Закрытые паевые инвестфонды для застройщиков: преимущества и риски

Закрытые паевые инвестфонды недвижимости — инструмент коллективных вложений. Привлекая средства инвесторов, специализированные управляющие компании вкладывают деньги в проекты с целью получения дохода. Объекты, которыми оперирует фонд, либо сдают в аренду, либо продают по окончании строительства. 

Приобретение доли в таком фонде путем покупки пая не предполагает получения статуса собственника объекта недвижимости или самостоятельного управления. 

«Изменение стоимости пая и чистых активов фонда (СЧА) взаимосвязано, и владелец пая может рассчитывать на определенный доход в зависимости от экономической конъюнктуры, а также эффективности управления объектами. Количество паев в ЗПИФах недвижимости ограничено, это отличает данные организации от других типов — открытых, интервальных, смешанных», — отмечает Елена Бакланова, старший аналитик компании «Эйлер Аналитические Технологии». 
В качестве отличительной особенности для квалифицированных инвесторов ЗПИФов эксперты называют анонимность: имена тех, кто вкладывает деньги в покупку паев, организация не раскрывает. 

В качестве отличительной особенности для квалифицированных инвесторов ЗПИФов эксперты называют анонимность: имена тех, кто вкладывает деньги в покупку паев, организация не раскрывает. 

Новая функция ЗПИФов на рынке жилья

В 2025 году суммарно в активах ЗПИФов сосредоточено 3,7 млн кв.м. недвижимости. При этом жилая недвижимость по объему в закрытых паевых фондах заняла второе место. Стоимость чистых активов (СЧА) этих фондов достигла 533 млрд руб. Такие данные на конец I квартала 2025 года приводит IBC Real Estate. Всего же с конца 2023 года прирост недвижимости в фондах в абсолютных значениях составил 1,6 млн кв. м.

«Существенное увеличение активов рыночных ЗПИФов, особенно в сфере жилой недвижимости, во многом связано с их использованием в качестве инструмента структурирования сделок. С конца 2023 года девелоперы и инвесторы всё чаще применяют ЗПИФы не только как инвестиционные инструменты, но и как эффективную юридическую форму для владения, управления и финансирования жилых проектов», — комментирует ситуацию Станислав Бибик, партнер NF GROUP.

В 2024 году топ-5 ЗПИФов недвижимости по стоимости чистых активов, по данным компании «Эйлер Аналитические Технологии», распределились так:

• «Современный 7» (УК Современные фонды недвижимости) —   101,7 млрд руб.
• ДОМ.РФ.                   —   99 млрд руб.
• «Современный 8» — 36,5 млрд руб.
• РД 2                            — 10, 2 млрд руб.
• РД                                — 8,3 млрд руб.

В последнее время застройщики используют ЗПИФы как инструмент привлечения средств под реализацию проектов. При этом в качестве обеспечения предлагают готовые объекты жилой недвижимости: квартиры и апартаменты. Среди крупных девелоперов, создавших собственные закрытые паевые инвестиционные фонды, аналитики отмечают MR Group, «Самолет», Forma (входит в состав ПАО «ПИК- специализированный застройщик»), «Coldy», «Сити Девелопер».

Например, ЗПИФ одного из застройщиков, входящих в топ-5, привлекает средства под жилые объекты для сдачи в аренду на срок 5 лет под 21% годовых. Сегодня в портфеле фонда несколько крупных жилых комплексов, уже построенных в Москве.

Тем не менее ЗПИФы в сфере жилой недвижимости пока не получили столь же широкого распространения, как фонды, привлекающие средства под коммерческие проекты. Прежде всего, как говорят эксперты, потому, что сектор жилой недвижимости не демонстрирует столь же высокий уровень доходности как, например, объекты складской недвижимости. Рост стоимости жилья также менее предсказуем, и управление такими объектами зачастую намного сложнее. 

Виды ЗПИФов недвижимости:

Исходя из целей и стратегии ЗПИФов, назначаемая для управления фондом специализированная компания определяет работу каждого фонда в конкретном направлении. Соответственно, фонды делятся на несколько типов и сегментов для инвестирования:

— ЗПИФ коммерческой недвижимости: склады, ТЦ, офисы, 
— ЗПИФ специализированной недвижимости: медцентры, гостиницы
— ЗПИФ жилой недвижимости: квартиры, апартаменты, таунхаусы.

По объему стоимости чистых активов лидируют ЗПИФы, оперирующие складскими, торговыми объектами и офисной недвижимостью, а доля по объему выглядит следующим образом: 

• Складская — 82%
• Торговая —6%
• Офисная —4%

Как работают ЗПИФы

ЗПИФы  представляют собой альтернативу самостоятельной покупке недвижимости. Приобретение паев на вторичном рынке на ИИС или на брокерский счет на срок более трех лет также предполагает дополнительные налоговые льготы для розничного инвестора. У тех, кто вкладывает средства в ЗПИФ, появляется возможность заработать на получении дохода от ренты на квартальной или ежемесячной основе (в зависимости от фонда) в форме дивидендов, а также на росте стоимости объектов, объясняет Елена Бакланова.

