Аренда с правом выкупа: плюсы и риски инструмента

Что такое аренда с правом выкупа

Аренда с правом выкупа — это особая форма договора, которая предусматривает право покупателя приобрести съемную квартиру. Возможность подобной сделки прописана в ст. 624 ГК РФ. Договор аренды заключают с обязательным условием о возможности выкупа арендованного имущества, в нем указывают порядок и сроки перехода собственности, ежемесячную арендную плату и выкупную цену недвижимости. Опционально документ может содержать пункт об обеспечительном платеже, который застройщик направляет на проведение косметического ремонта. 

Чем аренда отличается от лизинга и ипотеки

Эксперты отмечают, что аренду с правом выкупа часто ошибочно называют лизингом. Инструменты похожи, но имеют несколько принципиальных отличий: 

• при лизинге арендодатель приобретает имущество специально для покупателя, при аренде — предоставляет то, что есть в собственности;
• земельные участки нельзя взять в лизинг, при аренде этих ограничений нет; 
• лизинг предусматривает равные ежемесячные платежи, включающие все расходы компании, а аренда с правом выкупа — два вида платежей: арендный и выкупной. 

Что касается ипотеки, в этом случае квартира приобретается на кредитные деньги и до погашения долга находится в залоге у банка. 

«При оформлении кредита собственником является покупатель, однако квартира находится в залоге у банка. В альтернативных схемах жильем владеет девелопер, что делает инструменты менее устойчивыми и более рисковыми для покупателя при наступлении кризисных обстоятельств или банкротстве застройщика», — прокомментировал адвокат практики недвижимости и строительства ART DE LEX Николай Россинский.

Аренда с последующим выкупом: плюсы и минусы

Опрошенные Движение.ру эксперты определили несколько преимуществ схемы. В список вошли:  

• право выкупа может быть установлено дополнительным соглашением к уже заключенному договору аренды, в нем стороны также могут договориться засчитать выплаченную аренду в выкупную стоимость недвижимости; 
• если арендатор передумал выкупать квартиру, он может отказаться от соглашения в одностороннем порядке, но есть условие: договор должен быть заключен на неопределенный срок или включать такое право; 
• арендатор может жить в квартире, не оплатив полную стоимость; 
• аренда с правом выкупа не требует уплаты первоначального взноса. 

Одновременно схема имеет ряд недостатков, добавила Дарья Плотникова, младший юрист юридической фирмы Land Law Firm. Например: 

• участники сделки имеют право отказаться от договора в одностороннем порядке, что создает риск возврата квартиры собственнику вопреки желанию арендатора;
• невозможность до полного выкупа свободно распоряжаться объектом, в том числе проводить перепланировки; 
• арендатор не может контролировать, как собственник распоряжается имуществом, если это не прописано в договоре — речь идет о залоге и других обременениях.  

Как работает аренда с правом выкупа

В текущих условиях застройщики рассматривают аренду с правом выкупа как альтернативу дорогой рыночной ипотеке, рассказал Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость». Игроки рынка обычно называют услугу не арендой, а долгосрочной рассрочкой платежа. 

Хоть спрос на инструмент среди покупателей остается высоким, его доля на рынке невелика — услугу предоставляют отдельные компании. Например, в портфеле группы «Самолет» продукт занимает около 1%, говорит директор по продажам Анастасия Горбунь.  

«Целевая аудитория разная — молодые семьи, выпускники или молодые специалисты без накоплений, которых поддерживают родители. В общем, все, кому хочется жить “в своем доме”, а не снимать квартиру, но приобрести жилье прямо сейчас возможности нет. Почти 75% покупателей интересуются одно- и двухкомнатными лотами до 50 кв. м», — рассказала она. 

Как правило, застройщики используют в схеме готовые квартиры с правом собственности и полной отделкой, так как недвижимость должна быть готова к проживанию. Помимо арендных и выкупных платежей, клиент оплачивает и коммунальные услуги. 

Конечные условия оплаты и срока аренды разнятся в зависимости от компании. Чаще всего встречаются такой вариант: покупатель оплачивает аренду, которая идет в счет первоначального взноса. После этого клиент переходит на ипотеку и начинает погашать основной долг. Но бывают случаи, когда вносятся два вида платежей, а ипотека потом оформляется на рыночных условиях — с дополнительным первоначальным взносом. 

«Так, в наших проектах срок аренды может составлять от 6 до 18 месяцев. Ежемесячный платеж рассчитывается из суммы, которой не хватает покупателю для покрытия первоначального взноса. Если ежемесячный платеж комфортен для покупателя, то заключается договор купли-продажи (ДКП) с рассрочкой первоначального взноса и клиент получает право доступа в квартиру», — объяснила директор по продажам «Самолета». 

Покупатели чаще предпочитают договору аренды с правом выкупа предварительный ДКП, хотя застройщики предоставляют оба варианта, рассказала Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис» на конференции ЕРЗ.РФ. После завершения аренды клиент вносит оставшуюся сумму — наличными или за счет оформления ипотеки.  

Договор аренды с правом выкупа: как оформить

Типовой формы договора аренды с правом выкупа нет. Документ оформляется по общим правилам, в нем обязательно нужно четко прописать условия выкупа, указать данные о квартире, выкупную цену и размер арендной платы, говорит Алина Шлеева, старший юрист адвокатского бюро «Пропозитум». Если срок действия превышает 1 год, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. 

В нем также необходимо прописать порядок и сроки перехода права собственности на арендованное имущество, сделать это можно двумя способами: 

• переход права собственности с момента наступления обстоятельств, описанных в договоре — например, наступление определенной даты и внесение полной выкупной цены, без отдельного договора купли-продажи;  
• заключение отдельного договора купли-продажи арендованного имущества. 

В обоих случаях процедура подлежит государственной регистрации. 

Чтобы обезопасить покупателя, в документе нужно прописать несколько ключевых условий, добавила Дарья Плотникова. Например, запретить застройщику заключать какие-либо соглашения с третьими лицами в отношении квартиры без согласия арендатора.

Расторгнуть договор аренды с правом выкупа можно как по соглашению сторон, так и по требованию одного участника сделки, если выявлены нарушения или в документе прописана возможность одностороннего отказа по основаниям, не предусмотренным законом. Покупатель сможет вернуть только выкупную часть, арендные платежи не компенсируются.