Назад

Технологии информационного моделирования (ТИМ)

Преимущества, сложности внедрения, кейсы
С 2025 года требование о переходе на технологии информационного моделирования (ТИМ) распространилось на все девелоперские проекты. Осенью специализированное ПО использовали лишь четверть застройщиков. Внедрению ТИМ мешают проблемы с программным обеспечением и дефицитом кадров, отмечают эксперты.
Изображение новости
Фото: М. Денисов/Mos.ru

Число компаний, использующих цифровые технологии, растет. ТИМ-системы осенью 2024 года применяли 26% девелоперов, тогда как в августе 2023 года их использовали 18% компаний, подсчитали в ДОМ.РФ. Из 89 субъектов информационное моделирование при возведении жилых домов уже применяют в 64 [1].

Что такое ТИМ

ТИМ — это набор принципов и методов, связанных с жизненным циклом объекта строительства, основанный на использовании информационной модели [2]. В глобальную цифровую модель включают огромный массив данных. И речь идет не только об архитектурных характеристиках и конструктивных элементах здания, но и о параметрах, которые относятся к материалам, логистике, сметам, срокам, подрядчикам. Вся эта информация синхронизируется, поэтому изменение любого элемента обновляет всю систему.

Например, добавили этаж у дома — автоматически изменились количество материалов, сметы проекта. Доступ к модели есть у всех участников строительства, так что все решения отражаются в системе. Это ускоряет и упрощает согласование изменений.

ТИМ и BIM: есть ли разница

Building Information Modeling (BIM) и ТИМ — равнозначные понятия, но BIM — международный термин. Концепция возникла еще в 1970-х, а термин стали применять с 2002 года. Тогда компания Autodesk выпустила документ под названием «Информационное моделирование зданий», которое стало нарицательным: вскоре и другие поставщики ПО тоже стали употреблять это понятие.

Позднее в российской строительной документации такие технологии получили название ТИМ — технологии информационного моделирования.

Государственное регулирование ТИМ

История внедрения ТИМ в России началась в 2014 году, когда Минстрой принял план поэтапного внедрения технологий информационного моделирования [3]. Орган власти пояснял, что внедрение ТИМ улучшит качество проектирования и строительства, снизит себестоимость проектов и риски возникновения чрезвычайных ситуаций. Пилотным регионом стала Москва. Сначала здесь внедрили технологии на уровне экспертизы, затем разработали план мероприятий, систему классификации, требования к цифровым моделям, методику расчета стоимости.

Результаты работы пилотного региона были успешными, и в 2019 году термин «информационная модель» закрепили законодательно: соответствующие изменения были внесены в Градостроительный кодекс [4]. С того времени начался постепенный переход регионов и застройщиков на ТИМ.

В 2021 году, когда опыта применения цифровых технологий стало достаточно, было принято Постановление Правительства РФ № 331. Согласно ему, с 1 января 2022 года участники строительства, если на него выделены бюджетные средства, должны формировать информационную модель объекта [5].

Если по постановлению № 331 использовать ТИМ нужно было только в проектах по госзаказу, то с 1 июля 2024 года с использованием этой технологии должны быть построены все многоэтажные жилые дома. А с 2025 года требование о переходе на ТИМ распространится на все девелоперские проекты, в том числе на малоэтажную застройку.

«Для тех, кто уже использует технологии информационного моделирования, обязательное внедрение не станет проблемой. Для тех, кто про BIM только слышал, открываются два пути. Первый — просто поднимать BIM-модели, отчитываться государству, но не использовать технологии в своей работе. Второй — начинать действительно их внедрять, учиться извлекать выгоду и окупать. Первый путь простой, повышает расходы и почти никуда не приводит. Второй — сложный, но правильный», — комментирует генеральный директор ООО «Институт ТИМ» в составе ГК KRGP Михаил Максин.

Санкций в законодательстве за отказ от перехода на ТИМ пока не предусмотрено. И, как отмечают эксперты, «пока у застройщиков еще никто по-серьезному обязательное внедрение BIM не спрашивал».

Вместе с тем идет мягкое стимулирование перехода девелоперов на информационные модели. Минстрой и ДОМ.РФ организуют стратегические сессии, на которых делятся лучшими практиками внедрения ТИМ [6]. А крупнейшие банки в июне 2024 года предложили снижать ставку проектного финансирования для застройщиков, которые будут применять специализированное ПО [7].

Как работает ТИМ

Цифровые технологии могут применяться на всех этапах жизненного цикла объекта.