При этом большинство фондов предлагают клиентам именно капитализировать свои вложения, то есть полностью вернуть инвестиции получится в основном лишь при закрытии фонда. Но если владелец намерен досрочно получить свои деньги обратно, он вправе продать свой пай на вторичном рынке, либо на бирже, если фонд допущен к торгам.  Такой инструмент часто используют девелоперы, особенно если в проекте есть коммерческая инфраструктура. 

«Логично, чтобы застройщик не продавал эти помещения, а оставлял в собственности и управлял ими, по крайней мере, той частью, которая критически влияет на качество продукта. Чтобы привлечь финансирование под такую модель, компания может создать ЗПИФ, внести в него коммерческую недвижимость и предложить паи, в том числе покупателям квартир в этом же доме. Таким образом, жильцы становятся совладельцами коммерческих площадей и получают свою долю от арендного дохода, который может зависеть, например, от процента товарооборота арендаторов», — комментирует Денис Колокольников, основатель, управляющий партнер RRG.

Существуют и другие модели. Например, девелопер привлекает средства через платформу, ориентированную на людей, которые не готовы инвестировать в жилье целиком, но понимают перспективу роста стоимости, отмечает эксперт. Это позволяет получить относительно недорогие деньги за счет широкого участия розничных инвесторов, вкладывающих небольшие суммы через покупку паев.

Особенности ЗПИФов недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды обладают рядом особенностей, способствующих их популярности. Они обеспечивают налоговую оптимизацию, служат механизмом для владения и структурирования сделок, позволяют аккумулировать капитал и действуют в регулируемой среде, отмечает Станислав Бибик.

Эксперты выделяют следующие особенности ЗПИФов недвижимости:

— Доход регулярный, с возможностью получения налоговых вычетов при покупке на бирже. Однако он не является гарантированным.
— Доступность. Для вложения в ЗПИФ недвижимости не требуется больших начальных инвестиций. По сравнению с покупкой квартиры инвестирование в ЗПИФ может стать доступным даже при ограниченном бюджете — от 1 тыс.руб.
— Диверсификация. Один из ключевых моментов — инвестируя в ЗПИФ, инвестор может распределять риски между различными объектами недвижимости: коммерческой, жилой или промышленной в разных регионах. 
— Пассивный доход. Арендные платежи, получаемые УК, могут приносить стабильный пассивный доход.
— Четкий срок завершения. Для фонда указан срок, когда все имущество будет продано и инвестиции возвращены держателям паев. Так инвестору легче оценить период инвестирования при планировании.
— Профессиональное управление. Активы передаются управляющим компаниям.

«Помимо профессионального управления и жесткого контроля есть также важный фактор — гибкий порог входа. Не каждый инвестор может в одиночку приобрести объект стоимостью в десятки и сотни миллионов рублей. С ЗПИФ это возможно: инвестор может поучаствовать в дорогом проекте на комфортную для себя сумму», — отмечает Михаил Костромин, коммерческий директор инвестиционной компании AKTIVO.

Риски ЗПИФов недвижимости

Наряду с преимуществами владения паем в ЗПИФ, эксперты отмечают также и риски, которые несут, главным образом, инвесторы. Вне зависимости от класса недвижимости, стоимость пая может уменьшиться при падении цены объекта, снижении суммы арендных платежей и иных факторов, характерных для рынка недвижимости в целом. 

«Профессиональные управляющие не всесильны, иногда происходят события, на которые невозможно повлиять. Вспомните 2020-й, когда по всему миру закрывались магазины, торговые центры, офисные центры. Наши пайщики тоже частично пострадали, потому что прибыль фонда — это рентные платежи арендаторов: если арендатор съезжает, то прибыли нет, пока идет поиск другого арендатора. В целом, ЗПИФы недвижимости — это инструмент для долгосрочных инвестиций. Рассматривать его стоит в том случае, если вы готовы держать паи в течение нескольких лет», — говорит Михаил Костромин. 

Риск, о котором стоит помнить всем инвесторам, продолжает эксперт — низкая ликвидность по сравнению с такими инструментами, как акции и облигации. Паи фонда могут торговаться на бирже, но продать их по цене, которая устроила бы инвестора, не всегда получается легко и быстро, хотя бывают и исключения. 

Перспективы инвестирования в ЗПИФ

Данные аналитиков подтверждают устойчивый интерес инвесторов к ЗПИФ, которые видят в них не только инструмент для сохранения и наращивания капитала, но и удобный способ диверсификации вложений и сохранения от инфляции.

«Перспективными направлениями остаются города-миллионники России. При этом ключевым фактором остается не местоположение, а качество и потенциал самого актива», — говорит Станислав Бибик, партнер NF GROUP. 

В регионах позитивная динамика преимущественно видна в сегментах торговой и складской недвижимости, заявляет эксперт. 

«Региональные проекты зачастую не уступают столичным по инвестиционной привлекательности, а в ряде случаев даже превосходят их за счет более высокой доходности и разнообразия объектов по типу, масштабу и уровню риска. В то время как в крупнейших городах высокая конкуренция ограничивает доходность, в регионах сохраняется потенциал для более выгодных инвестиций», — отмечает Станислав Бибик.

Особенно востребованы ЗПИФы, по словам эксперта, в рамках  развивающихся арендных моделей, таких как built-to-rent, где используются готовые объекты. Такая структура оптимизирует налогообложение, повышает прозрачность операций и упрощает привлечение внешнего капитала через выпуск паев. 

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией.