коммунальные платежи, интернет, телевидение.

Эксперты советуют указывать также комфортные для сторон сроки арендной платы. Важно договориться о счетах по квитанциям и прописать эти условия в договоре: например, квартирант компенсирует стоимость потребленной электроэнергии, горячей и холодной воды, а фиксированные платежи: взносы на капитальный ремонт, обслуживание общедомовых систем и другие услуги — берет на себя собственник.

Чтобы не столкнуться с долгами по коммунальным платежам у владельца жилья или финансовыми проблемами у квартиранта, еще до подписания бумаг проверьте следующую информацию:

• Если снимаете жилье — убедитесь, что у хозяина недвижимости нет задолженностей перед поставщиками коммунальных услуг. Если есть, пропишите это в договоре и укажите, в какой срок собственник обязан их погасить.
• Если сдаете квартиру — узнайте, платежеспособен ли арендатор. Спросите, где он работает и стабилен ли его доход. Также можно проверить потенциального жильца в публичных реестрах судебных приставов и едином реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

В дальнейшем эксперты рекомендуют подтверждать каждый факт передачи денег. Например, когда квартирант платит наличными, нелишним будет составить расписку и сослаться в ней на договор. Если речь о безналичной оплате, пропишите в договоре реквизиты, по которым необходимо сделать перевод. Одного номера банковской карты недостаточно — как минимум укажите БИК и номер расчетного счета.

«Чаще всего собственники просят переводить оплату на банковскую карту. В таком случае квартиранту стоит фиксировать переводы с помощью переписки: например, задать владельцу жилья вопрос о получении денег в Telegram или WhatsApp. Это станет дополнительным подтверждением оплаты, так как перевода между картами без назначения платежа может оказаться недостаточно», — предупреждает Екатерина Шаньшерова.

В договоре также рекомендуют прописать, когда и на сколько может быть увеличена ежемесячная плата. Если эту информацию не указать, по умолчанию будет действовать правило из ГК РФ, по которому размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год [1].

Обеспечительный платеж

Обычно эта сумма равна месячной арендной плате. Этот платеж часто называют депозитом, его вносят сразу или разбивают на части. Если квартирант нарушит прописанные в договоре условия — например, съедет раньше срока или испортит имущество, депозит останется у наймодателя в качестве компенсации. В остальных случаях деньги возвращаются нанимателю, когда тот съезжает.

«Очень часто случаются разногласия по обеспечительному платежу. В договоре должно быть четко указано, в каких случаях такой взнос подлежит возврату, а в каких собственник имеет право его удержать», — комментирует Марьяна Баларева, главный юрист агентства недвижимости «Макромир».

Иногда еще до составления договора собственник просит внести задаток. При аренде для этого платежа действуют те же правила, что и с задатком при купле-продаже квартиры. Если потенциальные наниматели передумают снимать жилье, деньги останутся у собственника. В случаях, когда договор не подписан по вине владельца, он должен вернуть задаток в двойном размере [7]. Важно составить соглашение в свободной форме и прописать условия возврата. Например, зафиксировать, что после подписания деньги пойдут в счет арендной платы за первый месяц.

Задаток часто просят мошенники, которые пропадают после получения денег. Чтобы обезопасить себя, Екатерина Шаньшерова рекомендует квартирантам до перевода денег и подписания любых обязательств сделать следующее:

• Настаивать на личном осмотре жилья (как правило, мошенники не могут организовать такой осмотр).
• Попросить у хозяина документы, подтверждающие личность и право собственности на квартиру. Они также потребуются и на этапе подписания договора, но в случае с задатком их важно проверить заранее. Если наймодатель говорит, что не принес бумаги, предложите заказать выписку из ЕГРН на «Госуслугах» — это можно сделать быстро и прямо с мобильного телефона.

Ремонт

Если квартира требует косметического ремонта, важно прописать в договоре, за чей счет его будут проводить. Когда такие условия не указаны, по умолчанию действует правило из Гражданского кодекса: наниматель делает текущий ремонт, собственник жилья — капитальный [1].

В квартире со временем может что-то сломаться, поэтому лучше заранее определить зоны ответственности:

• Если рассохлись дверцы шкафа или протекли трубы, это обычно связано с естественным износом. Ремонт делают за счет собственника.
• Если что-то испортили сами жильцы, они и компенсируют. Например, покупают новое зеркало взамен разбитого или меняют обивку у кресла, если его испортил кот.

Должны ли квартиранты спрашивать у собственника разрешение на ремонт, Марьяна Баларева советует прописать в договоре. Если работы производятся в счет аренды, необходимо заранее согласовать смету и перечень, а по завершении сделать акт приемки-сдачи с подписью владельца.

Права и обязанности сторон

Обычно в этом разделе прописывают, что собственник должен передать квартиру жильцу в надлежащем состоянии и в установленный договором срок. Наниматель со своей стороны обязан вовремя вносить оплату и следить за состоянием имущества [1]. В зависимости от мнения собственника в договоре указывают запрет или разрешение на субнаем.

В договор часто добавляют, что арендатор обязан использовать жилье только для проживания. Это значит, что он не может организовать в нем, например, салон красоты или зоогостиницу.

Квартирант имеет право без согласия владельца сменить замки и не предоставлять новый ключ в течение всего срока аренды, утверждает юрист Екатерина Шаньшерова. Это связано с тем, что по договору квартиранту передается не только право пользования, но и право владения жильем. Последнее дает возможность разрешать или запрещать доступ в помещение.

В права и обязанности сторон вносят договоренности о возможности содержания животных.

«Если собственник против, в документе пишут, что наниматель не может проживать с питомцем. Если же владелец согласен, фиксируют условия. Например, квартирант оплачивает расходы на ремонт или замену мебели, если домашнее животное что-то испортило, а при выезде обязан организовать клининг и антиаллергическую обработку», — комментирует Марьяна Баларева, главный юрист агентства недвижимости «Макромир».

Дополнительные условия

Стороны могут перечислить в договоре дополнительные требования. Например, когда собственник имеет право посещать квартиру. Эксперты называют эту информацию в договоре важной для сторон: владелец жилья сможет регулярно проверять помещение, и его визиты не застанут арендатора врасплох. Также фиксируют частоту посещений, за сколько дней о них следует предупреждать, и указывают, что осмотр возможен только в присутствии жильца.

Образец

Можно скачать в интернете уже готовые шаблоны и скорректировать их под себя.

Например, на информационно-правовом портале «Гарант.ру» опубликована примерная форма договора найма жилого помещения.

Как расторгнуть договор аренды квартиры между физическими лицами

По закону обе стороны должны предупреждать о выезде или необходимости освободить квартиру за три месяца и в письменной форме. На практике, как отмечает юрист, многие прописывают в договоре срок в один месяц.

«В повседневной жизни возникают различные ситуации, при которых собственник может потребовать досрочно освободить жилье, — например, ему и его семье больше негде жить. Квартирант тоже может внезапно съехать в связи с переездом в другой город или сменой работы», — говорит Екатерина Шаньшерова, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль».

Наймодатель также может расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если арендатор:

• портит имущество;
• использует жилье не по назначению, нарушает права и интересы соседей [1].

По закону собственник имеет также право расторгнуть договор, если жилец не вносит оплату в течение шести месяцев при долгосрочном договоре и двух месяцев при краткосрочном [1]. Но можно прописать и другие сроки. Кроме того, в договоре будет верным указать, в течение какого времени квартирант обязан освободить помещение после нарушения условий.