  1. Планирование и обоснование инвестиций. Процесс начинается со сбора разрешительной документации, которую технический заказчик часто получает в бумажном виде. Для удобства документы оцифровывают и размещают в среде общих данных, чтобы у участников проекта был к ним доступ. Для обоснования экономической целесообразности проекта, которое требует заказчик или инвестор, создают предварительную информационную модель. Далее разрабатывают механизм взаимодействия с инвесторами и органами контроля, чтобы они могли следить за расходованием средств. Завершающая задача на этой стадии — формулировка задания на проектирование.
  2. Проектирование. На этом этапе создают BIM-модель здания, рассчитывают параметры всех элементов объекта. После добавляют данные об инженерных сетях и логистике. Например, процесс может выглядеть так: каждый участник создает модель своего раздела, затем они собираются в единую, и идет поиск ошибок. После всех доработок снова проходит проверка. Готовую модель передают на стадию строительства, а затем и эксплуатации.

Так, ТИМ применялись при проектировании Дворца гимнастики в «Лужниках». Информационное моделирование помогло сократить время прохождения экспертизы, уменьшить затраты на строительство здания, выявить ошибки и снизить их количество в четыре раза. Дворец начали строить раньше, чем планировали, так как разные специалисты работали над проектом одновременно [7].

Проектная документация для Дворца спорта в Лужниках была разработана с помощью ТИМ. Фото: М. Денисов/mos.ru

  1. Строительство. BIM-системы позволяют визуализировать процесс стройки, получать данные о фактическом состоянии проекта и контролировать расход средств.

Например, технологии помогли сократить сроки возведения и быстрее переселить участников программы реновации в Москве. В марте 2024 года столичная мэрия сообщила, что в столице профильный департамент использует ТИМ на 243 своих объектах, 96 из которых проектируются и 76 возводятся [8].

Один из первых домов, спроектированных и построенных с помощью ТИМ, ввели в эксплуатацию в районе Метрогородок Москвы в октябре 2023 года. Фото: mos.ru

  1. Эксплуатация. Когда объект уже сдан, информационная модель помогает анализировать работу инженерных систем здания и выявлять неполадки.

Например, Департамент градостроительной политики Москвы и НИУ МГСУ тестируют внедрение ТИМ в управление зданий кампуса. УК смогут отслеживать поломки в режиме реального времени, что увеличивает сроки службы оборудования до 30% и ускорит типовые процессы на 20% [9].

  1. Снос. Данные можно использовать для дальнейшей реконструкции и демонтажа здания.​​

Обзор ПО для ТИМ

До 2022 года большую долю российского рынка информационного моделирования занимали зарубежные вендоры, но многие из них ушли с рынка. Так, компания Autodesk приостановила деятельность в России, прекратила продажу и поддержку своих сервисов. При этом многие проектные и строительные организации в России использовали ПО именно этого разработчика. После ухода компании с российского рынка девелоперы выбирали один из трех вариантов: использовать пиратские версии, покупать лицензионное ПО Autodesk в других странах, перейти на российские аналоги, например на Renga и Model Studio CS [10].

Власти, в свою очередь, утвердили программы импортозамещения иностранного ПО во всех отраслях, в том числе и для строительства.

Так, например, выглядит интерфейс в российской ТИМ-системе Renga. Источник: rengabim.com
Отечественных решений в сфере строительства уже около 600. Российские ТИМ-системы закрывают потребности компаний-застройщиков во многих сегментах.

В перечне ПО для ТИМ на сайте Минстроя России можно найти несколько категорий применения ИТ-решений [11], например:

  • для территориального планирования применяют ГИС «Терра» и nanoCAD GeoniCS;
  • для проектирования — GeoWall и СтаДиКон;
  • для строительства — «Цифровое управление строительством» и САПР ПОЛИНОМ;
  • для эксплуатации зданий — ПО «ТехноКад Онлайн Платформа» и ПРК «Энергосбыт»;
  • на всех этапах жизненного цикла — Bimeister, СтройКонтроль, Pilot-BIM.

Вместе с тем эксперты отмечают, что на отечественном рынке наблюдается недостаток САПР и большое количество ИТ-решений для других задач. При этом в области ПО для анализа моделей отечественные ИТ-решения вышли на высокий уровень, считает Михаил Максин.

«Многообразие ПО за последние два года выросло в разы. Только для общих данных на рынке можно насчитать порядка 30 вариантов. Однако возникают вопросы к качеству и уровню зрелости ПО по функциональности и производительности», — отмечает эксперт.

Российские системы автоматизированного проектирования (САПР) — аналоги AutoCAD — все еще остаются несовершенными, считает Юрий Чебелюк, BIM-менеджер, технический специалист IYNO.

«Наблюдаем проблемы с САПР, в которых разрабатываются те самые цифровые информационные модели. Программы довольно неплохие, но требуют доработки. Чего не скажешь о программах по обработке моделей и цифровому сопровождению строительства. В этом плане нам есть чем гордиться. Создано довольно много разных продуктов под задачи с разной спецификой», — комментирует Чебелюк.

ТИМ: плюсы и минусы

Эксперты рассказали, какие есть плюсы и минусы применения цифровых технологий в девелопменте.

