Держать нельзя продать: что будет с земельным банком застройщиков в 2025 году

Завершение программ льготной ипотеки, снижение темпов продаж и рост кредитной нагрузки вынуждает девелоперов пересматривать инвестиционные стратегии. За январь-август 2025 года объем сделок с земельными активами под жилые проекты сократился на 42% — до 114 млрд руб. Из этой суммы 85% пришлось на Москву, 10% — на Санкт-Петербург, и еще 6% — на остальные регионы, рассказал Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate. Аналитик прогнозирует, что по итогам года уровень может достичь 180 млрд руб. 

«Жилая недвижимость входит в тройку лидеров в структуре вложений. В период января-августа на долю сделок с земельными активами под жилые проекты в общей структуре России пришлось 23%. Для сравнения в прошлом году значение составляло 32%», — прокомментировал Дмитрий Шелковский. 

В Москве сумма подобных сделок за восемь месяцев 2025-го сократилась на треть — до 97 млрд руб. На столичном рынке они занимают четверть от всего объема: за год доля снизилась с 30% до 24%, рассказал представитель IBC Real Estate. По его прогнозам, в конце года уровень инвестиций достигнет отметки в 140 млрд руб.  

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области объем вложений в площадки существенно замедлился из-за высокой ключевой ставки, но в силу волнообразности капиталовложений может прирасти во втором полугодии 2025 года, говорит Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers. Сейчас активными игроками на рынке, которые пополняют земельный банк, являются застройщики с собственными средствами, либо те, кто берет участки в рассрочку и использует комбинированную схему оплаты. 

Бизнес осторожен в решениях

Девелоперы стали щепетильнее выбирать земельные участки для приобретения под застройку. Основными критериями являются возможность достаточно точно просчитать финансовую модель будущего проекта и срок получения разрешения на строительство (РНС), говорит Екатерина Ломтева, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. Также к ключевым характеристикам площадки эксперт отнесла:

• наличие подтвержденных технико-экономических показателей (ТЭП) для надлежащего вида разрешенного использования;
• возможность подключения к инженерным коммуникациям;
• транспортная доступность и развитость социальной инфраструктуры;
• есть ли строения на участке, их характеристики;
• прогнозируемый спрос на недвижимость нужного назначения и темп продаж. 

Расчеты подразумевают и различные схемы сделки. Если они осуществляются между частными инвесторами, то даже в условиях низкой ключевой ставки деньгами оплачивается только 15–40% стоимости. Остальное — будущими построенными квадратными метрами, утверждает спикер. 

«Такая схема обоюдовыгодна: покупатель не отвлекает денежные средства из оборота, а продавец защищается от инфляции, ведь выручку нужно инвестировать. А если сделка осуществляется между государством и частным лицом по итогам торгов, то расчеты производятся в 100% денежной форме и без рассрочки», — объяснила Екатерина Ломтева.

В текущей рыночной ситуации девелоперам целесообразно рассматривать земельный банк как актив и подходить к каждому проекту индивидуально, а затем — принимать решение о его продаже или дальнейшем исполнении, добавил директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers.

Как изменились инвестиционные стратегии

Большинство крупных девелоперов сфокусированы на выполнении действующих обязательств и точечном расширении земельного банка. Например, «Самолет» в 2025 году ориентируется на монетизацию активов. Сейчас компания взвешенно подходит к выводу новых проектов, рассказал Движение.ру коммерческий директор группы Кирилл Храпов. 

Часть застройщиков заявляют о готовности приобретать участки в регионах, в которые вышли в 2024 году. Так, подобной стратегии придерживаются в Бруснике. Это позволяет создать достаточный запас для развития на территориях, поделился директор по земельному банку Анатолий Гаврилов. В 2025–2026 гг. девелопер намерен продолжать покупку площадок. 

«В этом году наша стратегия претерпела некоторые изменения, обусловленные новыми рыночными реалиями. На фоне роста себестоимости строительства мы фокусируемся на локациях, где можно предложить покупателям разумную цену, покрывающую увеличившиеся расходы застройщика. Отдаем предпочтение площадкам с высокой степенью готовности, что позволяет в кратчайшие сроки приступить к строительству. <...> Приоритет получают предложения, позволяющие разделить риски девелоперского проекта», — отметил Анатолий Гаврилов. 

Также некоторые компании предпочитают выкупать земельные участки через механизмы комплексного развития территорий (КРТ) и масштабного инвестиционного проекта (МИП). Эти инструменты позволяют эффективнее управлять рисками и выстраивать долгосрочные планы, рассказали в «Эталоне». 

«В 2025 году Группа приобрела 11 проектов общей площадью более 1 млн кв. м. В пайплайне — еще около десятка сделок с примерно той же совокупной площадью. Основная стратегия — выход в разные федеральные округа. Особенно интересны регионы, обладающие высоким туристическим потенциалом. Что касается структуры сделок, обычно предлагаем собственникам участков совместную реализацию проекта, чтобы минимизировать затраты», — рассказали в компании. 

Бизнес также пересматривает стратегию пополнения земельных активов в части выбора участков по степени готовности. Если покупка на начальной стадии позволяет сэкономить и проработать проект «под себя», то приобретение участка с РНС помогает быстрее вывести объект на этап продаж и снизить риски. Первый сценарий предпочитают, например, в компании «Железно». 

«Мы сформировали стратегический запас на следующие 3–5 лет в зависимости от квалификации участков: неподготовленные, частично и полностью подготовленные. Для себя мы считаем лучше всего земли двух первых категорий, так как, во-первых, они стоят несколько дешевле, а во-вторых, компания на ближайшие 2–3 года полностью обеспечена площадками для поддержания запланированных темпов строительства. Поэтому проработка новых территорий потребуется после 2027 года», — рассказала Ирина Лузянина, директор по развитию земельного банка и GR компании «Железно». 

Массовая распродажа-2026: критерии вероятности 

Общий тренд — на рынке происходит перераспределение земельного банка: кто-то вынужден продавать активы для решения проблем с денежной ликвидностью, кто-то уточняет глобальную стратегию и избавляется от непрофильных активов. Есть и компании, которые пользуются моментом и расширяют свой портфель площадок.

«Спрос на земельные активы и участки под редевелопмент продолжает поддерживать появление новых игроков. Косвенным проявлением такого тренда является покупка на торгах в Москве различных активов физическими и юридическими лицами, ранее не замеченными в связях с девелопментом», — пояснила Екатерина Ломтева из CORE.XP.

Пока продажа неосвоенных земель для получения оперативной ликвидности не носит массовый характер. Системные игроки продолжают развивать свои проекты и расширять земельные банки, говорят представители отрасли. 

«Мы прогнозируем снижение общей деловой активности на рынке, но с сохранением спроса на качественные участки с подтвержденными ТЭП в ключевых локациях. Во второй половине 2025–2026 гг. ожидаем расширение предложения земли и повышение готовности собственников к гибким формам расчетов, включая партнерские схемы. При этом наиболее востребованными останутся участки в сильных локациях с высоким потенциалом реализации, тогда как земля в периферийных зонах может потерять привлекательность», — резюмировал директор по земельному банку Брусники.