В фокусе — качество жизни: о трендах рынка недвижимости Азербайджана

С 2021 года стоимость новостроек в Азербайджане выросла на 30–40%, а вторичного жилья — на 15–20%. В 2024-м средняя цена квадратного метра первичной недвижимости в Баку составила $1,29 тыс., на вторичке — $1,35 тыс. (109 и 114 тыс. руб. по курсу ЦБ РФ на 3 апреля — прим. ред.). Стоимость квартир в разных сегментах варьировалась в зависимости от района города и могла достигать $3,5 тыс. (296 тыс. руб.).

При этом в последние годы эксперты отмечают изменение покупательского спроса. Например, растущий интерес к лотам с отделкой, наличию инфраструктуры и запрос не только на квадратные метры, но и на концепцию будущего места для жизни. Все эти тренды продолжатся и в 2025 году, уверены игроки рынка. 

Квартиры сокращают «квадраты»

В 2024 году средняя площадь квартир в Баку снизилась со 120 до 85 кв. м, рассказал Эльчин Гадимов, главный исполнительный директор PASHA Property Management. Представители местного рынка подтвердили: сейчас запросы покупателей, приобретающих недвижимость для жизни, смещаются в сторону малогабаритных лотов. 

«Но тут нужно понимать, что средняя квадратура у нас в стране больше, чем, например, в России. То есть квартира площадью 60 кв. м считается маленькой, а 70 кв. м — небольшой. При этом средняя площадь двушки, как правило, — около 100 кв. м», — отметил Аким Тахиров, директор агентства недвижимости «Этажи» в Азербайджане на Международном саммите девелоперов в Баку. 

Одновременно меняются запросы на квартирографию, говорит эксперт. Если 2–3 года назад основным требованием покупателей была отдельная кухня, то сейчас большинство покупателей рассматривают квартиры с кухней-гостиной. 

В целом же выбор лота зависит от целей приобретения — значительную долю покупателей составляют люди, которые выбирают жилье в качестве сохранения средств или инвестиций, добавил эксперт. В таких случаях поступают запросы на однокомнатные или двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 120 кв. м.
 
«Планировки — это очень важный фактор. К сожалению, раньше застройщики о них не думали. Принцип был построить внешне красивый жилой комплекс, а как это будет выглядеть внутри — уже другой вопрос. Поэтому появилось много прямоугольных, не совсем удобных для обустройства квартир — по форме как вагоны. Сейчас, конечно, ситуация меняется», — отметил Наруллах Султанов, совладелец TRIDENT INVESTMENT.

Переток с первички на вторичку — и наоборот

Эксперты также отмечают, что в последние годы все чаще происходит переток покупателей с первичного рынка на вторичный. Например, это случается, когда клиенты заинтересованы в покупке новостройки, но после определения локации, жилого комплекса и конкретного лота, они решают рассмотреть готовую квартиру, поделился Аким Тахиров. Особенно актуально это в случаях, когда требуется жилье с ремонтом. 

«Для многих не совсем комфортно получать квартиру без ремонта и тратить на него дополнительные деньги. Поэтому вторичка с готовым ремонтом пользуется большим спросом», — отметил директор агентства недвижимости «Этажи» в Азербайджане. 

При этом наблюдается и обратный тренд, когда покупатели приходят с запросом на подбор квартиры на вторичном рынке, но не находят подходящего предложения и смещают интерес на новостройку.

Покупатели хотят безопасности

Еще одним массовым трендом становится обязательное требование потребителей о предоставлении официальных документов, устанавливающих право собственности на недвижимость, говорит Руслан Нуриев, генеральный директор RNS Estate. Речь идет о документе, защищающем интересы покупателей. 

«Наличие купчей на квартиру становится основным запросом. У нас это приватизация, выписка из госреестра, которая защищает интересы покупателя. Это связано с тем, что раньше встречались случаи, когда недобросовестный застройщик, переписав документы, перепродавал квартиру другим людям. Поэтому многие заинтересованы покупкой квартиры именно с купчей. Причем этот тренд касается как местных клиентов, так и иностранцев, например, из России», — отметил эксперт. 

Запрос на инфраструктуру 

 Также в последние годы все меньше значения покупатели придают локации жилого комплекса, вместо этого одним из определяющих факторов становится инфраструктура, говорят представители рынка. В том числе это происходит благодаря появлению крупных девелоперских проектов, говорит Наруллах Султанов. 

«Эти компании создают широкий спектр инфраструктуры в своих проектах, что контрастирует со старым жилым фондом — просто одноблочные “коробки”, где сейчас проживает достаточно большая доля населения. Если продолжать строить такие ЖК, люди начнут активнее покупать новостройки, даже несмотря на то, что они бывают дороже вторички. В целом люди склонны покупать жилье для своих детей, родителей и инвестировать», — добавил совладелец TRIDENT INVESTMENT. 

Для потребителей, которые покупают жилье для себя, в числе важных факторов: закрытая территория, наличие паркинга, отделки, внешняя и внутренняя инфраструктура, состоящая из супермаркетов, ресторанов, соцобъектов и других точек.  

«В связи с этим я советовал бы девелоперам создавать не квадратные метры, а продумывать концепцию проектов, закладывать в нее определенный стиль жизни. Также компаниям стоит больше интегрироваться в рынок недвижимости, быть более открытым другим участникам, общаться с агентами и доносить через них свои ценности покупателям», — резюмировал Аким Тахиров.