Плюсы

  • Прозрачность, достоверность и быстрая обработка данных. Информационные модели помогают оперативно обмениваться данными об объекте, быстро корректировать сроки и сметы.
  • Снижение расходов. ТИМ помогают экономить до 30% расходов на этапах строительства и эксплуатации объекта.
  • Управление рисками и сокращение ошибок. Позволяет быстрее и более наглядно выявлять коллизии в проектной документации.
  • Уменьшение бумажного документооборота. Бумажный документооборот при использовании ТИМ уменьшается на 85%, по данным ДОМ.РФ.
  • Координация всех сторон. Каждый специалист владеет актуальной информацией об объекте.
  • Сокращение сроков. В 2024 году строительный цикл составляет около 1300 дней, в то время как в 2020 году — 2181 день, по данным Минстроя России [12].

Минусы

  • Высокая стоимость внедрения ПО. У застройщиков с небольшим количеством проектов нет мотивации и финансовых возможностей применять ТИМ. Михаил Максин отмечает неготовность небольших игроков внедрять технологии из-за того, что они считают это нерентабельным. Требуются вложения не только в закупку решений, но и в обучение кадров.
  • Длительные результаты. Многие считают цифровые технологии панацеей, но для существенного эффекта необходима длительная работа.
  • Отсутствие мотивации у сотрудников и дефицит кадров. На hh.ru по поиску BIM можно найти 2325 вакансий. Потребность в BIM-кадрах в России, по оценке ДОМ.РФ, превышает 100 тыс. человек [13].

Примеры использования ТИМ в России

Три знаковых объекта с использованием цифровых технологий:

  1. «Лахта Центр» в Санкт-Петербурге, который полтора года назад стал победителем в общероссийском конкурсе «ТИМ-лидеры».

«Выбор такого цифрового подхода определили сложность объекта, его архитектурные особенности, масса инженерных решений и факторов, начиная с ветровых нагрузок, ориентации до обеспечения энергоэффективности», — отмечает президент НОТИМ Михаил Викторов.

Фото: ТАСС

  1. Метрополитен Москвы. Все последние станции московского метро, сданные в 2023–2024 годах, спроектированы в ТИМ, комментирует Михаил Викторов.

«Метро — сложнейшая конструкция с массой инженерного оборудования, со сложной геодезией и своей архитектурной начинкой. Все, что делается в ТИМ, резко снижает и количество ошибок, и количество исправлений. Технологии берегут как время, так и бюджет города», — подчеркивает эксперт.

  1. Образовательные учреждения в разных городах. Детский сад, который был спроектирован Группой «Эталон», — один из первых объектов, который в ТИМ прошел госэкспертизу в Санкт-Петербурге. В этой же нише эксперт Михаил Викторов упоминает школу в микрорайоне Солнечный города Екатеринбурга, которая была спроектирована с применением российского ПО Renga.

«Точно так же застройщик фиксирует эффект с точки зрения экономии средств, снижения ошибок, коллизий и времени», — говорит о школе президент НОТИМ.

Будущее ТИМ в России

Эксперты оценивают перспективы информационного моделирования в России весьма позитивно. Например, Андрей Тонконогов, партнер и руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости «Технологии Доверия», считает, что уже сейчас ТИМ позволяют экономить до 20% себестоимости проектов и сокращать сроки строительства до 50%.

«В любом случае все потихоньку будут переходить на цифру. Сейчас как раз такой период, когда хайп, связанный с BIM/ТИМ, прошел, и многие уже более осознанно подходят к этой теме. Перспективы развития есть, главное, чтобы те, кто хочет пользоваться плодами данной технологии, понимали, зачем им это нужно», — комментирует Юрий Чебелюк, технический специалист IYNO.

Оптимистично смотрит на будущее информационного моделирования в России и генеральный директор ООО «Институт ТИМ» Михаил Максин, который верит в силу сообщества BIM-специалистов.

«Одним из основных двигателей прогресса считаю очень развитую обширную сеть комьюнити в формате Telegram-чатов. В стране очень много высококлассных BIM-специалистов, которые уже достигли больших высот и делятся этим публично, давая возможность развиваться всей отрасли», — отмечает эксперт.

Светлана Гринь
Светлана Гринь

Обновлено:

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Telegram

Материалы по теме

В чем разница между проектной и рабочей документацией в строительстве_819
В чем разница между проектной и рабочей документацией в строительстве
Стрит-ритейл: тонкости инвестиций в коммерцию_551

Стрит-ритейл: тонкости инвестиций в коммерцию

Классы жилья: какие бывают, в чем разница и почему у каждого застройщика он свой _226

Классы жилья: какие бывают, в чем разница и почему у каждого застройщика он свой

 

В чем разница между проектной и рабочей документацией в строительстве_819
В чем разница между проектной и рабочей документацией в строительстве
Стрит-ритейл: тонкости инвестиций в коммерцию_551

Стрит-ритейл: тонкости инвестиций в коммерцию

Классы жилья: какие бывают, в чем разница и почему у каждого застройщика он свой _226

Классы жилья: какие бывают, в чем разница и почему у каждого застройщика он свой