Год после отмены льготной ипотеки: строительный бум и риски для бизнеса

Отмена массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024-го и ужесточение условий программ с господдержкой сократили спрос на первичную недвижимость. За год объем кредитования снизился почти втрое — с 475 млрд до 167 млрд руб. в месяц. Несмотря на это, строительная отрасль в России продолжает расти и даже ожидает рекорда: к июню 2025-го площадь возводимых новостроек выросла до 117,6 млн кв. м. 

Из-за увеличения объемов стройки и низких продаж девелоперы в 11 регионах России могут столкнуться с рисками финансовых проблем и ростом кредиторской задолженности, выяснил также аналитический центр «Движение.ру». В расчетах использовались данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) по российским городам-миллионникам. Дополнительно была рассмотрена Тюмень как региональный центр с активным рынком недвижимости.

Рекордсмены по приросту площадей

В большинстве крупнейших городов России прирост строительных площадей значительно обогнал средний уровень по стране. Максимально объемы увеличили застройщики Нижнего Новгорода и Омска — на 42% и 20% соответственно. Девелоперы Тюмени и Казани за год нарастили показатели на 17%. В Ростове-на-Дону возводимые площади превысили 3 млн кв. м, увеличившись на 13%, в Екатеринбурге — 5 млн кв. м, там прирост составил 11%.

Также в число миллионников с заметной динамикой вошли: Челябинск, Пермь, Уфа и Самара. В этих городах количество квадратных метров в среднем выросло на 10–15%. 

Источник: ЕИСЖС

Крупнейшие рынки со сниженными объемами 

В 2025 году объемы строительства сократились в шести крупнейших городах, наиболее значительное падение показали два миллионника — Санкт-Петербург и Краснодар. В Северной столице возводимые площади непрерывно сокращаются с 2020 года, сейчас они достигли минимальных значений за всю историю — порядка 5,2–5,6 млн кв. м. 

«В Санкт-Петербурге объемы строительства за пять лет сократились более чем вдвое. Здесь нужно учитывать, что значительная часть нового жилья административно располагается в районах, относящихся к Ленинградской области. Например, Мурино, Новое Девяткино Свердловское поселение, Новоселье и т.д. Там мы видим прирост в границах 7–8% год к году с 3,9 до 4,2 млн кв. м., но он, конечно, не компенсирует падение по городу», — говорит руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин. 

Что касается Краснодара, там объем текущего строительства сократился на 16%, до 5,2 млн кв. м. Пик фиксировался в 2023 году, когда в столице Кубани возводили более 7 млн кв. м. С тех пор город сокращает стройплощадки. Но, несмотря на это, по уровню распроданности жилья миллионник возглавляет список аутсайдеров.

Источник: ЕИСЖС

Самые нераспроданные рынки 

Рекордный рост запасов новостроек, у которых нет покупателей, аналитики отметили в большинстве миллионников. К примеру, в Краснодаре показатель отношения распроданности к стройготовности за год сократился на четверть и достиг критической отметки в 48%. Хотя оптимальным уровнем, по данным ДОМ.РФ, считается уровень в 70–80%. Дальнейшее снижение грозит застройщикам трудностями с погашением долгов по проектному финансированию, отмечают аналитики. 

«Непрекращающийся рост объемов строительства в миллионниках сопровождается снижением показателя отношения распроданности к стройготовности по всем крупным рынкам, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. Если в июне 2024-го в зоне риска находился один миллионник — Воронеж, то по состоянию на апрель 2025-го мы видим там уже 11 городов. Эта тенденция носит явный негативный характер», — отмечает Ян Гравшин.

Помимо Краснодара, в «красной» зоне также оказались Волгоград, Пермь, Тюмень, Самара, Новосибирск, Челябинск, Омск, Воронеж, Уфа и Красноярск. В этих городах показатель варьируется в пределах 70–55%.